48.Право пользования земельным участком собственником недвижимости Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Абзац второй утратил силу. 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Комментарий к Ст. 271 ГК РФ 1. Достаточно распространенной является ситуация, когда собственник земельного участка и собственник объекта недвижимости на нем — разные лица, при этом собственнику объекта недвижимости на чужом земельном участке законом гарантируется возможность реализации принадлежащего ему правомочия пользования участком. Гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов. Между тем при таком обороте, когда происходит отчуждение здания, сооружения без земельного участка или, наоборот, земельного участка без здания или сооружения, права пользователя земельного участка тем не менее остаются неприкосновенными. 2. Пользователем земельного участка в данном случае может быть либо лицо, обладающее участком на вещно-правовых титулах — праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, либо лицо, получившее такую возможность в связи с возникновением обязательства — при заключении договора аренды участка. 3. Если здание или сооружение меняет собственника, право пользования участком (правильнее было бы сказать — правомочие пользования) переходит к новому собственнику, сохраняется у нового собственника недвижимости при условии, что участок арендовался прежним собственником <1>. Более сложной является ситуация, при которой участок находился у прежнего собственника на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. ——————————— <1> В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, может произвести отчуждение находящегося на этом участке жилого дома (продать, подарить, передать по договору мены или ренты). Однако данный титул на землю может перейти к иным лицам только в порядке наследования (ст. 267 ГК; ст. 21 ЗК); кроме того, возможности совершения каких-либо иных распорядительных действий с таким участком (например, передача в аренду или безвозмездное срочное пользование) современное законодательство не предполагает. Следовательно, при отчуждении здания или сооружения, находящегося на таком земельном участке, сторонам следует договориться о том, кто будет переоформлять данное право. Наиболее предпочтительный вариант — чтобы прежний владелец участка переоформил право пожизненного наследуемого владения на право собственности до совершения сделки со зданием или сооружением во избежание проблем с оформлением прав на участок у нового собственника здания или сооружения. В большей степени регламентированной является ситуация, когда земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании у лица, производящего отчуждение находящегося на участке объекта недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 уточнено, что аналогичной позиции следует придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства. 4. Собственник такой недвижимости по общему правилу может осуществлять принадлежащие ему правомочия свободно. В то же время эта свобода может быть ограничена законом или договором. Если же собственник здания или сооружения не заключил договор с собственником участка о порядке пользования им (это его право, а не обязанность), то действуют общие положения закона о порядке осуществления правомочий пользователя земельного участка. Следует заметить, что все-таки заключение указанного договора желательно для обеих сторон, так как границы свободы усмотрения могут по-разному трактоваться собственником участка и собственником здания. 49.Право постоянного землевладения (эмфитевзис).

Согласно п. 1 ст. 299 "...правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис)"^[1].

Следуя этому определению, а также иным проектируемым нормам ГК, право постоянного землевладения обладает следующими признаками:

1) его объектами могут быть чужие земельные участки, участки недр и водные объекты (п. 1,4 ст. 299), т.е. индивидуально определенные, чужие для обладателя права и притом недвижимые вещи (вследствие чего само право подлежит государственной регистрации — см. абз. 2 п. 2 ст. 299);

2) его содержание составляют правомочия владения и пользования объектом (п. 1 ст. 299) "...в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" (п. 1 ст. 299.1), причем, в ходе пользования лицо вправе "...осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств" (абз. 1 п. 2 ст. 299.1), своими односторонними действиями присваивать приносимые им плоды и доходы (п. 3 ст. 299.1), но не вправе возводить на земельном участке зданий и сооружений (абз. 2 п. 2 ст. 299.1);

3) оно может быть установлено для достижения предусмотренных законом целей, в том числе "...для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных ...целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка" (п. 1 ст. 299);

4) в содержание правоспособности лица — его обладателя входит правомочие распоряжения правом, в том числе в формах "...отчуждения этого права, передачи его в залог или распоряжения им иным образом [например, путем внесения его в качестве вклада в уставный капитал или в общее имущество простого товарищества], если иное не установлено законом" (п. 1 ст. 299.5), а также сдачи объекта права в аренду на срок не более 5 лет или время существования собственного права (и. 4 ст. 299.5)^[2];

5) оно может быть установлено как на определенный срок (не меньший 50 лет), так и бессрочно (п. 1 ст. 299, ст. 299.3), как по воле собственника, т.е. по договору с ним (п. 2 ст. 299, ст. 299.2), так и независимо от нее (п. 2 ст. 299), и только за плату (п. 1 ст. 299.1, ст. 299.4);

6) оно не прекращается в случае изменения собственника объекта, в том числе вследствие реализации собственником своего правомочия распоряжения объектом (п. 3 ст. 299, ст. 299.6), а также при продаже участка с публичных торгов (п. 8 ст. 299.6), т.е. обременяет свой объект, следует за ним] исключения составляют случаи изъятия участка для государственных или муниципальных нужд и его реквизиции (п. 7 ст. 299.6).

Признаки, выделенные полужирным курсивом, т.е. характеризующие объект, содержание и пределы осуществления права постоянного землевладения не оставляют никаких сомнений насчет его ограниченной вещной природы. Иные качества — либо случайны, либо не признаки, а внешние проявления вещной природы рассматриваемого права.

Кстати сказать, сравнение всех характеристик права постоянного пользовладения, которые было сочтено нужным вывести в проектируемых изменениях с соответствующими характеристиками права аренды в его ныне существующем виде, покажет совсем немного отличий, по большому счету — только три: (а) право аренды имеет более широкий круг объектов — любые индивидуально определенные не потребляемые вещи (не только земельные участки); (Ь) законом не ограничен минимальный срок его существования и (с) арендатор несколько более стеснен в вопросе распоряжения собственным правом. Видно, что все это отличия случайные, можно сказать, арифметические^[3]; принципиально же ничто не мешает рассматривать эмфитевзис как частный случай аренды. Но очевидно, что если видовое понятие (эмфитевзис) мы согласны отнести к числу ограниченных вещных, то понятие более общее, родовое (право аренды) тем более должно быть отнесено к их числу.