§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав

 

1. Сервитуты

 

Это классическая группа ограниченных вещных прав, ряд из которых имеет уже многовековую историю. Сервитуты (сервитутные права) чаще всего имеют объектом (обременяют в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п. Так, при обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок может оказаться, что на нем расположено здание или сооружение залогодателя, не находившееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима ему для использования оставшегося у него здания или сооружения в соответствии с их назначением <1>. Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст. 652, 653 ГК). Все эти сервитуты называются земельными, а их правовой режим наряду с гражданским определяется также земельным законодательством (ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК). К ним можно также отнести предусмотренный ст. 9 Лесного кодекса Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ <2> сервитут в виде права ограниченного пользования чужим лесным участком.

--------------------------------

<1> См.: абз. 3 п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400, с послед. изм.

<2> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278 (с послед. изм.).

 

Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, "ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком" (ст. 277 ГК), например, право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью (положительный сервитут), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости (отрицательный сервитут), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п.

В нашем праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (но по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке); как правило, носят возмездный характер; могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3, 5 ст. 274 ГК; п. 1, 4, 6 ст. 23 ЗК). Сервитуты как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой они вступают в силу (ст. 27 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в nudum ius - "голое право".

В современном отечественном законодательстве появилась также категория публичных сервитутов, первоначально внесенная в него актами приватизационного законодательства и закрепленная п. 2 и 3 ст. 23 ЗК Главную особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они и не могут стать субъективными вещными правами. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах (а по правилам п. 2 ст. 23 ЗК еще и "с учетом результатов общественных слушаний", что немыслимо для частноправового института).

Ясно также, что в силу полной неопределенности круга правообладателей такой сервитут не может быть и зарегистрирован в качестве ограниченного вещного права. В действительности публичный сервитут представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкретный объект недвижимости - земельный участок, лесной участок или водный объект - и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации.

 

2. Иные ограниченные вещные права по использованию чужих

земельных участков

 

Наряду с сервитутами закон устанавливает также ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК и ст. 21 ЗК), а также право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектами которого могут быть только юридические лица (ст. 268 ГК и ст. 20 ЗК) <1>. После 30 октября 2001 г. (времени введения в действие ЗК) появление таких ограниченных вещных прав не допускается, но сохраняют силу те из них, которые возникли до этого момента (хотя из них и исключается имевшаяся ранее возможность распоряжения земельными участками). Земельные участки, находящиеся в публичной собственности, теперь могут предоставляться в постоянное бессрочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).

--------------------------------

<1> Ранее действовавшее законодательство допускало право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и для граждан.

 

Появление прав пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования в современном российском (а ранее - в советском) праве стало известным компромиссом в весьма острых спорах о допустимости и границах права частной собственности на землю. Их смысл сводился к предоставлению частным лицам - субъектам гражданского права достаточно прочных, вещных, а не обязательственных (главным образом арендных) прав на земельные участки, с тем, однако, чтобы последние оставались объектом государственной (публичной) собственности. Однако законодательство о приватизации в реальности сделало объектами права частной собственности земельные участки, в связи с чем надобность в указанных ограниченных вещных правах, по мнению законодателя, отпала. При этом не было учтено, во-первых, что объем частной собственности на землю пока остается в целом незначительным (менее 10%); во-вторых, что все желающие субъекты права все равно не смогут быть собственниками земли, в связи с чем неизбежно существование различных ограниченных вещных прав на земельные участки.

Названные вещные права могли и могут возникать только в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной (публичной) собственности. Этим они принципиально отличаются от своих исторических аналогов - римского эмфитевзиса и российского чиншевого права <1>, касавшихся лишь частных земельных участков. Поэтому и основанием их возникновения служит акт публичной власти. По содержанию они совпадают, различаясь лишь субъектным составом. Они предоставляют возможность владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении такого участка. Для субъектов обоих названных прав исключена ранее существовавшая возможность распоряжения соответствующими земельными участками, кроме возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК).

--------------------------------

<1> Оба этих права предоставляли возможность пожизненного и наследуемого (т.е. по сути постоянного и бессрочного) пользования землей, при котором за формальным собственником участка фактически сохранялось лишь право на получение определенного вознаграждения (чинш - искаж. нем. Zins - процент). От аренды эти институты отличались как постоянным (бессрочным) характером, так и вещно-правовой природой.

 

Названные вещные права включают правомочие на возведение на соответствующем земельном участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости. Правда, от классических конструкций это право застройки принципиально отличается тем, что в соответствии с п. 2 ст. 269 ГК собственником таких объектов становится пользователь земельного участка (субъект соответствующего ограниченного вещного права), а не его собственник (публично-правовое образование), иначе речь могла бы идти о разновидности "национализации".

