3 Вопрос.

Мена.

Данная сделка регулируется нормами гражданства и земельного законодательства (ст.51 КРБоЗ, ст 538 гражданского кодекса) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купли/продажи при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара который она обязуется принять в обмен. Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Сторонами могут выступать граждане и юридические лица, обладающие правами собственника или иными вещными правами на имущество. Согласно ст. 48 КРБоЗ перечень сделок которые могут совершаться с земельными участками предоставленные на иных правах предусмотрена мена. Однако согласно ст.55 переход права собственности на капитальные строения переходят права и на земельные участки необходимые для обслуживания капитальных строений, так при обмене капитальными строениями происходит и переход прав на земельные участки. Единственным существенным условием договором мены является условие о предмете. Если из договора мены не вытекает иное земельные участки предполагаются равноценными, а расходы на их принятие и передачу осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда в соответствии с договором мены товары признаются неравноценными сторона обязанная передать земельный участок, цена которого нижу цены земельного участка предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу. Форма договора мены является письменной, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор дарения.

Так же как купля/продажа и мена регулируется ст.51 КРБоЗ. В соответствии со ст.543 гражданского кодекса по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь, собственность, имущественное права (требования) к себе или к 3м лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед 3ми лицами. При наличии встречной передачи имущества или прав, либо встречного обязательства договор не признается дарением. Одной из разновидностей договора дарения является обещание дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженные намеренья совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу. Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи или права – ничтожно. Так же ничтожен договор предусматривающий передачу дара одаряемому, после смерти дарителя. В качестве дарителя может выступать любое дееспособное физическое, юридическое лицо, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности. Одаряемыми могут быть граждане РБ независимо от дееспособности, негосударственные юридические лица, государство. Договор является консенсуальным и безвозмездным, заключается в письменной и нотариально заверенной форме и подлежит государственной регистрации. Для данного договора так же характерно сохранение целевого назначение земельного участка при смене собственника. Одаряемый в праве в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения является расторгнутым. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащее обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья ухудшилось. Так же даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи, умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходит к его наследниками, если иное не предусмотрено договором дарения и в то же время обязанности дарителя обещавшего дарение переходит его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения. Одной из разновидностей дарения является пожертвование – дарение вещи или права в общеполезных целях. Ст. 51 предусмотрена возможность дарения граждан земельных участков незастроенные, но предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома.

Залог и ипотека.

Правовое регулирование залоговых отношений з/п-й осуществляется совместно нормами гражданского (гражданский кодекс, закон РБ от 2.06.2008 №345-З «Закон об ипотеке», закон РБ от 24.11.1993 №2586-XII «О залоге») и земельного законодательства, которые находятся между собой в определенном соотношении в зависимости от вида залога. В земельных отношениях применяется 2 вида залога: из предусмотренных законом РБ о залоге - залог земельного участка как недвижимости (ипотека), залог права аренды земельного участка. При этом земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет на время действия договора о залоге все свои права по использованию данного земельного участка. Ст. 50 КРБоЗ и закон «Об ипотеке» ограничивают обязательства которые могут обеспечиваться залогом в земельных отношениях. Преимущественно обязательствами по кредитному договору, заключенному с банком. Ст. 310 Гражданского кодекса залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Ст. 47 КРБоЗ предметом договора ипотеки могут являться земельные участки, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. Ст. 69 КРБоЗ сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог могут совершать арендаторы земельных участков, за права заключения которых взымалась плата, т.е. залогодателями в этих отношениях являются лица, которые получили земельные участки на возмездной основе. Ипотека земельных участков находящихся в государственной собственности не допускается. Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а так же при уступки требования обеспеченного залога ст. 20 закона «О залоге». Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть банки, соответствующие требованиям определенными Президентом РБ, а именно банки, имеющие специальные разрешения (лицензию) на осуществления банковской деятельности в части осуществления банковской операции, а так же иные организации в случаях определенных законодательными актами, изданных Президентом РБ.

Предметом ипотеки является земельный участок вместе с расположенными на нем капитальными строениями, или незавершенными законсервированными строениями, кроме случаев, если на это строение не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В случае не исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства, банк залогодержатель имеет права от имени законодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющегося предметом ипотеки, по решению суда в общем порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным. Особенности обращения взыскания на земельный участок установлены законом и предусматривает:

1.при обращении взыскания на земельный участок, являющимся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах осуществляется с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки и цели его использования.

2.обращения взысканий на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеке, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах одному покупателю.

За счет удовлетворений требований залогодержателя за счет имущества являющегося предметом залога без обращения в суд, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновений оснований для обращений взыскания на имущество являющего предметом ипотеки.

В соответствии с декретом Президента РБ от 01.03.2010 №3 реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд, производится путем ее продажи на публичных торгах залогодержателем, если предметом залога является земельный участок находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями. Особенности проведения публичных торгов по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки устанавливаются Советом министров РБ (Постановление от 28.10.2008 №1599).