2-Оценка ст земли заочн / Тема 5 Метод выделения

Тема 5 Метод выделения

При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимо­сти единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстанови­тельная стоимость строений, определенная затратным подходом*.

Пример1 . Рыночная стоимость единого объекта недвижимо­сти оценена в 5,0 млн. руб. Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства), равна 4,0 млн. руб. Общий износ составляет 40 % или 0,4. Определяем остаточ­ную восстановительную стоимость здания:

4,0 (1 - 0,4) = 2,4 млн. руб.

Рассчитываем стоимость земли под зданием:

5 - 2,4 = 2,6 млн. руб.

Стоимость земли методом выделения также может быть рассчи­тана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу пло­щади) рыночной стоимости единого объекта недвижимости, остаточной стоимости строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отра­жающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией.

Метод выделения также можно использовать для оценки вновь

построенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недви­жимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.

Пример 3. Стоимость 1 м² типового жилья в 9-этажном панельном доме составляет 30 000 руб./м², стоимость строительства типо­вого 9-этажного панельного дома, включая прибыль предпринимателя*, равна 12 000 руб./м², общий износ - 0. Коэффициент этажности (коэф­фициент, учитывающий площадь строения, приходящуюся на 1 м² зе­мельного участка) - 4,0.

Рассчитаем стоимость земли в стоимости 1 м² типового жилья:

30 000 - 12 000 = 18 000 руб./м²

Стоимость земли под зданием составит

18 000 х 4,0 = 72 000 руб./м²

Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыноч­ную стоимость, то это означает, что неверно определена стоимость улуч­шений или величина накопленного износа.