Глава V. Возникновение прав на землю

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Комментарий к статье 25

1. Особое выделение в п. 1 комментируемой статьи гражданского законодательства объясняется тем, что участки являются объектами недвижимости, положения о правовом режиме которых содержатся в гражданском законодательстве. При определении оснований возникновения прав на земельные участки, закрепленных в гражданском законодательстве, необходимо обратиться к ст. 8 ГК, которая содержит общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В ГК выделяются и специальные правила (гл. 14), определяющие основания приобретения права собственности. В соответствии со ст. 8 ГК права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Наиболее распространенными основаниями являются сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор купли-продажи, договор об установлении сервитута в отношении земельного участка, договор аренды и др.), а также административные правовые акты о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на земельные участки (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования), ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление. В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость" ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация прав на земельные участки означает, что:

- запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного земельного участка данному лицу на определенном праве;

- при возникновении противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о противоречиях;

- до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП;

- запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения доказывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;

- любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно в смысле правил ст. 10 ГК и является добросовестным приобретателем в смысле правил ст. 302 ГК, до тех пор, пока не будет доказано иное.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК государственная регистрация вещных прав на земельные участки определяет момент их возникновения, если иное не предусмотрено законом (также см. п. 2 ст. 223 ГК). К исключениям относятся возникновение прав при универсальном правопреемстве: при реорганизации юридического лица моментом возникновения права собственности и иных вещных прав является момент регистрации образованного лица, к которому в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит данное право, при наследовании - момент открытия наследства.

Особо следует выделить возникновение права собственности в порядке ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", которая вступила в силу с 1 сентября 2006 г. В соответствии с названной статьей гражданин может зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок производится и в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение.

2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации (в отличие от ст. 164 ГК). Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков; договора дарения земельных участков; договора об отчуждении земельного участка под выплату ренты; договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного (срочного) пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более; договора доверительного управления земельными участками. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. ст. 389, 391 ГК); соглашение об изменении условий зарегистрированной сделки (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453 ГК); отказ одаряемого принять в дар земельный участок (ст. 573 ГК). Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о нем в ЕГРП (см. п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость").

При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок, если иное не установлено законом, определяет момент, с которого они считаются заключенными (см. п. 3 ст. 433 ГК). Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно п. 1 ст. 165 ГК отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность. ГК содержит лишь отдельные нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК устанавливает, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность, согласно п. 3 ст. 1017 ГК основанием недействительности договора доверительного управления является нарушение требования о регистрации передачи недвижимого имущества). Для этих сделок государственная регистрация является условием их действительности. Для остальных договоров, подлежащих государственной регистрации, последняя в силу п. 3 ст. 433 ГК имеет конститутивное значение, т.е. является необходимым условием признания договора заключенным.

Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации договора, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении договора. Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. ст. 166 - 167 ГК. Когда хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. ст. 1104 - 1108 ГК.

Если одна из сторон договора, требующего государственной регистрации, уклоняется от его регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

3. С 1 января 1991 г. в России начался процесс демонополизации государственной собственности на землю (введение различных форм собственности). Положение п. 3 комментируемой статьи содержит гарантию сохранения государственной собственности на те земельные участки, которые ранее были национализированы.

Статья 16.1 Закона РФ "О реабилитации жертв политических репрессий" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1428) также закрепляет, что реабилитированным лицам не возвращаются, не возмещаются и не компенсируются: земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

Комментарий к статье 26

1. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963):

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и муниципальными образованиями до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость"). Свидетельство является документом строгой отчетности, который имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении земельных участков удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.

Несмотря на то что регистрация имеет заявительный характер и государство признало юридическую силу за теми правами на недвижимое имущество, которые возникли до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", т.е. до 31 января 1998 г., при совершении после указанной даты сделки с таким имуществом, перехода права или его обременения потребуется государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимость. В таких случаях заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права на земельный участок может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим земельным участком.

Исключение законодателем сделано для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, которое ранее не было зарегистрировано в ЕГРП. Для регистрации прекращения права собственности не требуется государственная регистрация ранее возникшего права.

2. Договор аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, не содержащий указание на срок действия договора, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с нормой п. 2 комментируемой статьи государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор).

Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, заключенные с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, считаются заключенными на один год и подлежат государственной регистрации (см. п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3).

При продлении договоров аренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, заключенных на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, безвозмездного срочного пользования отношения сторон регулируются новым договором аренды, безвозмездного срочного пользования, который не подлежит государственной регистрации (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

Распространение сторонами действия договора аренды на их отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срока его действия, соответственно, для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора аренды, не включается в срок аренды (см. п. 8 указанного информационного письма).

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Комментарий к статье 27

1. В комментируемой статье установлены ограничения оборотоспособности земельных участков. Оборотоспособность является одной из важнейших характеристик объектов прав. С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть оборотоспособными; ограниченными в обороте и изъятыми из оборота. Оборотоспособность земельных участков - это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению). Соответственно, наличие установленных ограничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или ограничении их оборота.

Согласно п. 3 ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В земельном законодательстве содержатся специальные требования об обороте земельных участков. Если земельный участок является объектом имущественных отношений вместе с иными природными ресурсами (например, водными объектами, недрами), то такие отношения регулируются не только земельным, но и лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами. Гражданское законодательство в данном случае применяется только субсидиарно (дополнительно). Под гражданским законодательством понимается ГК и принятые в соответствии с ним федеральные законы, регулирующие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли, имущественной самостоятельности участников (ст. ст. 2, 3 ГК).

2. ГК требует, чтобы объекты, изъятые из оборота, были прямо указаны в федеральном законе. Ограниченно оборотоспособные объекты должны определяться в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 129 ГК). Одним из таких федеральных нормативных правовых актов, регулирующих оборотоспособность земельных участков, является ЗК.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок, предоставляться в частную собственность и находиться в свободном обороте. В то же время в действующем законодательстве можно встретить отступления от этого общего правила. Исключение составляют земельные участки, занятые национальными парками. В соответствии с п. 4 ст. 12 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в отдельных случаях в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. В целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в зонах познавательного туризма, рекреационных зонах и зонах обслуживания посетителей могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Также согласно п. 5 ст. 93 ЗК отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут предоставляться в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования.

Ограниченные в обороте земельные участки - это участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Следовательно, ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть объектом оборота при соблюдении установленных земельным законодательством условий. Предоставление таких участков в частную собственность допускается только при наличии прямого указания в федеральном законе. Например, к ограниченно оборотоспособным следует отнести сельскохозяйственные угодья, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц. Кроме того, при обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать и максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица (п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

Если земельный участок находится в частной собственности, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому, по смыслу ст. 260 ГК, он либо его часть могут быть предметом сделки (см. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2003 г. от 24 декабря 2003 г. // Бюллетень ВС РФ. 2004. N 3).

При совершении сделки с нарушением условий об ограничениях оборотоспособности земельных участков такая сделка является ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК).

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается не только ЗК (например, п. 2 комментируемой статьи), но и такими федеральными законами, как ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, ФЗ от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 713) и ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", ФЗ N 126-ФЗ от 07.07.2003 "О связи" и др. Например, из ст. 10 ФЗ "О связи" (СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895) следует, что земельные участки, предоставляемые для нужд связи, могут находиться в постоянном (бессрочном) или безвозмездном срочном пользовании, сдаваться в аренду либо передаваться на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи. Таким образом, основное ограничение оборота данного вида земель заключается в том, что законом не предусмотрена передача в частную собственность земельных участков, предоставленных для нужд связи.

4. Земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе (п. 2 ст. 129 ГК). По своему характеру и содержанию перечень земельных участков, содержащийся в п. 4 комментируемой статьи, является исчерпывающим, соответственно, может быть дополнен только путем внесения изменений в комментируемую статью.

Земельный участок признается изъятым из оборота, если на земельном участке расположен указанный в п. 4 комментируемой статьи объект, находящийся в федеральной собственности. Отсутствие на земельном участке такого рода объекта свидетельствует о том, что земельный участок не изъят из оборота.

Изъятие земельных участков из оборота приводит к тому, что Российская Федерация, являясь их собственником, не обладает всем объемом правомочий (владения, пользования, распоряжения), традиционно признаваемым за собственником, и прежде всего ограничено правомочие распоряжения.

5. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, как правило, не предоставляются в частную собственность. Однако федеральными законами могут предусматриваться исключения из этого общего правила.

В соответствии с п. 4 комментируемой статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки определенных видов, категорий земель или занятые определенными объектами.

6. Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель. Из действия этого Закона выведены земельные участки, указанные в п. 7 комментируемой статьи.

Указанный Закон содержит значительное количество норм, устанавливающих специфические правила оборота сельскохозяйственного назначения, отличные от общих положений гражданского и земельного законодательства. В частности, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ. Но принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (п. п. 2, 5 ст. 1 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

С момента вступления в силу ЗК (с 30 ноября 2001 г.) и до введения в действие ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель (т.е. до 27 января 2003 г.) оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлялся в соответствии с гражданским законодательством и ЗК, с учетом ФЗ о введении в действие ЗК, лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного законодательства. Субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК регулировался законами субъектов РФ, продолжали осуществлять оборот земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с этими законами.

7. Из сферы действия ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель п. 7 комментируемой статьи исключены определенные виды земельных участков (также п. 1 ст. 1 названного ФЗ). Оборот указанных земельных участков регулируется общими положениями ЗК.

При рассмотрении одного из дел, связанных с приватизацией земельного участка крестьянского фермерского хозяйства, на котором находилось сооружение, ФАС Северо-Кавказского округа сделал вывод, что из анализа п. п. 6 и 7 ст. 27, п. 1 ст. 36 ЗК, п. 1 ст. 1 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель в их системной взаимосвязи следует, что иными федеральными законами могут быть предусмотрены порядок и условия приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, но не возможность запрета их приватизации. ЗК и ФЗ о введении в действие ЗК запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не содержат (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2008 N Ф08-205/08 (СПС "КонсультантПлюс")).

8. Запрет на переход в частную собственность указанных в п. 8 комментируемой статьи земельных участков имеет большое значение и связан с необходимостью обеспечения их общедоступности.

В соответствии со ст. 6 ВК береговая полоса - полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования. Водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами, являются поверхностные водные объекты (моря или их отдельные части, водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища), болота и т.п.), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено ВК.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров, ширина которых составляет 5 метров. Береговая полоса болот, ледников, снежников, природных выходов подземных вод (родников, гейзеров) и иных предусмотренных федеральными законами водных объектов не определяется.

Аналогичная норма, содержащая запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых водными объектами, содержится в п. 12 ст. 85 ЗК. Под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии. Право собственности на пруд, обводненный карьер подчинено праву собственности на соответствующий земельный участок. В границах территорий общего пользования могут располагаться пруды, обводненные карьеры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 28

1. В норме п. 1 комментируемой статьи, содержится общее положение, определяющее, в каких случаях и на каких правах должны предоставляться государственные и муниципальные земельные участки. Данное положение касается и предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется ст. ст. 30 - 32, 34 ЗК.

В собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений ст. ст. 15, 22 ЗК. В постоянное (бессрочное) пользование такие земельные участки могут быть предоставлены только лицам, которые указаны в п. 1 ст. 20 ЗК: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. На праве безвозмездного срочного пользования земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам в случаях, установленных в п. 1 ст. 24 ЗК (см. комментарий к ст. 24).

Под предоставлением земельного участка следует понимать первичное выделение новых земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, лицам, которые не обладали правами на данный земельный участок. Этим предоставление отличается от переоформления, которое заключается в изменении существующих прав на земельный участок.

При применении норм о приобретении прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации, следует учитывать Постановление Правительства РФ, устанавливающее до 1 января 2010 г. мораторий на согласование сделок, связанных с распоряжением такими земельными участками (см. комментарий к п. 1 ст. 17 ЗК).

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает общее правило о платности предоставления земельных участков. Соответственно, в данном случае основанием возникновения права собственности на земельные участки служит юридический состав, включающий административно-правовой акт (решение о предоставлении земельного участка) и договор купли-продажи земельного участка.

Бесплатно земельные участки могут предоставляться исключительно в случаях, указанных в земельном законодательстве (см. п. 1 ст. 2 ЗК). Указы Президента РФ и иные нормативные правовые акты, устанавливавшие основания бесплатного приобретения земель из государственной, муниципальной собственности гражданами и юридическими лицами применению не подлежат с момента введения в действие ЗК. Следовательно, общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан, юридических лиц применяется в соответствии с одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества - отчуждения такого имущества в частную собственность на возмездной основе (см. Определение КС РФ от 25.12.2003 N 513-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Сервис" на нарушение конституционных прав и свобод положением абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Учет. Налоги. Право. Официальные документы. 2004. 31 марта. N 12).

Например, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатное получение в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых в соответствии с ЗК, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" // ВВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247).

Субъекты РФ вправе устанавливать случаи, при которых могут передаваться бесплатно земельные участки из фонда перераспределения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

3. В п. 4 комментируемой статьи содержатся общие положения, допускающие отказ в предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц в указанных в настоящем пункте случаях. Данные положения находят развитие в нормах иных федеральных законов.

Так, согласно ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, гражданам для сенокошения и выпаса скота только в аренду. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Прямой запрет на приватизацию некоторых видов земельных участков также имеется в п. 8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного имущества".

Следует обратить внимание, что решением ВС РФ от 28.02.2003 N ГКПИ03-52 разъяснено, что предусмотренные п. 4 ст. 28 ЗК основания для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков предполагают регулирование отношений по предоставлению свободных земельных участков, а не тех, которые уже предоставлены юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование (СПС "КонсультантПлюс").

4. В п. 5 содержится специальная норма, устанавливающая императивное правило о возмездности приобретения земельных участков иностранными лицами и лицами без гражданства. Тем самым законодатель вводит некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, устанавливая изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Комментарий к статье 29

В ст. ст. 9 - 11 ЗК в качестве общего правила закреплено, что от имени собственников земельных участков: Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований - полномочия по распоряжению земельными участками (в том числе по предоставлению гражданам и юридическим лицам) осуществляют соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления. Например, в отношении федеральных земельных участков полномочия собственника реализует Правительство РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Однако при применении комментируемой статьи необходимо учитывать следующие особенности. Во-первых, Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов полномочия по управлению и распоряжению федеральными земельными участками, применительно к которым приняты решения о включении в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом такие решения должны быть приняты в период с 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г. в отношении не предоставленных в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам либо предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Орган государственной власти субъекта РФ осуществляет переданные полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками в соответствии с требованиями, установленными в ст. 3.2 ФЗ о введении в действие ЗК.

Во-вторых, до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, распоряжение осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. Изложенные правила применяются, только если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

В-третьих, в соответствии с ФЗ от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5553) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения автомобильных дорог осуществляется в соответствии с земельным законодательством и названным Законом. Например, предоставление земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения или для размещения объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства - Федеральным дорожным агентством (см. ст. ст. 24, 25 указанного Закона).

В-четвертых, Российская Федерация с 1 января 2008 г. по 1 января 2014 г. передает Краснодарскому краю осуществление следующих полномочий по распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, расположенными на территории Краснодарского края, за исключением территории Сочинского национального парка:

- принятие решений о предоставлении земельных участков для строительства олимпийских объектов;

- заключение договоров аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования земельными участками, предоставляемыми для строительства олимпийских объектов;

- предоставление из состава включенных в перечень земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (ст. 16 ФЗ от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30

1. Порядок предоставления земельных участков зависит от функционального назначения планируемых к размещению объектов и ряда иных обстоятельств (см., например, п. 11 ст. 30 ЗК). Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. ЗК четко определяет, когда производится выделение земельных участков без предварительного согласования мест размещения объекта (см. п. п. 6, 11 ст. 30, п. 1 ст. 30.1, п. 2 ст. 30.2).

Кроме того, резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с федеральным законодательством об особых экономических зонах. В таком же порядке предоставляются земельные участки акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит РФ, управляющей компании, в случае привлечения их в установленном порядке для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами.

