Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 77

1. Комментируемая статья дает понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, признавая таковыми земли, расположенные за пределами населенных пунктов и имеющие целевое назначение "использование для нужд сельского хозяйства". В состав зон сельскохозяйственного использования входят наиболее продуктивные земли:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (см. п. п. 9, 10 ст. 35 ГрК).

Эта категория земель - важная составляющая земельного фонда страны.

Правовое регулирование таких земель осуществляется: нормами ЗК; ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель; ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"; ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; ФЗ от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" (СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 27) и др.

Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении, то многие субъекты РФ принимают свои законы, восполняющие федеральные; некоторыми субъектами законы, регулирующие земельные отношения, были изданы раньше, чем федеральные, и этим восполнялись пробелы. Так, например, были приняты Законы Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (Вестник Мособлдумы. 1996. N 8); от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Вестник Мособлдумы. 2004. N 9). Это же имело место и в других субъектах. Как правило, все земельные отношения, вытекающие из использования участков из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель. Но в некоторых случаях этот Закон оставляет регулирование ряда вопросов оборота на усмотрение субъекта РФ, более осведомленного о состоянии земельного фонда в своем регионе (например, при установлении минимальных и максимальных размеров земельных участков и др.).

Не распространяется действие указанного Закона на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Режим использования этих земельных участков регулируется ст. ст. 83 - 86 ЗК.

Так, в составах территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Поскольку такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83 ЗК), несмотря на то что на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция. В сельскохозяйственных целях могут использоваться земельные участки на территории лесного фонда, в составе земель транспорта (например, садовые участки вдоль железной дороги). Эти земельные участки относятся к категории земель, на которых находятся.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут находиться водоемы и лесопосадки или участки, занятые хозяйственными постройками сельхозпредприятий, дорогами. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют все же не исключения, а сельскохозяйственные угодья, на которых возделывается сельскохозяйственная продукция, являющаяся ценной, а отсюда и причина установления особого режима предоставления, изъятия, использования.

2. В п. 2 комментируемой статьи дается перечень состава земель сельхозназначения. Сюда включаются земли, предназначенные для сельхозугодий, ведения сельского хозяйства, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, водными объектами и древесно-кустарниковой растительностью, а также объектами, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (здания, строения, сооружения), полосы земель, необходимые для защиты от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. Такие земли могут быть в составе земель транспорта и земель лесного фонда.

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 78

1. Целями использования данной категории земель являются производство сельхозпродукции (растениеводческой, животноводческой) вне зависимости от ее предназначения и использования. Субъектами, использующими эти земли, могут быть все юридические (в ЛПХ, СНТ, ОНТ) и физические лица, в том числе иностранные граждане (только в аренде), некоммерческие организации (санатории, учебные комбинаты и др.), которые имеют лицензию на занятие такой деятельностью или в уставных документах которых указано данное использование, опытно-производственные, учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, учебно-опытные и образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля. Порядок предоставления земельных участков им регулируется ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель.

Основную часть земель сельхозназначения используют коммерческие организации (открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, муниципальные и государственные унитарные предприятия, сельскохозяйственные производственные кооперативы, товарищества полные, коммандитные), занимающиеся производством сельхозпродукции, действующие на основании ГК, ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1); ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785); ФЗ от 08.12.1995 N 193 "О сельскохозяйственной кооперации" (СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870).

Субъектами землепользования земель данной категории могут быть также общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, предоставление земельных участков которым необходимо для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов (см. подробнее ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ"). Правовой режим территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов регулируется ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации". Органы государственной власти субъектов РФ устанавливают порядок отвода, использования и охраны находящихся в собственности субъектов РФ земель традиционного природопользования малочисленных народов.

2. Для временного использования на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, предоставляются земли сельхозназначения или земельных участков в составе таких земель без перевода этих земель в земли иных категорий при наличии утвержденного проекта рекультивации (т.е. приведения в состояние, пригодное к использованию) этих земель для нужд сельского хозяйства.

