2-Оценка ст земли заочн / Тема 4 Метод распределения

Тема 4 Метод распределения

Метод распределения основан на использовании в расчетах дан­ных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка).

Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными спосо­бами являются:

1. использование известного (полученного из аналитических обзоров ) соотношения, характер­ного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах.

2. расчет соотношения на основе имеющихся данных.

Если известна стоимость единого объекта недвижимости V_o и доля стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости K_L, то стоимость земли V_L определяется как

V_L = K_L х V_o

Пример 1. Доля стоимости земли под промышленными объек­тами составляет 0,1. Стоимость единого объекта недвижимости опреде­лена в 1 млн. руб. Определяем стоимость земли:

1 млн. руб. • 0,1 = 100 тыс. руб.

Пример 2 Известны следующие данные:

Объект	Цена еди­ного объ­екта, руб.	Доля земли	Стоимость земли, руб.	Площадь зе­мельного участка, га	Удельная стоимость земли, руб./га
Объект 1	2 000 000	0,20	400 000	2	200 000
Объект 2	1 200 000	0,25	300 000	1,6	187 500
Объект оценки				0,5

Вычислим стоимость земли в составе объекта оценки:

(200 000 + 187 500) /2 *0,5 = 96 875 руб./га.

Если известна стоимость единого объекта недвижимости V_o и до­ля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижи­мости Кв, то стоимость земли V_L может быть определена как

V_L=(1-K_B)*V_o.

Пример 3. Доля улучшений составляет 0,8 (80%) в стоимости едино­го объекта недвижимости. Стоимость единого объекта - 1 млн. руб. Стоимость земли равна

(1 - 0,8) * 1 млн. руб. = 200 тыс. руб.

Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства V_B и доля имеющихся улучшений в об­щей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в ка­честве аналогов К_в, то стоимость земли V_L может быть определена как

V_l = (1-Kb) * V_b/Kb.

Пример 4. Известные следующие данные:

Объект	Стоимость улучшений, руб.	Цена застроенного земельного участка, руб.	Доля стоимости улучшений в стоимо­сти единого объекта
Объект 1	5 000 000	6 000 000	0,83
Объект 2	6 000 000	7 000 000	0,85
Объект 3	7 000 000	8 000 000	0,87
Среднее значение			0,85
Объект оценки*	5 000 000**

*Земельный участок, на котором планируется застройка. ** Предполагаемая стоимость строительства,

Определяем стоимость земли;