Также федеральным законодательством устанавливаются особенности предоставления земельных участков для строительства олимпийских объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в г. Сочи (см. ст. 16 ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). До 2014 г. без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов:

- федерального значения за счет средств федерального бюджета - организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов, в безвозмездное срочное пользование;

- федерального значения за счет средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в безвозмездное срочное пользование или аренду;

- федерального значения за счет средств иных юридических лиц - Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду сроком до 49 лет с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный участок этим лицам в субаренду;

- краевого или муниципального значения - организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов, в безвозмездное срочное пользование.

Во всех остальных случаях гражданин или юридическое лицо может подать заявление о выборе земельного участка в порядке ст. 31 ЗК и тем самым инициировать процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ (п. 14 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

2. Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах. Без проведения торгов возможно предоставление земельного участка в собственность для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определен в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587).

Особенности проведения аукциона по продаже земельного участка для жилищного строительства установлены в ст. 38.1 ЗК. В этом случае общие нормы Постановления от 11.11.2002 N 808 не применяются.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией. При рассмотрении одного из дел ФАС Западно-Сибирского округа указал, что законодательство не определяет правила формирования лотов аукциона, следовательно, органы местного самоуправления вправе формировать их самостоятельно с учетом требований ГрК и архитектурно-градостроительной политики. Соответственно, на аукцион могут быть выставлены одним лотом несколько земельных участков для индивидуального жилищного строительства (см. Постановление от 26.07.2007 N Ф04-5135/2007(36794-А81-23) (СПС "КонсультантПлюс")).

Норма п. 2 комментируемой статьи является специальной и подлежит приоритетному применению перед положениями п. 2 ст. 28 ЗК, согласно которым предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ. Иными словами, действие п. 2 ст. 30 ЗК исключает применение п. 2 ст. 28 ЗК при предоставлении земельных участков для строительства. Казалось бы, императивные положения очевидны, тем не менее на практике субъекты РФ принимают нормативные акты о бесплатном предоставлении земельных участков для строительства. Так, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 N 397-64 "О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства" (Санкт-Петербургские ведомости. 2005. N 136; 2007. N 126) земельные участки могут бесплатно предоставляться для индивидуального жилищного строительства по решению Правительства Санкт-Петербурга в собственность гражданам, имеющим особые заслуги перед РФ и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения (п. 2 ст. 1). Также ФЗ от 09.01.1997 "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" (СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349) предусматривает бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы (ст. 3).

3. Исходя из структурного расположения п. 2.2 в комментируемой статье, а также целевого назначения государственных и муниципальных земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, можно сделать вывод, что пользователям недр предоставляются такие земельные участки в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. С учетом требования ст. 11 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" предоставление земельного участка для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, осуществляется после утверждения проекта проведения указанных работ.

4. ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3582) были созданы правовые основы для функционирования Государственной компании "Российские автомобильные дороги" - некоммерческой организации, не имеющей членства. Государственная компания создана Российской Федерацией в целях оказания государственных услуг и выполнения иных полномочий в сфере дорожного хозяйства с использованием федерального имущества на основе доверительного управления, а также в целях поддержания в надлежащем состоянии и развития сети автомобильных дорог Государственной компании, увеличения их пропускной способности, обеспечения движения по ним, повышения качества услуг, оказываемых пользователям автомобильными дорогами Государственной компании, развития объектов дорожного сервиса, размещаемых в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог Государственной компании.

Указанный ФЗ уточнил перечень земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и могут предоставляться Государственной компании в аренду сроком до 49 лет в установленном в п. 2.3 комментируемой статьи порядке. Это:

1) земельные участки, находящиеся в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог Государственной компании;

2) земельные участки, предназначенные для размещения автомобильных дорог, деятельность по организации строительства или реконструкции которых осуществляет Государственная компания; объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности; объектов дорожного сервиса, иных объектов капитального строительства, установки рекламных конструкций в планируемых границах полос отвода и придорожных полос таких автомобильных дорог;

3) земельные участки, которые необходимы для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионными соглашениями, если Государственной компанией заключены концессионные соглашения и (или) ей переданы полномочия концедента.

5. Институт развития застроенных территорий является новым для российского законодательства, соответствующие положения были включены в ГрК с 1 января 2007 г. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, только если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Нормы п. 3 комментируемой статьи развивают положения, содержащиеся в ст. ст. 46.1 - 46.3 ГрК, и обеспечивают предоставление без торгов земельных участков для строительства в границах застроенной территории. Земельные участки предоставляются лицам, с которыми были заключены договоры о развитии застроенных территорий по результатам проведенных аукционов. По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в установленный договором срок подготовить проект планировки застроенной территории (включая проект межевания), произвести расселение многоквартирных жилых домов, расположенных в границах данной территории, и осуществить строительство на застроенной территории, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств. Договор заключается по результатам открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, проводимого в порядке, установленном ст. 46.3 ГрК.

Реализация политики, направленной на ликвидацию в населенных пунктах ветхого, аварийного жилья и осуществление комплексной застройки, отвечающей современным требованиям, позволяет сразу же решить несколько задач: удовлетворить потребности населения в улучшении внешнего вида населенного пункта; сэкономить бюджетные деньги на расселение многоквартирных домов, непригодных для проживания; разработать проект планировки определенной территории. Принятие решения о развитии застроенной территории в интересах и будущего застройщика (девелопера), поскольку уплотнение существующей застройки позволяет ему экономить затраты на внешних инженерных сетях.

Для возникновения прав на земельный участок - территорию, в отношении которой принято решение о развитии, требуется:

- принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории;

- проведение аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории;

- заключение по результатам проведенного аукциона соответствующего договора и надлежащее выполнение его условий о подготовке проекта планировки застроенных территорий и расселении жилых домов;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение;

- подача заявления о предоставлении земельного участка для строительства и принятие решения о предоставлении земельного участка лицу, с которым был заключен договор о развитии, в собственность или аренду;

- установление границ земельного участка и проведение государственного кадастрового учета;

- государственная регистрация права собственности на земельный участок, или в случаях, установленных федеральными законами, - права аренды.

6. Пункт 3 комментируемой статьи конкретизирует общую норму п. 1 ст. 28 ЗК и устанавливает, что для строительства земельные участки с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются по общему правилу в аренду. В случаях, прямо указанных в комментируемой норме, возможно предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

7. Из п. 4 комментируемой статьи следует, что для реализации права на получение земельного участка должен быть соблюден порядок его формирования и постановки на государственный кадастровый учет, что обусловливает необходимость предварительного проведения уполномоченными органами (см. ст. 29 и комментарий к ней) ряда связанных с этим мероприятий. Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта предполагает совершение компетентными органами действий, строго определенных в п. 4 комментируемой статьи.

В то же время можно заметить, что не всегда законодатель связывает возникновение прав на земельные участки путем предоставления без предварительного согласования мест размещения объектов с последовательным совершением всех действий, перечисленных в п. 4 ст. 30 ЗК. Общие положения комментируемого пункта в полном объеме не распространяются на отношения по предоставлению земельных участков:

- для строительства олимпийских объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в г. Сочи;

- отдельным лицам в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории (см. комментарий к п. п. 1, 13 настоящей статьи);

- в безвозмездное срочное пользование лицу, которое заключило государственный или муниципальный контракт на строительство жилого дома за счет средств государственного или муниципального бюджета (п. 2 ст. 30.1 ЗК);

- для строительства лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории (п. 2 ст. 30 ЗК).

Хотя законодатель закрепляет, что предоставление земельных участков во всех перечисленных выше случаях производится без предварительного согласования мест размещения объектов, можно констатировать, что принятие решений осуществляется по особой процедуре, которая не вписывается в существующие (как в порядок принятия решения о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта, так и без предварительного согласования мест размещения объекта).

8. Последовательное выполнение всех стадий, предусмотренных в п. 5 комментируемой статьи, имеет принципиальное значение, поскольку нарушение порядка предоставления земельного участка влечет за собой признание недействительным соответствующего административного правового акта о предоставлении земельного участка (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 20.01.2005 N А14-5474-04/123/14, Определение ВАС РФ от 26.09.2007 N 12510/07).

9. Пункт 6 комментируемой статьи направлен на правовое регулирование ситуаций, когда были выполнены этапы по формированию, индивидуализации земельных участков, но они не были предоставлены гражданам или юридическим лицам. В таких случаях принимается решение о проведении торгов или о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Применение в данном случае процедуры предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объекта исключает возможность принятия в отношении ранее сформированных земельных участков решения в рамках процедуры предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2008 по делу N А28-6635/2007-346/30, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.02.2004 N А43-8772/2003-9-385 (СПС "КонсультантПлюс")). ЗК могут быть установлены исключения из этого правила.

