2-Оценка ст земли заочн / Тема 1Земля как объект

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Тема 1. Земля как объект оценки стоимости

Объектом оценки стоимости земли является территория или по­верхность земной коры с почвенным слоем и растительностью, а также нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др. Земля может оцениваться как природный ресурс и как объект недвижимости.

Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для людей.

Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая облада­ет рядом полезностей для конкретных людей, например, получения дохода от использования земли, возможность про­живания и т.д. Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы кото­рой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе зем­ля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

\К наиболее распространенным показателям стоимости земли относятся

• рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собст­венности (рыночная стоимость "полного" права собственности);

• рыночная стоимость частичных прав пользования землей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость др. прав);

• стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной стоимости (залоговая стоимость, ликвидационная , стоимость для налогообложения и др.);

• -инвестиционная стоимость;

• стоимость земли при существующем использовании земельного участка;

• стоимость земли в составе единого объекта недвижимости ( т. е. застроенного земельного участка);

• стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;

• стоимость сервитута;

Рыночная стоимость земли определяется:

-для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;

-для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реализации или изъятия земельного участка или ограничения прав на его использование;

-для ус­тановления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

-для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;

-для внесения стоимости земельных активов в устав­ной капитал и постановки на баланс предприятия;

-для расчета показате­лей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости (на­пример, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка на торгах, арендной платы за землю);

-в иных целях.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по ко­торой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Ее особенность - она рассчитывается исходя из наиболее эффективного, а не существующего текущего использования земельного участка. При этом застроенный участок условно рассматривается как незастроенный.

Наиболее эффективным использованием земли (НЭИ) является такое использование земельного участка, которое физически возможно, эко­номически эффективно, соответствует требованиям законодательства. Принцип НЭИ оз­начает, что рыночная стоимость земли определяется исходя не из факти­ческого дохода от существующего использования земельного участка, который может быть очень незначительным, а из ожидаемых доходов от других видов его использования.

Например, стоимость земли в центре города под небольшим ветхим зданием будет определяться не доходами от его фактического использования, а исходя из доходов, которые можно было бы получить от этого участка, разместив на нем более современное и большее по площади здание (например, гостиницу). Принцип НЭИ позволяет оценить мак­симально возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

К основным факторам, влияющим на рыночную стоимость земли, относятся:

• полезность, которая зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

• •ограниченность (дефицит) земли, т. е. на рынке выставлено ограниченное количество земельных участков;

• спрос на землю определяется платежеспособностью покупателей и

уров­нем доходов населения);

• внешнее окружение и местоположение, которые создают различные виды полезности земельного участка;

• меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получе­ния дохода.

Эти факторы необходимо учитывать при проведении анализа наи­более эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.