Глоов Д. Понятие пожизненной собственности в общем праве

Врамках настоящего эссе мы собираемся проанализировать один из институтов англо-американского права – life estate (пожизненная собственность). Однако непосредственно перед анализом интересующего нас института мы полагаем необходимым кратко рассмотреть категории, которыми оперирует общее право при регулировании недвижимого имущества (real estate), так как без их базового понимания неподготовленному читателю будет сложно понять место и назначение анализируемой «пожизненной собственности».

Вобщем праве категория имущества (property) разделена на две разновидности – реальное и личное имущество (real and personal property),

которые аналогичны недвижимому и движимому имуществу в понимании континентальных правопорядков1. По утверждению Суханова Е.А. такое разделение сложилось исторически, так как по итогам норманнского завоевания было установлено, что вся английская земля принадлежит суверену,

английской короне. Подтверждение тому можно встретить и в английских научных трудах. В частности, Мегарри Р. (Megarry R.) развивает эту мысль,

указывая, что английский суверен непосредственно владеет ничтожно малым размером земли, именуемым demesne land. К названным землям в настоящее время относится, в частности, замок Виндзор. Подавляющее же число земельных участков находится во владении третьих лиц на основании разнообразных титулов2.

Названные титулы принято обозначать с помощью совокупного термина

«estate». Под этим термином общее право понимает «размер, степень, сущность и качество чьего-либо интереса в земле или другом имуществе»3. Интерес

(interest), в свою очередь, в данном контексте означает «любую совокупность прав, привилегий, иммунитетов»4. Иными словами, титул (estate) предоставляет

1Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк // СПС «Консультант Плюс».

2Megarry R., Wade H.W.R. The Law of Real Property. 8th ed. London: Sweet & Maxwell. 2012. P. 22.

3Black’s Law Dictionary / Ed. By B. Garner. 9th ed. NY: West Pub. 2009. P. 626.

4Там же.

владельцу земли набор определенных правомочий, объем и срок которых зависит от разновидности самого титула. В настоящее время принято выделять

3 таких титула: безусловная собственность (the fee simple), урезанная собственность (the fee tail) и пожизненная собственность (life estate)5.Далее мы рассмотрим институт «life estate», поскольку анализ остальных титулов не входит в цели нашего исследования.

Институт пожизненной собственности, как и следует из его наименования,

устанавливается на срок жизни определенного лица. Как указывают отечественные исследователи, ранее этот титул имел скорее коммерческое назначение, но в настоящее время используется при наследовании семейного имущества. Так, распространена практика, когда «муж оставляет имущество своей жене пожизненно с последующей передачей по наследству его детям»6.

В настоящее время проводится следующая классификация life estate:

1.Обыкновенная пожизненная собственность (ordinary life estate);

2.Пожизненная собственность, установленная на срок жизни третьего лица (estate pur autre vie).

Установление права пожизненной собственности происходит на основании прямого волеизъявления (например: передаю землю в пользу лица

«А» пожизненно)7. Однако следует учитывать, что англо-американское законодательство предписывает, что это волеизъявление должно быть облечено в форму deed (документ, скрепленный подписями и печатью, в котором излагается суть соглашения, обязательства и права сторон).

Кроме того, ранее законодательство Англии (до 1926 г.) допускало возникновение пожизненной собственности в силу закона. Так, старые английские законы о наследовании прямо предусматривали, что овдовевший

5Smith R.J. Property Law, 8th ed. Harlow: Longman. 2014. P. 41.

6Крассов О.И. Земельное и имущественное право в странах общего права // СПС «Консультант Плюс».

7Megarry R., Wade H.W.R. The Law of Real Property. 8th ed. London: Sweet & Maxwell. 2012. P. 79

супруг приобретает life estate на соответствующее имущество8. Однако в некоторых штатах США такое возникновение life estate у пережившего супруга в силу закона сохранено по сей день, и именуется dower9.

Вторая разновидность пожизненной собственности (estate pur autre vie)

имеет место в случае, когда она устанавливается на срок жизни третьего лица,

не владельца недвижимости, которое именуется «cestui que vie»10. При этом законодательство Англии допускает указание в качестве такого бенефициара более одного лица. В таком случае estate pur autre vie ограничивается сроком либо ранее, либо позднее умершего лица11. Отметим, что некоторые отечественные исследователи ошибочно выделяют estate pur autre vie в качестве самостоятельного титула12, однако согласиться следует с теми исследователями, которые называют его разновидностью life estate13.