10. Правовое значение решения компетентного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокола о результатах торгов состоит в том, что эти документы являются основанием совершения иных юридически значимых действий (заключения договора, государственной регистрации права), завершающих процедуру возникновения прав на земельный участок.

11. Учитывая то правовое значение, которое законодатель придает решению о предоставлении земельного участка (п. 7 комментируемой статьи), а также право заявителя обжаловать отказ в предоставлении земельного участка (п. 9 комментируемой статьи), норма п. 8 устанавливает обязанность по выдаче такого решения (выписки из него) заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

12. Норма п. 9 лишь дублирует общие положения о возможности обжалования любых решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, если они затрагивают права и законные интересы граждан или юридических лиц.

Право обжаловать решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц закреплено в ч. 2 ст. 46 Конституции. Порядок такого обжалования закреплен в Законе РФ от 27.04.1993 N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 685), ГПК и АПК.

13. Пункт 10 комментируемой статьи закрепляет правовые последствия признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства.

14. В п. 11 установлены ограничения, при которых порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта не применяется. Соответственно, в указанных в настоящем пункте случаях отсутствует обязанность органа местного самоуправления по обеспечению выбора земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства (см. п. 5 ст. 30 ЗК).

15. Пункт 12 комментируемой статьи указывает на единый порядок предоставления земельных участков для строительства российским гражданам, российским юридическим лицам и иностранным лицам, лицам без гражданства, в то же время отсылая к отдельным нормам ЗК, которые могут повлиять на процедуру выделения земельных участков иностранным лицам и лицам без гражданства.

16. Комментируемая статья (п. 13) отсылает к специальному законодательству об особых экономических зонах, которым следует руководствоваться при предоставлении земельных участков для строительства указанным в данном пункте лицам. Такое предоставление земельных участков осуществляется исключительно в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.

Срок договора аренды земельного участка с резидентом особой экономической зоны ограничен сроком действия договора о ведении соответствующего вида деятельности в особой экономической зоне, если меньший срок не заявлен резидентом. Прекращение действия соглашения о ведении деятельности на территории особой экономической зоны влечет за собой прекращение договора аренды на земельный участок. Для акционерного общества, 100% акций которого принадлежит РФ, - ОАО "Особые экономические зоны", управляющей компании, в случае привлечения их для выполнения функций по созданию за счет средств бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" не содержит подобных ограничений.

Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30.1

1. Статья 30.1 была включена в ЗК с 1 ноября 2005 г. Жилищное строительство предполагает создание зданий, строений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в которых расположены жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям в соответствии со ст. 16 ЖК относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Пункт 1 комментируемой статьи определяет способ предоставления земельных участков для жилищного строительства (без предварительного согласования мест размещения объекта) и те права, которые могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам на земельные участки для данной цели. Учитывая эти положения, с 1 ноября 2005 г. государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления фактически утратили возможность приобретения земельных участков для жилищного строительства. Пункт 1 и 2 комментируемой статьи следует откорректировать и включить право постоянного (бессрочного) пользования в состав прав, на которых могут предоставляться земельные участки для жилищного строительства без проведения торгов.

2. Пунктом 2 комментируемой статьи устанавливается общее правило о предоставлении земельных участков для жилищного строительства по результатам аукционов. Исключение из этого правила допускается при предоставлении земельного участка:

- лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости за счет бюджетных средств;

- лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории;

- единственному участнику аукциона, признанного не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников.

Положения комментируемого пункта сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - п. 3 ст. 30.1). Норма п. 2 ст. 30 ЗК является специальной и подлежит приоритетному применению перед положениями п. 2 ст. 28, согласно которому возможно предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Таким образом, действие п. 2 ст. 30 ЗК исключает применение п. 2 ст. 28 ЗК при предоставлении земельных участков для жилищного строительства (см. п. 2 комментария к ст. 30). В практике судов можно встретить решения о возможности распространения положений п. 2 ст. 28 ЗК на отношения по предоставлению земельных участков для строительства (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданском делам ВС РФ от 14.03.2007 N 73-Г07-2 (СПС "КонсультантПлюс")).

Также с учетом специального характера норм комментируемой статьи, весьма спорными являются решения судов о правомерности предоставления земельных участков для жилищного строительства в аренду в порядке подп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК без проведения аукционов на основании заявления гражданина или юридического лица (см. Постановление ФАС Центрального округа от 19.02.2007 по делу N А54-2230/2006-С11 (СПС "КонсультантПлюс")).

3. Пункт 3 комментируемой статьи распространяется исключительно на отношения по предоставлению земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с частью 3 ст. 48 ГрК под объектами индивидуального жилищного строительства можно понимать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30.2

1. Комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление всех трех видов деятельности, перечисленных в п. 1 комментируемой статьи:

1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка. К документации по планировке территории ст. 41 ГрК относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план. Градостроительный план можно рассматривать как вид документации по планировке территории, только если он подготавливается в составе проектов межевания территорий (см. ст. 44 ГрК);

2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.);

3) строительство жилых и иных объектов.

2. В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам ст. 38.2 ЗК.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи закрепляется обязанность арендатора выполнить те требования, которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания, выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Проекты планировки территории и проекты межевания территории являются документацией по планировке территории. Нормы о подготовке и утверждении документации по планировке территории содержатся в ст. ст. 45, 46 ГрК.

4. В комментируемой статье предусмотрено исключение из общего правила п. 9 ст. 22 ЗК. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе без согласия собственника независимо от срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, которое принимает на себя обязанности первоначального арендатора по комплексному освоению участка. Данное положение не может быть изменено договором аренды земельного участка.

5. После утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета отдельных земельных участков в составе земельного участка, сформированного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, только арендатор может получить такие участки по своему выбору в собственность или аренду. Вновь сформированные земельные участки предоставляются в соответствии с п. 5 комментируемой статьи исключительно для строительства (жилых, нежилых помещений, объектов инженерной инфраструктуры и т.п.).

6. Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, подчиняются общим правилам оборотоспособности земельных участков. ЗК не содержит специальных норм, запрещающих сделки с такими участками. В любом случае при совершении сделок к новому приобретателю (собственнику, арендатору) переходит обязанность по осуществлению жилищного и иного строительства в сроки, установленные при предоставлении первоначального земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ЗК не предусматривает переход к новому приобретателю обязательства по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность (подп. 7 п. 3 ст. 38.2). Отсутствие такой нормы может привести к тому, что задача комплексного освоения земельного участка, предполагающего обустройство территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, реализована не будет.

7. Положения п. п. 8, 9 комментируемой статьи имеют целью стимулирование надлежащего выполнения лицом, использующим земельный участок, обязанностей по его комплексному освоению в целях жилищного строительства. Более детальное определение в договоре аренды земельного участка оснований его прекращения в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих обязанностей позволит избежать спорных ситуаций.

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

Комментарий к статье 31

1. Целями выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта является определение возможности на земельном участке построить конкретные здание, строение, сооружение.

Заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта предполагает первичное предоставление земельного участка (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2007 по делу N А55-4257/2007 (СПС "КонсультантПлюс")). Заинтересованные в предоставлении земельного участка лица должны обратиться в орган, осуществляющий распоряжение соответствующим земельным участком, с заявлением о выборе и предоставлении земельного участка. Комментируемая статья устанавливает требования к содержанию такого заявления.

В заявлении указывается, во-первых, назначение объекта, т.е. для каких целей будет использоваться возведенный объект. При определении назначения зданий, сооружений можно руководствоваться Классификатором назначений объектов технического учета, входящим в "Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости", утвержденный Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.12.2006 N П/0425. Информация о назначении объекта требуется для установления соответствия планируемого к размещению объекта требованиям земельного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства, обязательным нормам и правилам, а также для определения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при принятии решения о предоставлении земельного участка. Во-вторых, указываются предполагаемое место размещения земельного участка и обоснование его примерного размера. В данном случае необходимо осуществить привязку к адресному или иному ориентиру, произвести расчет запрашиваемой площади земельного участка с учетом установленных предельных размеров земельных участков и иных требований, например содержащихся в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. В-третьих, указывается испрашиваемое право на земельный участок, которое зависит от субъекта - заинтересованного лица и определяется с учетом положений п. 3 ст. 30 ЗК.

