2-Оценка ст земли заочн / Тема 2Методы оценки

Тема 2 Методы оценки стоимости земли

Классификация методов оценки

Для определения стоимости земли используются унифицирован­ные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельско­хозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленны­ми и другими объектами вне черты поселений.

Возможность и целесообразность применения того или иного ме­тода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости зем­ли любым методом является использование рыночных данных. При определении стоимости земли оцениваться могут как свобод­ные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.

Основой стоимости земельных участков (ЗУ) служат рыночные цены, которые формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. В России принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1- Сравнительный подход. Сравнительный подход предусмат­ривает определение стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надеж­ными и достоверными. Методы: -- метод сравнения продаж; - метод распределения, - метод выделения.

2 -Доходный подход. Доходный подход предпо­лагает расчет стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину. Методы: - метод капитализации земельной ренты; метод остатка для земли; метод предполагаемого использования.

3- Затратный подход. Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Его для оценки непосредственно земли не применя­ют, т.к. земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы: метод остатка, метод выделения; метод распределения.

От­несение методов к тому или иному подходу часто носит условный ха­рактер, т.к. каждый из перечисленных методов может содержать отдель­ные элементы всех трех подходов.