Права пожизненного собственника. По общему правилу пожизненный собственник обладает теми же правами, что предусмотрены абсолютным правом собственности (fee simple absolute). Об этом лаконично пишут англо-

американские исследователи: «… owner had an immediate right to possess, enjoy and sell the property»14. В частности, собственник вправе извлекать в свою пользу всю прибыль от использования имущества (физические и юридические плоды, выделять в пользу третьих лиц различные вещно-правовые титулы и распоряжаться самим life estate в пользу третьих лиц. При этом передаваемые пожизненным собственником вещно-правовые интересы не могут быть установлены на срок, превышающий срок жизни пожизненного владельца, а в

8Megarry R., Wade H.W.R. The Law of Real Property. 8th ed. London: Sweet & Maxwell. 2012. P. 77

9Aalberts R.J. Real Estate Law. Clifton Park: Cenage Learning. 2011. P. 148.

10Данный термин старофранцузского языка затруднительно лаконично перевести на русский язык

без потери смысла, в связи с чем далее мы будем использовать наиболее подходящий по смыслу термин – бенефициар.

11Megarry R., Wade H.W.R. The Law of Real Property. 8th ed. London: Sweet & Maxwell. 2012.P. 78.

12Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк // СПС «Консультант Плюс».

13Крассов О.И. Земельное и имущественное право в странах общего права // СПС «Консультант Плюс».

14Hinkel D.F. Practical Real Estate Law. Clifton Park: Cenage Learning. P. 148.

случае передачи самой пожизненной собственности, она все равно прекратится в момент смерти изначального субъекта life estate15.

Зарубежные исследователи обращают особое внимание на право собственника на приобретение юридических и фактических плодов. Они указывают, что это право мотивирует пожизненного собственника культивировать переданный ему земельный участок, поскольку «он не может предсказать дату своей смерти и, соответственно, момент прекращения пожизненной собственности»16. Отметим, что право на приобретение плодов,

посеянных пожизненным собственником, в случае смерти последнего переходит к его наследникам.

Обязанности пожизненного собственника. Одной из ключевых особенностей пожизненной собственности является строгая обязанность управомоченного лица по обеспечению сохранности переданного имущества.

Из сказанного следует, что субъект пожизненной собственности обязан:

а) ремонтировать переданное имущество, б) не предпринимать действий,

направленных на ухудшение состояния переданного имущества. Рассмотрим каждую обязанность отдельно.

Общепринято, что собственник обязан осуществлять ремонт переданного имущества. Определенную сложность вызывает вопрос о том, в каких случаях пожизненный собственник обязан осуществлять ремонт переданного имущества. Для разрешения этого вопроса англо-американской практикой был предложен критерий ординарных и экстраординарных ремонтных работ

(ordinary and extraordinary repairs). Так, на пожизненном собственнике лежит лишь обязанность по проведению ординарных, текущих работ (покраска зданий, замена окон, ремонт крыши). В то же время он вправе не осуществлять экстраординарные ремонтные работы. Например, в одном из дел было

15Там же.

16Там же.

два серьезных ограничения: а) life estate не может быть передано по наследству,

б) собственник не вправе допускать ухудшения принадлежащего ему имущества. По итогам проведенного анализа можно сделать вывод, что такой специфичный институт имеет весьма ограниченную сферу применения. Так, он пригоден скорее для семейных отношений, нежели для коммерческой сферы.

Например, пожизненная собственность зачастую устанавливается в пользу овдовевшего супруга. Мы полагаем, что в странах романо-германской правовой семьи аналогичные правовые результаты достижимы в силу общего принципа свободы договора.

Список использованной литературы

1.Крассов О.И. Земельное и имущественное право в странах общего права // СПС

«Консультант Плюс»;

2.Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк // СПС

«Консультант Плюс»;

3.Aalberts R.J. Real Estate Law. Clifton Park: Cenage Learning. 2011. 703 p.;

4.Black’s Law Dictionary / Ed. By B. Garner. 9th ed. NY: West Pub. 2009. 1542 p.;

5.Smith R.J. Property Law, 8th ed. Harlow: Longman. 2014. 631 p.;

6.Megarry R., Wade H.W.R. The Law of Real Property. 8th ed. London: Sweet & Maxwell. 2012. 1668 p.;

7.Hinkel D.F. Practical Real Estate Law. Clifton Park: Cenage Learning. 2010. 699 p.