Отсутствие в заявлении требуемой в п. 1 комментируемой статьи информации может служить основанием для отказа в выборе земельного участка (см. Определение ВАС РФ от 01.03.2007 N 1454/07, Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2007 по делу N А40-17558/-7-7-154, Постановление ФАС Уральского округа от 29.04.2008 по делу N А76-5029/2007 (СПС "КонсультантПлюс")). По желанию заявителя возможно приложение к заявлению технико-экономического обоснования проекта строительства или необходимых расчетов. Иную информацию органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, не вправе требовать.

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи при рассмотрении заявления гражданина или юридического лица и выборе земельного участка должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта. В частности, в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (санитарно-защитная зона). Размер санитарно-защитных зон обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II классов опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Соответственно, для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, обязательно разрабатывается проект обоснования размера санитарно-защитной зоны (см. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" // РГ. 2008. N 28).

Процедура согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего здания, строения, сооружения положениям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительным и санитарным нормам и правилам, иным обязательным требованиям. ЗК не устанавливает конкретный перечень органов и муниципальных организаций, согласующих место размещения объекта. Состав таких органов определяется исходя из положений иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Такое согласование проводится только в случаях, установленных в федеральных законах. Например, в соответствии со ст. 52 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участке или участке водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, осуществляется по согласованию с компетентным органом, который определяется на основании положений названного Закона.

На органы местного самоуправления возложена обязанность по получению информации о разрешенном использовании земельного участка, об обеспечении участков объектами инфраструктуры, получению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Ввиду значительной стоимости работ по подведению коммуникаций к объекту возложение на органы местного самоуправления такой обязанности имеет большое значение. В настоящее время данные вопросы регулируются ст. 48 ГрК, Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 920).

3. В п. 3 комментируемой статьи закреплено право населения на информацию о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков и соответствующая обязанность органов местного самоуправления городских или сельских поселений об информировании населения. С учетом необходимости реализации положений подп. 4 п. 1 ст. 1 и абз. 2, 3 п. 3 комментируемой статьи ЗК, данные нормы должны применяться и в тех случаях, когда земельные участки расположены за границами поселений, например, в границах межселенных территорий. В этом случае соответствующая информация должна быть доведена до тех лиц, чьи интересы затрагиваются строительством (размещением) объектов. Чаще всего информирование проводится путем публикации сообщения в местном официальном средстве массовой информации.

Требования информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства имеет обязательный, а не рекомендательный характер. Как было указано по одному из дел, из смысла закона следует, что информирование населения должно производиться через средства массовой информации, доступные всем гражданам, проживающим в муниципальном образовании (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2005 N Ф08-3563/2005 (СПС "КонсультантПлюс")).

Помимо обязанности информировать население комментируемая статья устанавливает обязанность органов, осуществляющих предоставление земельных участков, выяснить мнение граждан, общественных организаций и иных указанных в законе субъектов (общественности) по вопросу предоставления участка, если при этом затрагиваются их интересы. Формы участия общественности в принятии решения о предоставлении земельных участков различны (референдумы, сходы, общественные слушания и т.п.) и четко определены только для предоставления земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов России и этнических общностей (референдумы или сходы).

Для органов, принимающих решение о предоставлении земельных участков, мнение населения, общественности имеет лишь рекомендательный характер. В практике арбитражных судов можно встретить и иные решения. Так, при рассмотрении одного из дел было указано, что информирование граждан о предоставлении участка для строительства, целью которого является соблюдение их прав на благоприятную окружающую среду, не должно носить декларативный характер. Органы, уполномоченные распоряжаться земельными участками, обязаны учитывать мнение граждан и их объединений, касающееся возможности застройки конкретных участков, и не вправе принимать решение о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора такого участка, а также о предоставлении участка для строительства при наличии мотивированных возражений граждан (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.01.2007 N Ф08-5715/2006 (СПС "КонсультантПлюс")).

Нарушение требований законодательства об информировании населения и о необходимости выяснения мнения общественности о предстоящем или возможном предоставлении земельных участков для строительства должно служить основанием для отмены принятых решений о предоставлении земельных участков (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 N 2479/05; Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2004 N А55-4628/03-8; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2005 N Ф08-3563/2005 (СПС "КонсультантПлюс")). Необходимо учитывать, что по смыслу ст. 198 АПК для признания ненормативного правового акта недействительным, а действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: 1) несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и 2) нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (в соответствии со ст. 247 ГПК - требуется нарушение прав и свобод обращающегося в суд лица).

4. Пункт 4 комментируемой статьи требует информировать правообладателей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия (выкупа) их земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Учитывая достаточную индивидуализацию в данном случае субъектов (в отличие от субъектов, указанных в п. 3 комментируемой статьи), информирование о возможном изъятии земельных участков в связи с их предоставлением для строительства должно иметь индивидуальный характер (письменное уведомление каждого правообладателя).

Правовое значение такого информирования заключается в том, что с момента информирования правообладатели земельных участков несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или иным его улучшением (п. 8 комментируемой статьи).

5. При рассмотрении заявления в порядке п. п. 1 - 4 комментируемой статьи органы местного самоуправления первоначально осуществляют выбор земельного участка и разрабатывают исходно-разрешительную документацию, включающую все предусмотренные процедурой ведомственные согласования. Результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка, к которому прилагаются утвержденные схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Еще одним обязательным документом, прилагаемым к акту выбора земельного участка, если предполагается его изъятие для государственных или муниципальных нужд, является расчет убытков правообладателей земельных участков. Данные документы должны быть в наличии именно на момент оформления акта о выборе земельного участка (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.2006 N Ф08-510/2006 (СПС "КонсультантПлюс")).

Схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории могут утверждаться органом местного самоуправления путем издания отдельного распоряжения или путем проставления подписи и печати на самой схеме. До 1 ноября 2008 г. вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускалось изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков. Такие проекты границ земельного участка, утвержденные до 1 ноября 2008 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, соответственно, могут прилагаться к актам выбора земельного участка (см. ст. 21 ФЗ от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251).

Только после проведения данных мероприятий и подготовки указанной документации органами местного самоуправления принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта. При этом наличие предварительного согласования места размещения объекта на земельном участке является основанием для отказа в утверждении акта выбора этого участка другому лицу.

6. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются одним из этапов процедуры, осуществляемой при предоставлении земельного участка для строительства, и не влекут последствий в виде обязательного предоставления земельного участка для строительства (Постановление ФАС Уральского округа от 03.07.2006 N Ф09-5107/06-С6 (СПС "КонсультантПлюс")).

В п. 8 комментируемой статьи императивно установлен срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта - 3 года. Этот срок не может быть изменен нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления. Истечение срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта лишает заявителя права требовать предоставления ему земельного участка на основании такого решения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2006 по делу N А26-6110/2005-17, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.05.2007 N Ф03-А59/07-1/959 (СПС "КонсультантПлюс")).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта не порождает каких-либо прав заявителя на выбранный земельный участок, оно лишь является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Соответственно, само по себе данное решение не является нарушением прав и законных интересов правообладателей земельных участков в пределах выбираемого участка, поскольку не рассматривается законодателем в качестве основания изменения или прекращения уже существующих прав на землю частных лиц.

Незаконное решение органа местного самоуправления, органа государственной власти о предварительном согласовании места размещения объекта может быть отменено этим органом в целях обеспечения законности своей деятельности. Принятое решение должно быть мотивированным и обоснованным. Данное право следует из положений ст. 48 ФЗ о местном самоуправлении, в соответствии с которой муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. При этом следует учитывать, что в силу ст. 16 ГК убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Положения комментируемой статьи о риске правообладателя земельного участка отнесения на него затрат и убытков, связанных с улучшением земельного участка, после информирования его о возможном изъятии участка во многом схожи с положением п. 3 ст. 63 ЗК. Пункт 8 комментируемой статьи указанный риск распространил и на тех правообладателей, земельные участки которых входят в состав зарезервированных земель. Такое ограничение имеет весьма существенный характер, поскольку срок резервирования может составлять до 7 лет (см. ст. 70.1 ЗК).