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается также для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если он не используется в иных целях, предусмотренных ЗК.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Комментарий к статье 79

1. В сельскохозяйственные угодья в составе земель сельхозназначения входят: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли, что заключается в ограничении перевода их в иные категории и запрещении изъятия. Именно таким образом закон обеспечивает особый статус сельскохозяйственных угодий среди земель сельскохозяйственного назначения и приоритет сохранения их для целевого использования. В исключительных случаях допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, например, в случаях, указанных в п. 2 ст. 78 ЗК, или в целях выполнения международных обязательств Российской Федерации, если нет иных вариантов размещения соответствующих объектов (см. подробнее ст. 7 ФЗ "О переводе земель из одной категории в другую").

2. Сельскохозяйственные угодья подразделяются на 3 категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ:

а) приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу);

б) особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается;

в) сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

3. Статьями 13, 14 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель подробно регламентирован порядок распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, порядок принятия решений общим собранием участников долевой собственности о местоположении такого участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, и порядок его оформления. Постановления и положения, действовавшие на период приватизации колхозных и совхозных земель, регулировавшие передачу этих земель гражданам, не применяются с 2005 г.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

Комментарий к статье 80

1. Фонд перераспределения земель - это земли, оставшиеся после бесплатной передачи в прошлом столетии земель коллективам колхозов, совхозов в целях организации других сельскохозяйственных предприятий (КФХ, СНТ, ОНТ, для сенокоса, выпаса скота и др.).

2. Сейчас создан единый фонд перераспределения резервных земель, которые образуются из выморочных, отказных наследственных земельных участков (см. комментарий к ст. 53 ЗК), принудительно изъятых в результате конфискации, реквизиции, ненадлежащего использования (подробнее см. комментарий к ст. ст. 49 - 51, 54 ЗК; ст. ст. 3, 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель; ст. ст. 284 - 287 ГК) либо путем выкупа (ст. ст. 279 - 282 ГК), дарения или завещания государству. Созданы также фонды: для предоставления казачьим обществам, для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и др.

3. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения являются общедоступными. Это позволяет гражданам и юридическим лицам обращаться с заявлениями к органам местного самоуправления о передаче им в аренду, о предоставлении в собственность указанных земель на основе норм, установленных ЗК и иными законами (см. п. 4 ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

Комментарий к статье 81

Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, предоставление в пользование, аренду, в собственность осуществляется в соответствии со ст. ст. 28, 29, 33, 82 ЗК, ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель. Порядок предоставления земельных участков гражданам, изъявившим желание вести фермерское хозяйство, установлен ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Как особенность следует отметить: а) размер предоставляемого фермерскому хозяйству земельного участка может быть меньше минимального размера (см. ст. 33 ЗК, ст. 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель); б) минимальные размеры земельных участков вообще не устанавливаются для фермерских хозяйств, основная деятельность которых - садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность производства сельскохозяйственной продукции, допускающей по технологии использование земельных участков меньших размеров, чем минимальные, установленные законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера или отгонными пастбищами, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Предельные размеры (максимальные и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, которые исходят из наличия свободных земель, площади определенной категории земли, востребованности ее и других условий.

Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления, но определение размеров - на субъекте РФ. Так, Законом Московской области N 63/2003-ОЗ от 17.06.2003 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" (Вестник Мособлдумы. 2003. N 7) установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для фермерского и дачного хозяйства, садоводства, огородничества. В различных регионах эти цифры разные, поскольку каждый субъект РФ устанавливает эти размеры исходя из возможностей своего земельного фонда.

Что касается сенокошения и выпаса скота, то в соответствии с ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель (п. 5 ст. 10) для указанных целей гражданам предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду (см. ст. 34 ЗК), но выкуп арендованного участка в собственность не допускается ввиду ценности земель этой категории.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

Комментарий к статье 82

Действующий ЗК ограничивает предоставление земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование. Согласно ст. 20 такое предоставление возможно только таким организациям, как государственные и муниципальные учреждения (как правило, это учебные и научные организации сельскохозяйственного профиля и отдельные узкоспециализированные хозяйства), федеральные казенные предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам (см. Постановление Правительства РФ от 08.06.1996 N 667), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, порядок принятия решений общим собранием участников долевой собственности, проведение такого общего собрания, реализация прав и другие вопросы владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, и передачи земельных участков регулируется ст. ст. 34, 78 ЗК, ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ", ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" и другими нормативными правовыми актами.

Земельные участки в аренду указанным субъектам земельных отношений предоставляются без торгов, конкурсов или аукционов. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.