3. Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестицій­ного аналізу полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості ви­значається шляхом вирахування суми, яка включає власний капі­тал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді просто­го рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох еле­ментів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дискон­туються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передба­чену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надхо­дження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної рен­ти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величина­ми, то кожну величину дисконтують з використанням дисконт­ного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна су­ма, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконт­ного множника.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1. визначається прогнозний річний чистий операційний до­хід (N0I),

2. у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (У);

3. визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 • У);

4. визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI- 12 • У);

5. обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (N0I - 12 • К) * де — коефіцієнт приведення на момент перепрода­жу п за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний

капітал ,

6) визначається залишок іпотечної заборгованості ( ) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну став­ку кредитора , тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;

7) вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RP - );

8) визначається поточна вартість величини, що вирахована в п. 7, (RP - )* , де коефіцієнт приведення обчислюється за став­кою доходу на власний капітал, тобто , де к — число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величі п. 5 та п. 8;

10) вартість оцінюваного об'єкта нерухомості вираховується сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечної боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного ходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовні дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (N0I - 12У)*а_к;і1 + (RР - )* + D (6.8)

Приклад 6.12. На продаж виставлено об'єкт, який за прогнозом інвестора може приносити щорічний операційний дохід розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається про ти цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об'єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 ; на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення, кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об'єкта на поточний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

У = 450 000 • {0,12 : 12 (1 + 0Д2 : 12)¹² *²⁵ *[(1 + 0,12 : 12)^12*25- 1]} = 4739,5 грн.

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 • 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000-56 874=15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за періоді володіння нерухомістю:

(N0I -12*У) * а_10;14 = 15 126(1 – 1,14^-10): 0,14 = = 78 899 грн (округлено).

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

6) Кінцева виручка від перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):

650 000 - 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 • 1,14^-10 = 68811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899+ 68 811 = 147 710 грн.

9) Повна вартість об'єкта:

147 710 + 450 000 = 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізня­ються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вар­тість нерухомості може бути визначена за формулою:

(6.9)

де 1 : (1 + )^к— дисконтний множник у році к.

Приклад 6.13. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор одержує іпотечний кредит у розмірі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних з щомісячною його амортизацією в сумі 4739,5 грн. За прогнозами об'єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу вели­чина непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння нерухомістю, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операцій­ний дохід мінус річний платіж за обслуговування боргу) у та­ких розмірах (див. табл. 6.6).

Таблиця 6.6

РІК	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Грошові
надход­ження,	14200	14400	14600	14900	15 000	15100	15100	15 200	15 200	15 200
тис. грн

Визначимо вартість об'єкта.

1) Поточна вартість щорічних грошових надходжень наведена у табл. 6.7.

Таблиця 6.7

Рік	Коефіцієнт дисконтування, 1:1,14"	Величина річного грошового надходження, тис. грн	Дисконтована величина річного грошового надходження, тис. грн (гр. 2 • гр. 3)
1	0,877	14 200	12 278
2	0,769	14 400	11074
3	0,675	14 600	9855
4	0,592	14 900	8821
5	0,519	15 000	7785
6	0,455	15 100	6871
7	0,400	15 100	6040
8	0,351	15 200	5335
9	0,307	15 200	4666
10	0,270	15 200	4104
Усього	—	—	76 829

2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об'єкта складе:

(650 000 - 403 800) • [ 1 : (1 + 0,14)¹⁰] = 66 411 грн.

3) Вартість власного капіталу:

76 829+66 411 = 143 240 грн.

4) Повна вартість об'єкта:

143 240 + 450 000 = 593 240 грн.

При визначенні вартості об'єкта нерухомості за формулою (6.8) можуть бути випадки, коли невідомі деякі елементи, які входять у цю формулу. Розглянемо це на прикладах.

Приклад 6.14.

Варіант 1. Визначимо вартість об'єкта нерухомості, який буде продано через 10 років. Вартість перепродажу невідома, але прогнозується, що за період володіння вартість нерухомості збіль­шиться на 10 %. Інші параметри угоди такі:

1. N0I— річний чистий операційний дохід: 72 000 грн;

2. D — основна сума іпотечного боргу (строк — 25 років, ставка 12 % річних): 450 000 грн;

3. річна постійна за обслуговування боргу:

4) річний платіж з обслуговування боргу: 57 374,98 грн = 450 000*0,1275;

5. (N01 -У) — грошові річні надходження інвестора: 14 625,02 грн = 72 000 - 57 374,98;

6. п — 10-річний прогнозний період;

7. D_r — залишок іпотечної заборгованості через 10 років: 390 780 грн = 450 000 [(1,12²⁵ - 1,12¹⁰) : (1,12²⁵ - 1)] = 450 000 * 0,8684;

8. — фактор поточної вартості ануїтету (коефіцієнт приведення ануїтету) за 10 років за ставкою 14 % (ставка віддачі на власний капітал): 5,216 = (1 – 1,14"¹⁰): 0,14;

9. V— фактор поточної вартості реверсії за 10 років (кое­фіцієнт приведення одноразового платежу за ставкою 14 %): 1,14^-10 = 0,269749.

Підставивши ці дані, складемо рівняння, в якому невідомою величиною буде вартість об'єкта нерухомості (V).

V = (72 000 - 57 374,98) • 5,216 + (1,1*V- 390 780) *0,269149 + 450 000.

У другому доданку рівняння вартість перепродажу виражена через поточну вартість об'єкта нерухомості, яка зросла відповід­но до умови на 10 % (1,1 V).

Розв'язавши це рівняння відносно V, знаходимо вартість об'єкта нерухомості:

V= 598 429 грн.

Варіант 2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості, який буде продано через 10 років без зміни початкової вартості. Абсолют­ний розмір іпотечного кредиту невідомий, але коефіцієнт іпотеч­ної заборгованості становить 75 % (відношення повної величини іпотечного боргу до вартості об'єкта нерухомості), а його пара­метри такі: іпотечний кредит видано на 25 років під 12 % річних із щорічним погашенням основного боргу. Інші параметри угоди — аналогічні попередньому варіанту:

фактор поточної вартості ануїтету за 10 років при ставці 14 дорівнює 5,21;

річна постійна за обслуговування боргу — 0,1275;

фактор поточної вартості реверсії — 0,26974;

залишкова частка іпотечної заборгованості через 10 років -0,8684.

Виразимо через поточну вартість об'єкта нерухомості елементи, які входять у формулу (6.8):

V — поточна вартість об'єкта нерухомості, яка залишається без змін у момент перепродажу;

0,75 V— величина іпотечного кредиту;

0,75 V • 0,1275 — річна величина за обслуговування боргу;

0,75 V • 0,8684 — залишок іпотечної заборгованості на момент перепродажу.

Підставивши ці дані у рівняння, визначимо вартість об'єкта нерухомості:

V = 5,216 • (72 000 - 0,75V- 0,1275) + 0,26974 • (V- О,75V- 0,8684) + 0,75 V;

V= 573 747 грн.