 СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

 Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

 В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

 · стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

 · стоимость замещения объекта оценки;

 · стоимость воспроизводства объекта оценки;

 · стоимость объекта оценки при существующем использовании;

 · инвестиционная стоимость объекта оценки;

 · стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

 · ликвидационная стоимость объекта оценки;

 · утилизационная стоимость объекта оценки;

 · специальная стоимость объекта оценки.

 В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

 Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

 Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке. Фейгин М. Федеральное законодательство о финансовых основах местного самоуправления. // Хозяйство и право.- 1998.- №4. - с. 21

 Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок. (Приложение 1)

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Массовая оценка недвижимости - оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа

Индивидуальная оценка недвижимости - это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.

Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:

1. определение проблемы;

2. предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;

3. сбор и проверка данных;

4. применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;

5. согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;

6. заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия .. определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).

При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.

Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач:

1. изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;

2. исследование на местном уровне специфических факторов;

3. изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.

Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ ОБЪЕКТА

Проблемы повышения долговечности зданий и сооружений в условиях существующей рыночной экономики являются весьма актуальными. Во всём мире ежегодно разрушается огромное количество эксплуатируемых зданий, и причина этому – отнюдь не террористические акты, а износ конструкций и потеря ими несущей способности под негативным воздействием факторов внешней среды и различных технологических процессов.

В связи с тем, что на местах практически отсутствует должный контроль над техническим состоянием зданий и сооружений, объекты изнашиваются быстрее там, где не выделяются необходимые средства на их нормальную техническую эксплуатацию, а таких становится все больше и больше как в промышленности, так и в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Несвоевременно выявленные дефекты конструкций зданий и сооружений в большинстве случаев являются  причиной серьёзных аварий. В свою очередь, аварии нередко  приводят к травмам и человеческим жертвам, а простой  производства и восстановление эксплуатационных характеристик  конструкций – к значительным материальным затратам.

Важную роль в предотвращении возможных аварийных ситуаций играет техническое обследование.

Обследование технического состояния здания (сооружения) – комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих  работоспособность объекта обследования и определяющих  возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или  необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование

грунтов основания и строительных конструкций на предмет выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности.

Проще говоря, проведение технического обследования зданий  преследует своей целью получение данных о реальном текущем  состоянии строительных конструкций и оценке пригодности объекта  для дальнейшей эксплуатации, а также возможности его  восстановления при наличии каких-либо дефектов.

Первое обследование технического состояния зданий и сооружений  проводится не позднее чем через два года после их ввода в  эксплуатацию.

В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга.

Если Вы все еще сомневаетесь в необходимости технического обследования, описание типовых ситуаций, требующих его выполнения, приведено в статье "Зачем необходимо техническое обследование".

Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

• формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

• относящиеся к краткосрочным целям;

• относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.

Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИОСТИ

Учёт факторов спроса и предложения на рынке при оценке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок, являются спрос и предложение. Основная движущая сила развития рынка – это конкуренция среди продавцов, действующих на рынке недвижимости. Конкуренция ведет к регулированию спроса и предложения.

При оценке недвижимости необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину спроса:

• доходы населения;

• тенденции изменения общей численности населения;

• изменения в соотношениях между различными группами населения, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения;

• условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют большее значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого в применении к рынку недвижимости является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

При оценке недвижимости так же необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину предложения:

• наличие пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства;

• текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

• соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

• затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Кроме того, процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка, который должен быть обязательно учтен при оценке недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.

Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.

СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.2 Участниками рынка недвижимости являются профессиональные по-средники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.2 Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.2 Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.2 Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.2 Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыноч-ной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов. Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, – банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья. Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффектив-ное использование объекта недвижимости при его эксплуатации. Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.

СУБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Объекты и субъекты инвестиционной деятельности Объектами капитальных вложений в российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объе-динения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики-уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подрядчики-физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствий с федеральным законом. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления) иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между нимИ

Стоимость недвижимости и ее основные виды

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы: •      стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; •      стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости; •      специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Первая группа – стоимость в обмене – характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене: •      рыночная •      ликвидационная; •      утилизационная.

 Согласно Федеральному Закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

•      одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; •      объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; •      цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было ; •      платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя тельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объек та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Вторая группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связан ные с куплейпродажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансовоэкономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании: •      при существующем использовании; •      инвестиционная; •      стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании

– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих ус ловий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Третья группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки. В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож на или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.