Глава VI. Права и обязанности собственников

Земельных участков, землепользователей, землевладельцев

И арендаторов земельных участков при использовании

Земельных участков

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

Комментарий к статье 40

1. Полномочия собственников земельных участков по их использованию и полученных от этого результатов основываются на положениях ст. ст. 8, 9, 35, 36 Конституции и выражаются в том, что граждане и их объединения, юридические лица вправе иметь в частной собственности имущество, в том числе и землю, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Реализация прав собственника по использованию земельных участков регулируется ГК, ЗК, ВК, ГрК, ЛК, ФЗ от 24.07.2002 об обороте сельскохозяйственных земель и ФЗ "Об охране окружающей среды". Так, в ч. 2 ст. 209 ГК указывается, что собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, по своему усмотрению совершать в отношении ее любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

К полномочиям собственника земельного участка относятся:

а) использование земельного участка в порядке разрешенного пользования в пределах, указанных нормативными и подзаконными актами (например, земли сельхозназначения нельзя использовать для индивидуального жилого строительства или садового участка и наоборот). Также он вправе использовать закрытые водоемы на своем земельном участке (пруды) для своих нужд (для полива зеленых насаждений, купания и др.), пользоваться обводненными карьерами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц (см. ст. 12 ВК);

б) использование распространенных полезных ископаемых, имеющихся на земельном участке только для своих нужд и с соблюдением требований ст. 19 Закона РФ "О недрах", т.е. без применения взрывных работ; строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров; рытье колодцев, скважин для доступа к пресным подземным водам;

в) возведение на своем земельном участке жилых и хозяйственных строений, иных сооружений, соблюдение норм отступа от межевых границ земельного участка, пожарных расстояний между строениями, норм освещенности и инсоляции в жилых помещениях (своих и соседей), огораживание участка с обеспечением продуваемости соседних земельных участков. При этом собственник должен руководствоваться нормами:

- СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения" (М.: Госстрой России. ЦНИИЭПгражданстрой. ГУП ЦПП, 2001);

- СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан" (М.: Госстрой России. ГУП ЦПП, 1998);

- СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (М.: Госстрой России. ГУП ЦПП, 1994);

- СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" (М.: Госстрой России. ГУП ЦПП. 1999); СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (Пожарная безопасность. 2003. N 1);

- ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения";

- Положения о санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554;

г) проведение строительства прудов и иных водных объектов собственнику возможно в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ и нормами указанных СНиП, а также иными специальными требованиями.

Перечень прав на использование земельного участка не является закрытым, и законодательством могут быть предусмотрены другие случаи их осуществления.

2. Собственник земельного участка имеет право собственности на результаты своего труда, т.е. на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, на полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации (см. ст. 136 ГК), вправе высаживать именно те культуры, которые считает нужным, за исключением запрещенных к культивации законодательством. Если земельный участок передан в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. 5 ЗК), то перечисленными правами обладает соответственно арендатор или иной владелец земли.

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Комментарий к статье 41

Данной нормой определены правомочия лиц, не являющихся собственниками, но обладающих правами на землю в виде постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды, субаренды, по использованию земельных участков (см. комментарий к ст. 20 ЗК). Указанные субъекты земельных правоотношений фактически наделены теми же правами, что и лица, обладающие правом собственности на землю, за исключением права распоряжения земельным участком, т.е. заключения сделок с земельными участками.

Правила комментируемой статьи не распространяются на обладателей сервитутов - лиц, имеющих право ограниченного пользования чужим земельным участком. Если это частный сервитут, то права сторон оговариваются в договоре (например, указываются место расположения, ширина прохода к дому по чужому земельному участку). Если это публичный сервитут, то он устанавливается в необходимых случаях нормативными правовыми актами с учетом результатов общественных слушаний (см. комментарий к ст. ст. 23, 48 ЗК).