7. Заинтересованные лица могут не только заявлять требования о признании недействительными решений о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в принятии такого решения, но и вправе обжаловать незаконное бездействие исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, выразившееся в непринятии соответствующего решения по такому заявлению заинтересованного лица. Поскольку сама по себе подача заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не влечет обязательное предоставление земельного участка для строительства, незаконность бездействия уполномоченного органа, не принявшего решение по заявлению, не является достаточным основанием для удовлетворения судом требования о предоставлении земельного участка.

При применении комментируемой статьи необходимо учитывать, что акт выбора земельного участка не является ненормативным правовым актом, который может быть оспорен самостоятельно, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает субъективные права. Акт выбора является документом, свидетельствующим о комиссионном рассмотрении и согласовании с уполномоченными органами и организациями варианта размещения объекта. Оспаривание акта выбора земельного участка производится путем оспаривания решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утвержден этот акт.

Признание судом недействительным решения уполномоченного органа о предварительном согласовании места размещения объекта предоставляет заинтересованному лицу право компенсации своих расходов, при условии их документального подтверждения и доказанности их необходимости для принятия такого решения.

8. Пункт 10 комментируемой статьи устанавливает специальное правило о выборе земельных участков для строительства на территории городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, которое вызвано особенностями организации местного самоуправления на данных территориях.

Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Комментарий к статье 32

1. Установление границ планируемого к предоставлению земельного участка для строительства производится при межевании. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются Минэкономразвития РФ.

Межевание является одним из видов кадастровых работ, которые осуществляются кадастровыми инженерами на основании договора подряда с гражданином, юридическим лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка. В результате кадастровых работ исполнитель передает заказчику таких работ межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков).

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. В межевом плане воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Межевой план состоит из графической и текстовой части.

После межевания земельного участка проводится его государственный кадастровый учет в порядке, установленном ФЗ о кадастре, по результатам которого заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о земельном участке.

2. После получения кадастрового паспорта земельного участка гражданин или юридическое лицо, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, могут подать заявление о предоставлении земельного участка. К такому заявлению прилагается кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта является основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка заявителю (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.02.2006 по делу N А21-927/2005-С1 (СПС "КонсультантПлюс")).

ЗК не устанавливает требования к содержанию заявления и не предусматривает необходимость предъявления иных документов (кроме кадастрового паспорта). Хотя в нормативных актах можно встретить дополнительные требования. Например, Правилами предоставления земельных участков для установки и (или) установки специализированных технических средств оповещения и информирования населения в местах массового пребывания людей, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22.05.2008 N 381 (СЗ РФ. 2008. N 21. Ст. 2463), закреплено, что к заявлению о предоставлении участка для размещения таких объектов прилагаются: обоснование необходимости установки специализированного технического средства на участке с указанием сроков начала и окончания работ по установке; схема расположения специализированного технического средства; техническая документация на специализированное техническое средство.

Заявление гражданина или юридического лица о предоставлении земельного участка является основанием для совершения органом местного самоуправления действий по принятию решения о предоставлении земельного участка. При этом в силу п. 7 ст. 30 ЗК решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в зависимости от вида предоставляемого заявителю права.

С учетом положений п. п. 8 - 10 ст. 30 ЗК на основании заявления гражданина или юридического лица может быть принято не только положительное (решение о предоставлении земельного участка для строительства), но и отрицательное решение (отказ в предоставлении земельного участка). Необходимость такого отказа может быть вызвана изменением градостроительной ситуации в населенном пункте. Например, сейчас активно принимаются правила землепользования и застройки муниципальных образований, в которых виды разрешенного использования в пределах тех или иных территориальных зон могут не совпадать с ранее принятыми решениями о предварительном согласовании места размещения объекта определенного целевого назначения на данной территории. Также основанием для отказа в предоставлении земельного участка для строительства является истечение трехлетнего срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (см. комментарий к п. 8 ст. 31).

3. В п. 4 комментируемой статьи содержатся дополнительные условия предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение о предоставлении земельного участка должно содержать обязанность лица, которому участок предоставляется, возместить убытки, вызванные изъятием земельного участка у его землевладельца, землепользователя. В соответствии со ст. 57 ЗК порядок возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ. Так, в настоящее время применяются Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Решение о предоставлении земельных участков дополнительно может включать положения об обременениях земельных участков либо об ограничениях прав на землю, предусмотренных ст. 56 ЗК (например, условия начала и завершения застройки).

Статья 33. Нормы предоставления земельных участков

Комментарий к статье 33

1. Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет возможность принятия в зависимости от целевого использования земельных участков специальных нормативных актов субъектов РФ или органов местного самоуправления, устанавливающих предельные размеры предоставляемых гражданам в собственность земельных участков. Следует учитывать, что федеральным законодательством в отдельных случаях ограничивается свобода субъектов РФ и муниципальных образований в определении таких размеров. Например, нормы ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы", Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247) содержат минимальные размеры предоставляемых соответствующим категориям граждан в собственность бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Раздел земельного участка должен производиться с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Несоответствие размера земельного участка установленным требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков влечет отказ в постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (ст. 27 ФЗ о кадастре).

Кроме предельных размеров земельных участков, законодательство в отношении отдельных видов земель сельскохозяйственного использования допускает ограничение максимального размера общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно у отдельного субъекта (п. 5 ст. 4 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", п. 2 ст. 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит указание на то, какими нормативными правовыми актами должны устанавливаться максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных в п. 1 комментируемой статьи. Такое указание логично вытекает из положения о том, что именно собственник должен определять максимальные размеры бесплатно выделяемых земельных участков.

3. Для целей, не указанных в п. 1 комментируемой статьи, предельные размеры земельных участков могут устанавливаться различными правилами. Например, нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, нормы отвода земель для федеральных автомобильных дорог утверждает Минтранс России; нормы отвода земель, предназначенных для размещения объектов дорожного сервиса, устанавливаются Правительством РФ.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются и в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки. В соответствии со ст. 36 ГрК земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

Комментарий к статье 34

1. В названии, а также в п. 2 комментируемой статьи упоминаются исключительно граждане. Эти положения не означают, что юридические лица не могут претендовать на получение земельных участков для целей, не связанных со строительством. Косвенным подтверждением того, что субъектами данных отношений являются и юридические лица, служит положение абз. 4 п. 1 комментируемой статьи, упоминающее юридических лиц наряду с гражданами. При применении этих норм на практике также распространяют положения ст. 34 на соответствующие отношения с участием юридических лиц (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2007 по делу N А43-1816/2006-13-86, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2007 г. по делу N А53-1871/2007-С2-6 (СПС "КонсультантПлюс")).

Положения п. 1 комментируемой статьи устанавливают обязанности органов, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, по обеспечению справедливого и открытого распределения земель. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.

Из содержания комментируемых норм следует, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных средствах массовой информации сведения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков.

Необходимо учитывать, что действующим законодательством установлен специальный порядок предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (гл. 4 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям (гл. 3 ФЗ "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан"), для ведения личного подсобного хозяйства (ст. ст. 3, 4 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"), а также предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

2. Заявление о предоставлении земельного участка должно быть подано именно в орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками. Сведения, необходимые для включения в заявление о предоставлении земельного участка, исчерпывающим образом перечислены в п. 3 ст. 34 ЗК, что не исключает установления в законодательстве дополнительных требований к содержанию заявлений о предоставлении отдельных видов земельных участков (для ведения личного подсобного хозяйства, сенокошения, крестьянского (фермерского) хозяйства и др.). Например, граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления. В заявлениях должны быть указаны: цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно); срок аренды земельных участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); предполагаемое местоположение земельных участков.

3. В комментируемой статье установлена последовательность совершения действий уполномоченных органов по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством.

На основании заявления заинтересованного лица либо обращения органа государственной власти, который наделен полномочиями по предоставлению земельных участков, орган местного самоуправления обязан утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (см. комментарий к п. п. 5 - 7 ст. 31), которая является основанием для проведения за счет заявителя межевания, государственного кадастрового учета земельного участка.