Это положение вновь подтверждает, что в условиях господства государственной (публичной) собственности на землю не может действовать классический принцип superficies solo cedit ("строение следует за землей", т.е. принадлежит собственнику земельного участка). Неизбежный в этих условиях разрыв права собственности на землю и на находящееся на ней строение влечет ряд сложных юридических проблем, ибо здание (строение) не может существовать в отрыве от земли. Отсюда и искусственные по сути ограниченные вещные права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Выход из этой ситуации - приватизация земли собственниками находящихся на ней зданий, строений и сооружений (ст. 36 ЗК), также являющаяся неизбежным следствием принципа "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов" (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), по сути отражающего требования принципа superficies solo cedit. Ведь ограниченные вещные права существуют и развиваются в условиях частной, а не публичной собственности на землю.

Право застройки чужого земельного участка (аналог римского суперфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости, которые по традиционным, классическим воззрениям не становятся собственностью застройщика, а находятся у него на ограниченном вещном праве. В действующем законодательстве право застройки как самостоятельное ограниченное вещное право отсутствует (примечательно, что оно прямо закреплялось в ГК 1922 г. и было исключено из него лишь в 1949 г.) и пока лишь составляет правомочие некоторых других ограниченных вещных прав <1>. В будущем его появление представляется неизбежным в связи с развитием отношений частной собственности на землю. Базой для него может служить имеющаяся уже сейчас общая возможность любого, в том числе частного, собственника земельного участка "разрешать строительство на своем участке другим лицам" (п. 1 ст. 263 ГК), хотя сама по себе она и не порождает у застройщика какого-либо вещного права на строение <2>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 93 - 114.

<2> Иногда неряшливость современного отечественного законодателя в формулировках создает ошибочное впечатление появления "нового" ограниченного вещного права. Так, в п. 1 ст. 35 ЗК говорится о некоем "праве на использование" части чужого земельного участка, которое появляется у приобретателя расположенного на нем здания, строения, сооружения. В действительности же речь идет о неудачном обобщенном обозначении земельного титула, принадлежавшего прежнему собственнику указанной недвижимости.

 

3. Ограниченные вещные права по использованию чужих

жилых помещений

 

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути имеют в своей основе юридическую конструкцию личного сервитута. В принципе речь должна была бы идти о разновидности узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции. В отличие от обычных сервитутов узуфрукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Однако как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законодательству, пока ограничившемуся закреплением наиболее простой формы - вещного права пользования чужим жилым помещением (аналогом другого римского сервитута - "права проживания", habitatio).

Прежде всего это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК; ст. 34 ЖК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК; ст. 33 ЖК). Содержание данного права также определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости, находящимся в частной собственности.

Далее, речь могла бы идти о правах членов семьи собственника жилого помещения, за которыми закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством" ("наравне с его собственником"). Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей в принципе не зависит от воли собственника жилья, а гражданско-правовое оформление этих отношений ст. 292 ГК первоначально вполне отвечало признакам вещных прав.

Однако впоследствии юридическая природа данного права принципиально изменилась: переход права собственности на жилье к другому лицу, а также прекращение семейных отношений с собственником жилья по общему правилу стали основанием для прекращения названного права (п. 2 ст. 292 ГК в редакции от 30 декабря 2004 г. и п. 4 ст. 31 ЖК). Иначе говоря, оно лишилось характерного для вещных прав "права следования", которое сохранилось только для отдельных, исключительных случаев (ст. 19 Вводного закона к ЖК), лишь применительно к которым еще можно говорить о вещно-правовой природе названного "права пользования" <1>. По общему же правилу рассматриваемое право стало обязательственным, а не вещным.

--------------------------------

<1> См. также: п. 13 - 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Следует иметь в виду, что право пользования жилым помещением собственника в любом случае сохраняется за его несовершеннолетними детьми, а также за членами семьи, в том числе бывшими, собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации имели равные с ним права пользования жильем и дали согласие на его приватизацию (п. 14 и 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14). Представляется, что такое право можно считать вещным.

 

К ограниченным вещным правам не относятся также ни право члена жилищного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса <1>, ни право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда <2>. В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае следует учесть не только отсутствие некоторых обязательных признаков вещного права, но и то обстоятельство, что рассматриваемый "жилищный наем" в действительности юридически оформляет бесплатное распределение государственного или муниципального жилья <3>, а не объективно необходимое участие одного лица в праве частной собственности другого.

--------------------------------

<1> Такое мнение впервые было высказано Ю.К. Толстым (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч. 1. М., 1996. С. 288), а вслед за ним - Н.П. Антиповым (см.: Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. Ч. 1. М., 1998. С. 329).

<2> См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18,105.

<3> Подробнее об этом см. § 1 - 3 гл. 36 т. II настоящего учебника.

 

4. Обеспечительные вещные права

 

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся залоговое право и право удержания.