Затратный подход к оценке недвижимости Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2)  оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);

3)  расчет выявленных видов износа;

4)  оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему компетентно сделанные прогнозы Форекс могут сделать вас беспредельно денежным.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результа тов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

•      когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

•      когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

•      когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

•      для оценки объектов незавершенного строительства;

•      для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

•      для оценки в целях страхования;

•      для итогового согласования стоимости.

ос в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

•      метод срока жизни;

•      метод разбиения на виды износа.

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

МЕТОДЫ РАСЧЕТА ЗАТРАТ

Использование показателя приведенных затрат для оценки эффективности инвестиционного проекта может давать адекватные результаты только в случае, если проект осуществляется и «живет» в течение относительно небольшого периода – не более 1 года. На самом деле большинство инвестиционных и инновационных проектов осуществляются и дают результаты в течение значительно большего периода.

По этому методу капитальные вложения пересчитывают в эквивалентную годовую стоимость с помощью специальной дисконтной ставки, а затем прибавляют к годовым эксплуатационным расходам. Таким образом получают сумму ежегодных приведенных затрат.

Показатель приведенных затрат трактуется как сумма себестоимости и капитальных вложений, приведенных к одной размерности в соответствии с нормативом эффективности.

Преимущества метода расчета приведенных затрат:

• учитывает альтернативность инвестиционных затрат в качестве упущенной прибыли от возможного альтернативного использования соответствующих инвестиций;

• до некоторой степени величина Ен×К отражает время, показывая размер прибыли, которая могла бы быть получена за определенный промежуток времени, а именно за год;

• доступность и достоверность исходных данных;

• простота расчетов;

• отсутствие потребности в прогнозировании текущих расходов, цен, прибыли, срока действия проекта;

• возможность определения абсолютной эффективности общей суммы инвестиций какого-нибудь отдельно взятого инвестиционного проекта;

• возможность оценки сравнительной эффективности любого количества;

• альтернативных проектов и выбора из них наиболее эффективного.

Недостатки метода:

• показатель приведенных затрат не соответствует сущности экономической эффективности, так как в нем отсутствует соотношение результатов и затрат и должен представлять не сравнительную экономическую эффективность, а сравнительную экономическую оценку вариантов по затратам;

• показатель приведенных затрат не учитывает размера капитальных вложений, хотя в типовой методике определения экономической эффективности капитальных вложений;

• показатель приведенных затрат критикуется на том основании, что капитальные вложения учитываются в нем дважды: один раз прямо, второй раз в себестоимости в виде амортизации;

• принцип приведенных затрат, используемый в методике, основывается на применении нормативных коэффициентов экономической эффективности, которые имеют усреднённый характер, не учитывают предпринимательский риск и ограничиваются либо усреднённым годом, либо сроком окупаемости. Срок окупаемости нормируется пятью годами, а инвестора, естественно, интересует весь срок эксплуатации проекта;

• показатели сравнительной экономической эффективности не учитывают фактор времени при оценке текущих затрат и прибыли по годам реализации проекта;

• величина нормативных коэффициентов эффективности капвложений в значительной степени занижена. Их величина должна адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и должна быть не ниже процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставки дивиденда;

• для убыточных предприятий коэффициент абсолютной экономической эффективности основное внимание уделяется себестоимости до и после вложения инвестиций. Дело в том, реализация какого-либо мероприятия не всегда приводит к ликвидации убыточности предприятия, хотя издержки при этом снижаются. Для рыночных условий такое положение является неприемлемым;

• методика определения сравнительной эффективности капвложений основана на сравнении приведенных затрат по вариантам, а не прибыли, которая в наибольшей степени отвечает требованиям рыночной экономики;

• показатель приведенных затрат не может быть использован для экономического обоснования инвестиций, направляемых на улучшение качества выпускаемой продукции. Это связано с тем, что, как правило, с улучшением качества продукции увеличиваются издержки на производство и реализацию продукции за счёт применения более качественных и дорогостоящих материалов, использования более высококвалифицированного труда и других факторов;

• сложность и определенная условность приведении альтернативных вариантов технического или организационного решения (проекта) к сопоставимому виду, если эти варианты существенно различаются объемами производства, качеством и ассортиментом продукции, стоимостью инвестиционных ресурсов;

• отсутствие учета отсрочки при выплате основной суммы долга;

• игнорирование амортизации как источника денежных средств.

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Методики