До 17 мая 2008 г. (см. ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости") органы местного самоуправления (если они были наделены полномочиями по распоряжению землями) могли одновременно принимать решение об утверждении проекта границ земельного участка (об образовании земельного участка) и решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность или в аренду заинтересованным лицам. С внесением изменений в комментируемую статью процесс предоставления земельных участков, скорее всего, будет занимать больше времени, что связано с необходимостью предоставления заинтересованным лицом кадастрового паспорта земельного участка до принятия решения о предоставлении ему такого участка. Таким образом, законодатель приблизил процедуру принятия решения о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, с порядком принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (ст. 32).

До внесения в 2008 г. изменений в комментируемую статью существовала неопределенность в установлении даты начала двухнедельного срока, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка. Действующие положения более точно устанавливают такую дату - день предоставления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка. Нарушение данного срока свидетельствует о бездействии исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления и позволяет заинтересованному лицу признать в судебном порядке такое бездействие незаконным.

Орган, распоряжающийся земельными участками на данной территории, на основании нормативных правовых актов самостоятельно выбирает вид предоставляемого права на земельный участок (право собственности или право аренды). Как было указано по одному из дел, приобрести в собственность земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, в порядке, установленном в ст. 34 ЗК, вправе не все граждане, а лишь собственники объектов недвижимости, расположенных на этих участках, и при условии отсутствия оснований для отказа в приватизации, предусмотренных законом. Если принимается решение о предоставлении заявителю земельного участка в собственность, то следует учитывать положения п. 2 ст. 28 ЗК.

В случае если договор купли-продажи или аренды земельного участка будет заключен с нарушением процедуры, установленной в комментируемой статье, согласно ст. 168 ГК такой договор является ничтожным.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Комментарий к статье 35

1. Термин "право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника", используемый в п. 1 комментируемой статьи, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка - отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости - пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право. Право пожизненного наследуемого владения в силу самой природы этого права может перейти только гражданину - приобретателю недвижимости. В Постановлении N 11 Пленум ВАС РФ указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При применении комментируемой статьи возникает вопрос о моменте возникновения права на использование соответствующей части земельного участка при смене собственника недвижимости. В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком - это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.

Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК). Порядок пользования земельным участком в контексте абз. 2 п. 1 комментируемой статьи означает порядок осуществления и объем прав и обязанностей в отношении земельного участка всех приобретателей недвижимости. Определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно для российского законодательства (см. ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).

2. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, - площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования - обслуживающего земельного участка. Если размер площади застройки определить достаточно легко, то размер обслуживающего участка установить не всегда просто. Определение размера части земельного участка возможно только индивидуально в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств. Критерии определения предельных размеров обслуживающего участка могут быть установлены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной, проектной документации.

Размер обслуживающего земельного участка зависит прежде всего от целевого назначения земельного участка и характера, вида здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке. Единственное правило, которое применимо ко всем случаям: размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику здания, строения, сооружения (также см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2007 по делу N А14-24785/2005/982/13 (СПС "КонсультантПлюс")). Это утверждение естественно следует из правила о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет он сам. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится объект недвижимости, значителен по площади и не полностью занят этим объектом. В такой ситуации возможно выделение части земельного участка, право на которую перейдет к приобретателю объекта недвижимости при условии, что такой земельный участок является делимым.

3. Цели реализации в законодательстве положения "собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости" служит норма п. 3 комментируемой статьи. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (см. комментарий к п. 1 ст. 36 ЗК).

Правила о преимущественном праве покупки или аренды заключаются в том, что собственник земельного участка, желающий продать его или сдать в аренду, обязан сначала предложить его купить или арендовать собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке. Такое предложение (извещение) должно быть сделано письменно с указанием цены (арендной платы) и всех других условий, на которых собственник земельного участка продает его или сдает в аренду. Если собственник здания, строения, сооружения откажется от приобретения или заключения договора аренды или не приобретет (не арендует) земельный участок в течение месяца со дня извещения, собственник земельного участка вправе продать или передать в аренду земельный участок любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки собственник здания, строения, сооружения имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора.

4. При сравнении п. п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 комментируемой статьи).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок целиком, даже если он намного превышает размер площади застройки и обслуживающего участка. Это положение, конечно же, не исключает право собственника до совершения сделки по отчуждению здания, строения, сооружения разделить принадлежащий ему земельный участок на несколько участков. При образовании нескольких участков и постановке их на кадастровый учет собственник может осуществить отчуждение только части земельного участка, непосредственно обслуживающего отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из буквального толкования комментируемого пункта в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в ЗК). Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 определил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

5. Норма п. 5 комментируемой статьи устанавливает одно из исключений из национального режима иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (см. комментарий к п. 3 ст. 5). Данное положение было предметом рассмотрения КС РФ, который признал его соответствующим Конституции (Постановление от 23.04.2004 N 8-П "По делу о порядке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы").

КС РФ отметил, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей ЗК ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования.

Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, не установлен.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 36

1. Исключительное право - это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости) (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Причем это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. С. 87 - 90).

Отсутствие в п. 1 комментируемой статьи четкого указания на субъекта, которому принадлежит право выбора исключительного права (собственность или аренда), привело к различным судебным решениям при применении этой нормы. При обобщении практики применения п. 1 ст. 36 ЗК Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 разъяснил, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка. Сегодня, с учетом положений ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК (в редакции ФЗ от 10.05.2007 г. N 69-ФЗ), законодатель признал, что собственники недвижимости вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК. Соответствующее положение было включено в ФЗ о введении в действие ЗК с 30 ноября 2007 г. (см. п. 2.2 ст. 3).

Кроме того, следует учитывать, что резервирование земельного участка также не препятствует приватизации земельного участка под зданием, строением, сооружением, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения у собственника недвижимости (см. Постановление Президиума ВС РФ от 30.05.2007 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года" // Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10).

Одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества является отчуждение такого имущества в частную собственность на возмездной основе. Из общего правила, устанавливающего возмездность приобретения собственником зданий, строений, сооружений земельных участков, могут быть сделаны исключения федеральными законами и законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 28). Одно из таких исключений предусмотрено в абз. 3 комментируемого пункта, закрепляющем право религиозных организаций получить бесплатно земельные участки под объектами религиозного и благотворительного назначения. При применении данного положения (а также абз. 4 настоящего пункта) существенным является решение вопроса о том, на каком праве принадлежит религиозной организации объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а также об использовании названного объекта по назначению.

2. В комментируемой статье определена компетенция органов государственной власти, органов местного самоуправления и закреплены общие положения по определению цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости. До 1 января 2010 г. данные нормы применяются с учетом положений ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, которая в целях стимулирования приобретения земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений предусматривает иные подходы к установлению выкупной цены земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

3. В соответствии со ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость" не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 названного Закона).

Принятие данных норм имеет фискальную цель - взимание земельного налога с собственников земельного участка под многоквартирным домом. Приведенные положения на первый взгляд дают основания полагать, что в данном случае специального решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в собственность не требуется и общая долевая собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме на сформированный земельный участок возникает в силу закона. Но подобное толкование едва ли однозначно. В самой ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" употребляется термин "переходит в общую долевую собственность". Гражданское, земельное и жилищное законодательство не устанавливает возможность автоматического прекращения ранее существующего права на земельный участок. В любом случае для прекращения таких прав требуется определенный юридический факт, указанный в законодательстве. Буквально нормы указанной статьи таких оснований (юридических фактов) не содержат, а фактически определяют условия возникновения общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами у собственников помещения: формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет.

Сложность толкования положений п. 2 комментируемой статьи и ст. 16 названного ФЗ определяет и неоднозначность их применения на практике. Чаще всего споры возникают в связи с заключением государственными органами, органами местного самоуправления договора аренды земельного участка с собственником нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме. При рассмотрении подобного рода дел арбитражные суды делают прямо противоположные выводы: от возможности возникновения права общей долевой собственности с момента формирования земельного участка (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А56-24818/2006; Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1680/07-С13) до признания необходимости принятия решения компетентным органом о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007(32286-А27-9); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А28-7432/2007-163/19 (СПС "КонсультантПлюс")).

Требуется в комментируемой статье установить особый порядок предоставления земельных участков, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При отсутствии сформированного земельного участка на основании заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений лица возможно одновременное решение о формировании земельного участка и предоставлении его на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (как это ранее было предусмотрено в п. 4 ст. 34, см. комментарий к ст. 34).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет режим неделимого земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее различным лицам на вещных правах. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимых для использования каждого из них.