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Комментарий к статье 42

Комментируемая норма определяет обязанности всех лиц, имеющих юридические права на земельный участок. Землепользователи, землевладельцы, арендаторы обязаны:

а) эффективно использовать земельный участок для получения прибыли, не нарушая при этом норм земельного и экологического законодательства, сохраняя ценность плодородного слоя почвы, с применением современных агрономических методик. Земельный участок должен использоваться по целевому назначению, поскольку правовой режим каждого из них зависит от отнесения его к той или иной категории разрешенного использования (см. комментарий к п. 1 ст. 40). По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий (подробно см. комментарий к ст. 7 ЗК). Земельные участки предоставляются для строительства жилых и нежилых объектов, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сельского хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Разрешенный вид использования при предоставлении нельзя самостоятельно изменять: например, при предоставлении участка для строительства дома нельзя использовать его для сенокошения и др.;

б) сохранять межевые, геодезические и иные специальные знаки, определяющие местоположение границ земельных участков, устанавливаемые на поворотных точках границ, и места примыкания соседних участков. Умышленное уничтожение таких знаков влечет наложение административного штрафа в размере, указанном ст. 7.2 КоАП. Межевые знаки способствуют не только установлению порядка использования земельных участков, но и выявлению фактов нарушения прав правообладателя земельного участка;

в) осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке, установленном ЗК (управление земельным фондом, контроль за качеством земли, за рациональным использованием земельных ресурсов, меры по улучшению земли и др.). Для земель с особыми условиями землепользования устанавливается перечень запретов, которые обеспечивают сохранность земли по ее назначению. Комплекс мероприятий по охране земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (подробнее см. ст. ст. 121, 122, 123, 124, 129 ЛК; ст. ст. 85 - 128 ВК; ст. ст. 12 - 14 ЗК);

г) соблюдать трехлетний срок освоения земельных участков, установленный ст. 284 ГК, или иной срок, установленный договором. Несоблюдение сроков может повлечь изъятие земельного участка, предоставленного для целей сельскохозяйственного производства (см. п. 5 ст. 13 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель), жилищного или иного строительства;

д) осуществлять плату выкупной цены за землю, форму оплаты (земельный налог), порядок расчетов (см. комментарий к ст. ст. 65, 66 ЗК);

е) соблюдать нормы и требования ГрК, регламентов для всех видов разрешенного использования земельных участков (см. комментарий к ст. 85);

ж) соблюдать чистоту на предоставленных им земельных участках, не создавать свалок бытового и промышленного мусора, отходов, не допускать снижение природно-хозяйственной ценности земли и ухудшение ее биологических свойств: порчи и уничтожения плодородного слоя почвы или ее ухудшения (деградации) путем воздействия природными, химическими и биологическими средствами, раскопками, складированием вторичного металла и т.д. (см. Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 N 830);

з) выполнять любые иные требования ЗК и других федеральных законов, регламентирующих использование земельных участков, как, например: предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ (см. ст. 16 ФЗ от 26.12.1995 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 2), не препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд (ст. 12 ВК) и т.п.

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок

Комментарий к статье 43

1. Каждый собственник, землевладелец и землепользователь имеет право на свободное использование своего земельного участка по своему усмотрению в соответствии с видом разрешенного использования. При этом их принуждение властными органами, арендодателями и другими лицами к иному использованию не допускается. Однако реализация прав должна происходить с учетом особых требований использования земель различного целевого назначения, предусмотренных ФЗ "Об охране окружающей среды", ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, НК, КоАП, УК и др.

2. Отказ от своих прав на земельный участок может происходить различными способами, например куплей-продажей; дарением; письменным отказом от прав, направленным в органы местного самоуправления (см. ст. 53 ЗК); прекращением обязательства соглашением сторон о предоставлении отступного (ст. 409 ГК); прощением долга, если это не нарушает прав других лиц (ст. 415 ГК), и др. Сам по себе отказ от прав не влечет прекращения юридических обязанностей, в связи с чем собственники, владельцы и пользователи до перехода прав (регистрации) на земельные участки к другим лицам должны выполнять все прежние обязанности. Неисполнение обязанности влечет ответственность за нарушение земельного законодательства наравне с иными (см. ст. 65).

Вместе с тем недействительны соглашения об отказе от права на обращение в суд за защитой нарушенных прав, на возведение строений и сооружений и другие права, гарантируемые Конституцией.