Глава I.1. Земельные участки

Статья 11.1. Понятие земельного участка

Комментарий к статье 11.1

Глава I.1 ЗК является новеллой, и ее нормами восполнен пробел, существовавший в земельном законодательстве. Имея в виду один и тот же объект земельных правоотношений, законодатель в одних правовых нормах употребляет термин "земля", а в других - "земельный участок" (см. подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК; ч. 1 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК и др.). Теперь в ст. 11.1 дано понятие земельного участка, которое воспроизводится в "кадастровом" его понимании. Объектом земельных отношений является не земля как природный объект или ресурс, а земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли, территориальные границы которой определены в установленном порядке, т.е. ФЗ о кадастре, действующим с 1 марта 2008 г. В границах земельного участка могут находиться также замкнутые водоемы, лес, растения, если они не подпадают под иной режим, установленный законом.

Все земельные участки, независимо от форм собственности, подлежат государственному кадастровому учету.

Статья 11.2. Образование земельных участков

Комментарий к статье 11.2

1. Нормы п. п. 1 - 2 комментируемой статьи воспроизводят понятия образования и прекращения существования объекта недвижимости применительно к земельным участкам, содержащиеся в ст. 16 ФЗ о кадастре, из которой следует, что образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета. Земельные участки могут образовываться: при разделе (например, при разделе его между наследниками или при покупке соседнего земельного участка и его объединении), перераспределении, выделе, объединении индивидуализированных ранее земельных участков, зарегистрированных в установленном порядке, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок, из которого образован новый, не может существовать в прежних границах. Поэтому земельные участки, подвергшиеся преобразованиям указанными выше способами, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", если иное не предусмотрено законами (см. комментарий к п. 4 ст. 11.4 ЗК или другие ФЗ).

2. Каждый земельный участок относится к определенной категории земель, которые подразделяются по своему целевому назначению (см. ст. 7 ЗК). Нормы п. 2 ст. 7 ЗК и п. 4 ст. 37 ГрК устанавливают за правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства право выбора разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов.

Правовой режим вновь образуемых земельных участков определяется автоматически исходя из зонирования территорий и выбранного вида разрешенного использования прежним правообладателем, т.е. остается тем же, каким был у земельных участков, из которых образованы новые. При этом изменение одного вида разрешенного использования на другой в одном или нескольких образуемых участках не допускается.

3. В соответствии со ст. 252 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Исходя из этого, ЗК вводит условие в виде письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (прежних), при котором возможно образование новых земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Согласие правообладателей, выраженное письменно, должно входить в число документов, представляемых в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков (межевой план, описание земельных участков).

Вместе с тем в отличие от ст. 252 ГК Земельный кодекс не рассматривает раздел общего земельного участка в качестве основания для прекращения права общей собственности, и образуемые новые земельные участки могут находиться в общей собственности тех же сособственников. Исключением является прекращение крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех членов (см. ст. 258 ГК), поскольку оно противоречило бы основанию и цели образования новых участков.

Образование новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, не требует ничьего письменного согласия, поскольку такие действия входят в полномочия указанных органов (см. ст. ст. 9 - 11 ЗК). Не требуется письменное согласие также и при наличии решения суда (см. п. 6 комментируемой статьи), поскольку оно носит принудительный характер.

4. Из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, могут образовываться новые земельные участки (один из нескольких либо несколько из одного), при наличии достижения соглашения между собственниками.

Существуют ограничения, установленные законом. Так, земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит, если только не имеет место прекращение крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов либо образование нескольких крестьянских хозяйств.

Исключением из общих правил закон называет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, где не требуется согласия всех собственников долей. В то же время такой выдел должен подчиняться требованиям минимального размера (см. ст. 4 названного Закона), установленного законом субъекта РФ. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" этот размер составляет 2,0 га, а в других субъектах этот размер может быть иным.

