36. Договор купли-продажи недвижимости. Специфика купли-продажи жилого помещения и земельного участка.

Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену).

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• Предмет договора. Данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, а также определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

• цена договора.

В простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Срок выявления недостатков – 2 года.

По общему правилу, договор недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами.

Одновременно переходит определенное право на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для его использования.

Если продавец имеет право собственности на соответствующий земельный участок, то и покупателю переходит либо указанное право собственности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, тп и покупателю переходит при продаже находящегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на участок, как и то, которым обладал продавец.

Специфика купли-продажи жилого помещения и земельного участка.

Договор купли-продажи жилого помещения (жилой дом, кв, часть жилого дома или кв)

Подлежит госрегистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации.

Лица, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования этим помещением после приобретения покупателем.

Договор купли-продажи земельного участка

Сущ условия:

-Предмет – земельный участок, прошедший кадастровый учёт.

-Цена – твердая денежная сумма или денежная сумма за единицу площади

Валюта – руб.

Форма - письменная в виде единого документа.

При продажи гос и мун земель "свобода цены" ограничена (проводятся торги).

К д-ру прилагаются:

Кадастровый паспорт (выписка из реестра)

Сводная ведомость оценки и сооружений

Сведения об обременениях и ограничениях

37. Договор продажи предприятия. Договор аренды предприятия.

Продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другому лицу, а покупатель обязуется принять и оплатить.

Консенсуальный, возмездный, синологматический

В большинстве случаев сторонами являются S предпринимательской деятельности.

Существенные условия:

- предмет

- цена

Что может переходить: коммерческое обозначение, знак обслуживания, товарный знак и т. д .

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции переходят к покупателю вместе с предприятием, если ИНПД

Если предприятие осуществляет лицензируемые виды деятельности, то при продаже такого предприятия лицензии не переходят к покупателю

Передача в составе обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него соответствующих лицензий, не освобождает продавца от этих обязательств перед кредиторами. Он и покупатель несут солидарную ответственность.

Договор требует письменной формы и гос. регистрации.

1. Возможен предварительный договор.

2. Проведение инвентаризации (стороны должны рассмотреть акты инвентаризации, бух баланс, заключение независимого аудитора и состав и стоимость, перечень всех долгов с указанием кредиторов и сроков исполнения)

3. Заключение договора и его гос регистрация

4. Передача предприятия по передаточному акту (указывается всё имущество)

Значение – считается переданным получателю с момента подписания акта обеими сторонами, на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

5. Гос регистрация перехода права собственности.

Кредиторы должны быть письменно уведомлены о продаже до передачи предприятия.

Кредитор, получив соответствующее уведомление, который не уведомил о своём согласии, вправе в течение 3 месяцев с момента получения уведомленияпотребовать прекращения обязательства, либо досрочного исполнения и возмещения убытков либо признания договора недействительным полностью или в части.

Неуведомленный кредитор вправе в течение 1 года с момента когда узнал или должен быть узнать о заключении договора.

Последствия передачи с недостатками:

Выявлены недостатки. Покупатель вправе:

- требовать соразмерного уменьшения цены

Если недостаток, при котором предприятие непригодно для целей, названных в договоре и эти недостатки не устранены продавцом – требование расторжения договора в судебном порядке.

Договор аренды предприятия.

Форма письменная путём составления 1 документа, подписанного обеими сторонами, договор подлежит государственной регистрации.

Защита прав кредиторов:

Они должны быть уведомлены о передаче предприятия в аренду до его передачи. Если не дал согласие, то в течение 3 месяцев вправе требовать прекращения обязательства или досрочного его исполнения с возмещением убытков. Ар-р и ар-ль несут солидарную ответственность по долгам.

Пользование имуществом арендованного предприятия:

Арендатор без согласия арендодателя вправе распоряжаться имуществом предприятия при условии сохранения стоимости предприятия и ненарушения условий договора.

Арендатор без согласия арендодателя вправе вносить в состав улучшения, увеличивающие его стоимость.

Арендатор осуществляет капитальный и текущий ремонт.

Передача и принятие по передаточному акту. Отказ от подписания – уклонение от исполнения договора. Возврат имущества – в том же порядке.