2-Оценка ст земли заочн / Тема 8 Преполаг использ

Тема 8 Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет приносить освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммируется с целью получения текущей стоимости земли.

Метод в наибольшей степени подходит для оценки инвестиционной стоимости земли и любого при­родного объекта (например, месторождения, участка земли под лесом и др.), т.e. стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Метод также применяется для расчета ценности территории при рассмотрении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природной среды и является одним из основных при определении эффективности природо­охранных и ресурсосберегающих проектов.

При оценке рыночной стоимости земли данный метод также при­меняется для анализа наиболее эффективного использования незастро­енного земельного участка или рассматриваемого в качестве незастроенного.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого исполь­зования для оценки земли является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считаются наиболее эффективным видом использования земли.

Источником доходов от недвижимости, учитываемым в данном методе, является либо арендная плата за помещения, либо их продажа по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснован­ным ценам.

Метод остатка для земли используется для оценки стои­мости застроенного объекта недвижимости. Для использова­ния этого метода должна быть известна стоимость зданий и сооружений, находящихся на участке, а также среднегодо­вой чистый доход от имущественного комплекса в целом. В основе этого метода лежит принцип остаточной продуктив­ности, в соответствии с которым остаточная стоимость зем­ли— это сумма, оставшаяся после удовлетворения требова­ний к доходу от строений. В соответствии с данной методи­кой определяют:

1. Часть чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения:

ЧД₃д=Цзд* Кзд,

где Цзд — текущая стоимость зданий и сооружений; Кзд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Он складывается из коэффициента капитализации для земли (Кзем) и коэффициента возврата капитала (Квоз):

Кзд = Кзем + Квоз

Коэффициент возврата капитала определяется как величина, обратная сроку службы здания или сооружения.

2. Часть чистого дохода, относимого к земле. Для этого из среднегодового чистого дохода всего комплекса (ЧД_Об_Щ) вычитается рассчитанный ранее чистый доход от зданий и сооружений (ЧДзд):

ЧДзем = ЧД_общ-ЧД_зд.

3. Для определения стоимости земли доход, приходящий­ся на землю (ЧД_зем) делится на коэффициент капитализа­ции:

Цзем == ЧД зем/Кзем-

Пример. Стоимость здания, построенного на участке земли, — 50 000 долл. Срок службы — 50 лет. Ставка дохода на инвестиции (Е) — 10%. Среднегодовой чистый доход от недвижимости оценивается в 8000 долл. Рассчитать стои­мость застроенного участка земли.

1. Определяем коэффициенты капитализации для земли и здания:

Кзем=Е=10%=0,1; Кз_Д = Кзем + Квоз=0,1 +1/50=0,1+0,02=0,12.

2. Находим чистый доход от зданий и сооружений:

ЧДзд = Цзд * К₃д=50 000 * 0,12 = 6000 долл.

3. Рассчитываем чистый доход от земли:

ЧДзем=ЧДобщ—ЧДзд=8000—6000 = 2000 долл.

4. Определяем рыночную стоимость земельного участка:

Цзем = ЧДзем/Каем = 2000/0,1=20 000 ДОЛЛ.

Этот метод используется, когда стоимость построек, про­должительность срока их службы и ставка капитализации доходов могут быть определены с высокой степенью точно­сти; в противном случае оценка рыночной стоимости земель­ного участка может быть неверной.