5. В случаях, когда соглашение по разделу, выделу или иному преобразованию между правообладателями (собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями) земельных участков не достигнуто и имеется конфликт, образование новых земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда. Решение суда выносится с учетом предельных размеров земельных участков, установленных в конкретном регионе (см. ст. 33 ЗК), различных вариантов преобразования земельных участков, содержащихся в экспертном заключении, а также мнения правообладателей. Суду не требуется согласие сторон. Решение суда носит обязательный характер и может быть исполнено в принудительном порядке исполнительными органами. К решению суда приравнивается и утверждение судом мирового соглашения между совладельцами. В то же время следует учесть, что требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение, находящееся на спорном земельном участке, либо одновременно с ним. В противном случае не происходит образования земельных участков, свободных от прав третьих лиц, для каждого из правообладателей.

6. Пункт 7 комментируемой статьи указывает на субъекта, в полномочия которого входит образование новых земельных участков. Имеются в виду случаи, когда земельный участок, из которого будут образовываться новые, находится в границах застроенной территории и принято решение о ее развитии в соответствии с ГрК. Субъектом является лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Однако преобразования земельных участков должны осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

7. При наличии конфликта между правообладателями земельного участка споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. Сторонами в споре могут быть орган государственной власти либо орган местного самоуправления, представители частной собственности или иные правообладатели. Иски об установлении порядка пользования земельными участками подсудны мировому судье по месту нахождения земельного участка. Дела о разделе земельных участков рассматриваются мировым судьей, если стоимость спорного земельного участка не превышает 100000 руб. (см. ст. 23 ГПК), с привлечением всех совладельцев земельного участка, в иных случаях - районным судом.

Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 11.3

1. Основанием для возникновения права собственности на образуемые земельные участки является административный акт (решения исполнительных органов), принятый в рамках компетенции соответствующего органа. Решение об образовании земельных участков из государственных и муниципальных участков принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые распоряжаются земельными участками в пределах своей компетенции, определенной ст. ст. 9 - 11 ЗК. Решение в отношении не разграниченной в собственности государственной земли принимают по общему правилу органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Указанные органы с целью образования новых земельных участков не могут распоряжаться ранее образованными и предоставленными частным или иным лицам земельными участками, перечень которых содержится в подп. 1 - 5 п. 1 комментируемой статьи. Перечень этот не является закрытым, такие указания могут содержаться в иных ФЗ. Вопрос о преобразовании и об образовании новых земельных участков в этих случаях может решаться правообладателями земельных участков по соглашению либо в судебном порядке.

2. Решения органами, указанными в п. 1, об образовании новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основании заявлений правообладателей земельных участков. При этом к заявлению должны быть приложены следующие документы на земельные участки, из которых образуются новые земельные участки:

- кадастровый паспорт образуемого земельного участка (или кадастровые паспорта образуемых земельных участков), т.е. выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые сведения для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним, иные сведения о земельном участке, явившемся базовым объектом для образования нового участка;

- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (т.е. любые документы, подтверждающие факт предоставления гражданину или юридическому лицу земельного участка). Ими могут быть: постановление; свидетельство органов; приказ совхоза; решение общего собрания колхоза, если документы на земельный участок не прошли регистрацию; выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления;

- нотариально удостоверенная доверенность (в случае подачи заявления представителем правообладателя земельного участка).

Порядок предоставления земельных участков и требуемые документы могут различаться. Например, различается порядок предоставления земельных участков для строительства и не связанных со строительством (см. комментарий к ст. ст. 30 - 34 ЗК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи вытекает из содержания п. 7 ст. 11.2 ЗК. Если земельный участок, из которого образуется несколько, относится в соответствии с ГрК к территории, требующей планировки, то образование нового земельного участка должно осуществляться с учетом этих документов планировки территории или иного документа, предусмотренного ФЗ. При этом в заявлении об образовании нового земельного участка указываются реквизиты этих документов.

4. Пункт 4 комментируемой статьи содержит перечень сведений, которые должны быть отражены в решениях исполнительных органов об образовании новых земельных участков.