При рассмотрении нормы абз. 1 п. 3 комментируемой статьи КС РФ указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. ГК устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Исходя из этого, КС РФ пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина (Определение КС РФ от 21.02.2008 N 119-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (СПС "КонсультантПлюс")).

Появление на неделимом земельном участке новых собственников объектов недвижимости (например, при отчуждении части помещений в здании) влечет за собой расторжение (изменение) договора аренды земельного участка, первоначально заключенного с одним арендатором. Расторжение возможно в судебном порядке, если первоначальный арендатор отказывается от добровольного расторжения договора аренды земельного участка и заключения нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора. В силу нормы ст. 452 ГК должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора об изменении или расторжении договора.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков лицами, указанными в абз. 2 п. 3 комментируемой статьи, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Особо законодатель выделил государственных и муниципальных юридических лиц (казенные предприятия, учреждения), владеющих помещениями на праве оперативного управления. В силу абз. 3 комментируемого пункта такие лица не заключают договор аренды земельного участка, а приобретают право ограниченного пользования им (сервитут).

5. Оформление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование только за одним из владельцев помещений в здании предполагает предоставление возможности владельцам иных помещений использовать земельный участок на основании соглашения об установлении сервитута для прохода, проезда и т.п.

6. В комментируемых нормах (п. п. 5 - 8) установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям. Такие лица должны совместно обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Применение данной нормы на практике вызывает существенные затруднения, поскольку совместное обращение всех сособственников часто невозможно. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

При этом, как указал КС РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5), п. 5 ст. 36 ЗК, предусматривающий совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2007 N 370 (БНА ФОИВ. 2007. N 50) был утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Требовать иные документы органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Пункты 7 и 8 комментируемой статьи предусматривают особенности предоставления земельных участков, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

С 17 мая 2008 г. в комментируемые нормы были внесены изменения, которые существенно изменили порядок предоставления земельных участков при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка. Если ранее обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка была возложена на орган местного самоуправления, то теперь именно лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка. Орган местного самоуправления обязан только утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (или утвержденный до 1 ноября 2008 г. проект границ земельных участков; об этом см. комментарий к п. п. 5 - 7 ст. 31). Кроме того, если ранее решение о предоставлении земельного участка предшествовало кадастровому учету и изготовлению кадастровой карты земельного участка, то теперь решение принимается только при наличии кадастрового паспорта земельного участка.

Гражданин - собственник недвижимости, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования для садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, может реализовать свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность в порядке, установленном либо ст. 36 ЗК, либо ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость". Порядок оформления права собственности, установленный данным Законом, в большей степени отвечает интересам граждан.

7. Иностранные граждане, лица без гражданства - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, но с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ (см. комментарий к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28).

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

Комментарий к статье 37

1. При проведении государственного кадастрового учета обеспечивается индивидуализация земельного участка. В результате кадастрового учета земельному участку присваивается не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровый номер земельного участка требуется указать в договоре купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 554 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены условия договора купли-продажи земли, которые являются недействительными (ничтожными) в силу прямого указания закона (ст. 168 ГК). Их перечень не является исчерпывающим.

При применении данной нормы следует учитывать положения ст. 180 ГК, в соответствии с которыми недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. При недействительности хотя бы одного из существенных условий договора купли-продажи земельного участка этот договор в целом является недействительным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК). Названные в комментируемом пункте условия не относятся к категории существенных условий, названных в правовых актах, и их включение в договор купли-продажи земельных участков не будет влиять на действительность договора купли-продажи, при условии, что стороны в момент совершения сделки были согласны заключить сделку без включения недействительных условий.

3. В п. 3 комментируемой статьи предусмотрена ответственность продавца за нарушение обязанности по предоставлению определенной информации о продаваемом земельном участке. Выбор способа защиты нарушенного права на надлежащую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, принадлежит покупателю, который может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения убытков. Данные положения применимы и к договорам мены, аренды земельных участков.

Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)

Комментарий к статье 38

1. Несмотря на то что в п. 1 комментируемой статьи дается ссылка на подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК, где установлены требования к формированию земельного участка для строительства, комментируемая статья имеет общее значение и распространяется на все земельные участки, которые являются предметом торгов с целью дальнейшего заключения договора купли-продажи либо право на которые является предметом торгов.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

2. В п. п. 2 и 3 упоминаются два разных субъекта: продавец и собственник. Но в комментируемой статье эти субъекты рассматриваются как равнозначные: это орган государственной власти или орган местного самоуправления, который наделен правомочием по распоряжению земельным участком (см. комментарий к ст. 29).

3. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе и перечень сведений, подлежащих обязательному опубликованию о предстоящих торгах, определен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Результаты торгов, проведенные с нарушением правил федерального законодательства, регулирующего осуществление торгов, должны признаваться недействительными.

В соответствии с названными Правилами в случае, если предметом торгов выступает право на заключение договора аренды земельного участка, выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. В процессе торгов определяется не размер единовременного платежа за право на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

С 1 ноября 2005 г. вступили в силу новые статьи ЗК, нормы которых специально регулируют порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по продаже земельных участков для жилищного строительства и их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. ст. 38.1, 38.2). В этих случаях общие нормы Постановления от 11.11.2002 N 808 не применяются.

4. Пункты 5 и 6 введены в комментируемую статью в связи с включением в ЗК ст. ст. 38.1 и 38.2.

Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Комментарий к статье 38.1

В комментируемой статье определены особенности проведения аукциона по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства. Нормы комментируемой статьи являются специальными и подлежат приоритетному применению перед иными нормами, имеющими общий характер (ст. 38 ЗК, Постановление Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", ст. ст. 447 - 449 ГК).

Специфика определения земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) заключается в необходимости проведения инженерных изысканий, по результатам которых устанавливаются параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В случае признания аукциона несостоявшимся по причине наличия лишь одного участника это лицо вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментарий к статье 38.2

1. Предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется только в аренду по результатам торгов. Единственным требованием, предъявляемым к земельному участку для комплексного освоения в целях жилищного строительства как к предмету торгов, является наличие его государственного кадастрового учета. В соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Иные требования (параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и т.п.) не могут быть определены на стадии предоставления земельного участка, поскольку комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает, что именно арендатор земельного участка будет разрабатывать документацию по планировке территорий, которая позволит определиться с дальнейшим использованием конкретных земельных участков.

2. В комментируемой статье установлены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. При регулировании отношений по проведению торгов в качестве дополнительных применяются нормы ст. 38.1 ЗК и иных нормативных правовых актов, в части, не противоречащей положениям комментируемой статьи.

В силу п. 1 ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов аукциона или конкурса, следует понимать участников торгов либо лиц, которым отказано в участии в конкурсе или аукционе (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" // Вестник ВАС РФ. 1994. N 2).

Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 39

1. Правила комментируемой статьи распространяются исключительно на отношения по использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (субаренды). На собственников земельных участков эти нормы не распространяются, так как утрата собственником права на объект недвижимости в результате его разрушения не прекращает право собственности на земельный участок. В таком случае прекращение права собственности возможно в исключительных случаях и в порядке, установленном гражданским законодательством (см. комментарий к ст. ст. 45, 54).

Трехлетний срок, указанный в комментируемой статье, начинает течь со дня разрушения зданий, строений, сооружений. Начало течения этого срока устанавливается на основании письменных документов (например, акта о сносе остатков разрушенного здания) и иных доказательств. ЗК не устанавливает случаи, когда исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции, вправе продлевать трехлетний срок. Решение этого вопроса полностью отдается на усмотрение компетентных органов.

При применении комментируемой статьи следует учесть, что она не устанавливает порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому прекращение указанных прав ввиду разрушения расположенных на них зданий, строений, сооружений затруднено. Статья 54 ЗК определяет процедуру прекращения прав в связи с неиспользованием земельного участка для строительства, но комментируемая статья распространяется на земельные участки иного целевого назначения - для обслуживания недвижимости. Это не позволяет применять ст. 54 для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок при разрушении расположенного на нем здания, строения, сооружения. Логично установить для данных случаев судебный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, аналогичный установленному в ст. 54 ЗК.

2. Арендатор (субарендатор) и арендодатель самостоятельно определяют правовые последствия для договора аренды земельного участка при разрушении расположенного на нем здания, строения, сооружения.