3. Методы оценки недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют основные:

1. Метод валовой ренты – определение стоимости объекта недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора.

2. Метод прямой капитализации – при анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход).

3. Метод дисконтирования денежных потоков – при анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) с соответствующими ставками капитализации.

1. Метод валовой ренты.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.

2. Метод прямой капитализации.

Капитализация дохода – получение текущей (капитализированной) стоимости будущих выгод от вложения в объект недвижимости.

Стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

.

где NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загруженности объекта: налоги на имущество и страховые взносы.

Операционные (эксплуатационные) расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов (прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки).

Резервы – расходы, которые производятся достаточно редко и предполагают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы.

Ставка капитализации (R) зависит от дохода, получаемого от объекта недвижимости, который определяется доходом на капитал и возвратом капитала и включает:

• возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

• доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

.

Методы определения ставки капитализации:

• Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и ценах продажи объектов недвижимости, а коэффициент капитализации называется общей ставкой капитализации и рассчитывается по формуле:

,

где R_i – коэффициент капитализации i-ro объекта,

n – количество сопоставимых объектов.

.

• Метод кумулятивного построения, или метод суммирования, – ставка капитализации разбивается на составные части:

• безрисковую ставку в качестве базисной – для условий страны ее уровень не установлен, поэтому предлагается (из опыта других стран) использовать ставки рефинансирования, по вкладам в банки, по долгосрочным правительственным обязательствам;

• ставку компенсации за риск – вложения в недвижимость имеют высокий риск, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск;

• ставку компенсации за низкую ликвидность – недвижимость относится к низколиквидным товарам, то есть не может быть быстро превращена в наличные денежные средства.

• ставку компенсации за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями) – вложение капитала в недвижимость является рискованным, поэтому действия по управлению ими должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме прибыли в виде процентов по вложению капитала, необходимо учесть время возврата вложенного капитала, поэтому к ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала.

Способ кумулятивного построения:

,

где – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

– i-ая поправка;

– ставка возмещения капитала.