5. В решениях исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления об образовании новых земельных участков могут быть указаны полномочия прежнего правообладателя земельного участка, поскольку они отражают также статус участка (в собственности, в пользовании и т.д.). Также в решениях может быть указано, что правообладатель вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности (РФ, субъекта РФ или права муниципальной собственности) на образуемые земельные участки. Для обращения правообладателя земельного участка с заявлением в регистрационные органы доверенности от исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

Комментарий к статье 11.4

1. Природа права общей собственности на земельный участок не отличается от права общей собственности на иные объекты, поскольку во всех случаях присутствуют множественность субъектов и нераздельность объекта. Под разделом земельного участка понимается прекращение его существования с целью формирования нескольких новых земельных участков из одного, принадлежащих нескольким лицам или одному лицу (исключение см. в п. 4 комментируемой статьи или других ФЗ). Независимо от того, как произведен раздел земельного участка, по соглашению (в нотариальном порядке) или в судебном порядке, он подлежит государственной регистрации (см. п. 3 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость").

2. Как правило, общая собственность на имущество, в том числе на земельный участок, является долевой и выражается в виде дробей, общая сумма которых всегда составляет единицу. Из этого вытекает правило, согласно которому при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. Это легко представить на примере раздела земельного участка, собственником которого был наследодатель, между несколькими наследниками. При разделе наследственного земельного участка каждому наследнику будет определена конкретная доля, составляющая часть целого. В случае реального раздела земельного участка в соответствии с долями общая собственность может быть прекращена, но при этом не должно быть каких-либо общих объектов на земельном участке.

Раздел в натуре зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав и ряда условий технико-юридического характера. Так, ст. 1 Закона Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, садоводства или дачного строительства - 0,06 га, огородничества - 0,04 га. Если доля каждого сособственника меньше указанного размера, земельный участок не может быть разделен.

3. Исключением из общего правила является раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. В этом случае раздел не прекращает существования земельного участка, предоставленного указанным объединениям, и соответствует проекту организации и застройки территории либо другим документам, устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении.

Земельный участок, раздел которого осуществлен с образованием нескольких земельных участков, сохраняется в измененных границах, но не прекращает существования земельного участка. Все образуемые участки также будут предназначены для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства. При разделе земельных участков перечисленных категорий следует учитывать минимальный размер земельного участка, способный обеспечить его целевое назначение гражданину.

4. Если земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства (например, дач, коттеджей), то раздел вправе производить не физическое лицо, которое является правообладателем конкретной дачи, коттеджа. Субъектом земельных отношений в данном случае является лицо, с которым заключен договор аренды земельного участка (дачно-строительный кооператив, садовое или огородническое некоммерческое объединение, СНТ и др.), поэтому раздел земельного участка осуществляется им с учетом требований ГрК и соответствующих инструкций и согласно утвержденному проекту межевания территории.

Статья 11.5. Выдел земельного участка

Комментарий к статье 11.5

1. Выдел одного или двух земельных участков из земельного участка, находящегося в долевой собственности, может иметь место в случаях:

1) нежелания всех правообладателей разделить земельный участок в соответствии с долями;

2) наличия желания выделить свою долю реально только у одного из собственников;

3) отсутствия возможности выделить свою долю по техническим причинам (например, размер площади земельного участка, соответствующий доле каждого правообладателя, составляет меньше минимального, установленного по данному району).

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. Определенные сложности представляет выдел приватизированного садового участка, который уже индивидуализирован, из СНТ, поскольку земельный участок предоставлялся объединению, а не собственнику земельного участка и согласно плану является одной территорией. В то же время член данного объединения, желающий выйти из товарищества, не лишен такой возможности (см. ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801).

Земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и измененной площади, а выделенному земельному участку присваивается новый кадастровый номер. У участника долевой собственности, по заявлению которого осуществлен выдел земельного участка, возникает право собственности на вновь образованный земельный участок, но при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Размер долей в праве долевой собственности остальных участников изменяется, но они сохраняют право долевой собственности уже на измененный земельный участок. Все указанные изменения подлежат регистрации в установленном порядке.

2. Земельный участок может быть в долевой собственности в связи с передачей земель работникам сельскохозяйственных организаций при их реорганизации (см. Указ Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению аграрной политики в России"; Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации совхозов и колхозов" и от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации агропромышленного комплекса"; Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и др.). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель. Несколько собственников долей могут объединиться для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и требовать выдела из общей коллективной собственности, но это может быть и один собственник доли, если размер доли не меньше минимальной. Согласно ст. ст. 13, 14 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель невостребованные земельные доли (т.е. доли, собственники которых не реализовали своих прав в течение трех лет с момента приобретения) могут быть объединены в один земельный участок, равный площади этих долей, с определением границ и его местоположения в соответствии с решением общего собрания. Непредъявление прав собственниками земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования решения общего собрания собственников невостребованных долей влечет переход права собственности на эти доли к субъекту РФ и муниципальному образованию на основании решения суда.

Статья 11.6. Объединение земельных участков

Комментарий к статье 11.6

1. По заявлению правообладателя земельных участков может быть осуществлено слияние смежных земельных участков в один, но целевое назначение его остается то же. В этих случаях проводятся все землеустроительные работы (межевание, постановка на кадастровый учет и др.).

У собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок, который он может зарегистрировать как единое целое, что предусмотрено Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (см. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726). При этом существование прежних смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков нескольких правообладателей в один возникает право общей собственности на образуемый земельный участок. Гипотезы п. п. 3 и 4 комментируемой статьи почти одинаковы: объединяются земельные участки, принадлежащие разным лицам. Однако в первом случае участки принадлежат им на праве собственности, а во втором - на праве общей собственности (см. ст. 244 ГК). По всей вероятности, законодатель имел в виду последствия конкретных ситуаций (создание общей долевой или создание совместной собственности). Правила формирования и оформления земельных участков указаны в п. п. 1 - 2 ст. 11.6.

3. Норма п. 5 комментируемой статьи исключает объединение земельных участков, принадлежащих лицам на ином праве, кроме права собственности. Объединение возможно, только если все такие объединяемые земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Такое ограничение обусловлено тем, что в данном случае не меняются субъект и объект правоотношений, не изменяется вид использования земельных участков, а также волеизъявление собственника (государственного органа или органа местного самоуправления), выраженное в постановлении при предоставлении земельных участков. Последнее не может быть изменено по желанию правообладателей указанных участков, поскольку они не являются собственниками земельных участков и, соответственно, не вправе распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению (см. ст. ст. 264 - 269 ГК).

4. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. Такое обременение не препятствует собственнику распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Поскольку при объединении нескольких участков образуется единый земельный участок, а обременение залогом одного из объединенных участков по объему составляет только часть вновь образованного, то право залога распространяется на весь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

Комментарий к статье 11.7

1. Одним из видов образования новых земельных участков является перераспределение нескольких смежных земельных участков (например, при отчуждении одним из сособственников дома своей доли дома и земельного участка другому совладельцу; из трех смежных земельных участков образуются два участка). В результате преобразований, произведенных в соответствии с соглашениями между собственниками, которые могут быть вызваны различными причинами, образуются один или несколько других смежных земельных участков, но с иной площадью, другими границами и размером долей.

У собственников перераспределенных земельных участков возникает право собственности уже на вновь образуемые земельные участки. Соответственно, прекращают свое существование прежние смежные земельные участки, из которых образовались новые.

Перераспределение земельных участков может напоминать договор мены земельных участков (но таковым оно не является), когда в результате переустройства дома или увеличения его размера одному из сособственников требуется земельный участок иной конфигурации для устройства иного выхода или прохода.

2. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками не допускается в силу того, что передача земельных участков происходила административным актом полномочного органа. Перераспределение земельных участков между собственниками разных земельных участков также не допускается, если они не являются сособственниками одного объекта.

Исключением являются случаи, когда в соответствии с ГрК принято решение о развитии в границах застроенной территории и заключен договор о ее развитии либо перераспределение земельных участков вызвано образованием земельных участков для размещения объектов капитального строительства, указанных в п. 1 ст. 49 ЗК. В этих случаях перераспределение земельных участков происходит посредством изъятия, в том числе выкупа, тех участков (части участков), которые необходимы для конкретных нужд (см. комментарий к ст. 49 ЗК, ст. 279 ГК).

Перераспределение указанных земельных участков может иметь место при наличии соглашения об этом между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В соглашении прописываются условия возникновения образуемых новых земельных участков, т.е. право частной либо государственной или муниципальной собственности. При отсутствии соглашения принудительное отчуждение (изъятие) земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для указанных целей у его собственника, определения его выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Комментарий к статье 11.8

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со ст. ст. 11.4 - 11.7 ЗК.

2. В случае образования нового земельного участка путем раздела, объединения или перераспределения из земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, для нового участка сохраняется статус земельного участка, из которого он образован (так называемое определение порядка пользования земельным участком). Для указанной категории земельных участков раздел, объединение или перераспределение не зависят от размера участка, числа правообладателей, прав на участок и вида использования. Право общей собственности при этом не прекращается, юридически участок считается неразделенным.

3. В случаях раздела, объединения, перераспределения земельных участков, указанных в п. п. 1 - 2 комментируемой статьи, принятия решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В силу п. 1 ст. 46 ЗК аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения, оперативного управления, хозяйственного ведения) на сданный в аренду объект не является основанием для изменения или расторжения договора (см. ст. ст. 607, 617, 621 ГК). Вместе с тем образование нового земельного участка влечет изменения размеров объекта собственности, требует его регистрации под другим номером, например, если часть арендованного земельного участка продана. Учитывая, что обремененный договором аренды земельный участок вошел во вновь образуемый, закон предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договоров аренды или договоров безвозмездного срочного пользования на прежних условиях, минуя процедуру проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или договоры безвозмездного срочного пользования. Указанные правила могут иметь место в случае, если иное не установлено соглашением сторон в договоре.

5. Обременение земельного участка сервитутом (правом ограниченного пользования соседним участком - см. ст. 275 ГК) не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Поэтому сервитут сопровождает ту часть земельного участка, которая для этого выделена (например, проход для соседа к своему участку). Если при образовании нового земельного участка при разделе, объединении, перераспределении или выделе участок с сервитутом вошел в границы вновь образованного, то это обременение сохраняется в прежних границах для нового участка.

6. Могут существовать и иные обременения (ограничения) прав, не указанные в комментируемой статье. Общим правилом для них является то, что существующие уже обременения сохраняются в отношении образуемых и измененных земельных участков в прежних границах. В том случае, если обременения были установлены договорами, применяются условия, установленные договором.

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Комментарий к статье 11.9

1. Критерии размера (максимальные и минимальные) земельных участков, образуемых путем раздела, выдела или объединения, устанавливаются градостроительными регламентами. Градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков (равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков), использования в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкций объектов, а также ограничения их использования (см. ст. ст. 1, 31 - 37 ГрК).

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Зоны, наиболее благоприятные для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства, определяются исходя из природно-экономических условий и возможных затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

2. Статья 1182 ГК и п. 3 ст. 20 ФЗ о кадастре указывают на требования, предъявляемые при образовании или изменении земельных участков. Земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если его площадь не отвечает минимальным размерам, установленным для соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Полномочия по установлению предельных максимальных и минимальных размеров земельных участков, предоставляемых субъектам земельных отношений, принадлежат различным органам и зависят от вида использования. Так, для ведения ЛПХ, индивидуального жилищного строительства размеры земельного участка устанавливаются нормативными актами органов местного самоуправления, для ведения садоводческого, огороднического, дачного, крестьянского хозяйства - законами субъектов РФ (см. ФЗ от 17.07.2001 "О разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2001. N 30. Ст. 3060).

3. Границы образуемых или измененных земельных участков должны находиться в пределах территории одного муниципального образования или населенного пункта и не могут пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов. В практике встречаются случаи расположения одного земельного участка на территориях двух или нескольких населенных пунктов (территорий), поскольку при разграничении земельных участков между ними не были учтены все обстоятельства либо были допущены ошибки при замерах.

4. Запрещается образование или изменение земельных участков, которое приводит к невозможности использования расположенных на прежних земельных участках объектов недвижимости.

5. Если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (аренда, сервитут) не позволяют использовать образуемые в результате раздела, перераспределения или выдела земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, то образование новых участков указанным образом не допускается.

6. Пункт 6 комментируемой статьи содержит перечень недопустимых нарушений при образовании новых земельных участков путем выдела, раздела или перераспределения.