2-Оценка ст земли заочн / Тема 3 Сравнит метод

Тема 3 Метод сравнения продаж

Данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

Расчет стоимости ЗУ данным методом осу­ществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления эле­ментов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объ­екта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитыва­ется как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

• условия финансирования - использование при покупке кредит­ных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

• условия оплаты - безналичный расчет, наличные деньги, вексе­ля, взаимозачеты и т.п.;

• условия совершения сделки - нетипичные условия сделки (на­пример, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в ус­ловиях банкротства и т.п.);

• время заключения сделки с объектом-аналогом;

• местоположение и окружение;

• правовые и градостроительные ограничения по виду

использования и застройке земельного участка;

• физические характеристики - рельеф, размеры и форма

земельного участка;

• доступные коммунальные услуги - наличие или близость

инже­нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.;

• иные элементы.

В качестве единицы сравнения служат стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади ЗУ . Поправки (в процентах или де­нежной сумме) вносят в цену всего объекта и в цену соответствующих единиц сравнения. Обычно внесение поправок осуществляется в определенной по­следовательности:

-делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта - аналога приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим элементам сравнения (например, местоположению, физическим

харак­теристикам и др).

Знак внесения поправки. Если аналог оценки хуже объекта оценки, то поправка вносится со знаком +. Если сопоставимый объект (аналог) лучше объекта оценки, то поправка имеет знак --. Т.е. поправка будет уменьшать цену аналога.

Пример Последовательность внесения поправок, тыс. руб.

Элемент сравнения	Сделка 1	Сделка 2	Сделка 3
Цена продажи	100 000	150 000	120 000
Поправка на имущественные права	+5 000	-10 000	+5 000
Скорректированная цена	105 000	140 000	125 000
Поправка на условия финансирования	+ 10 000	-10 000	-5 000
Скорректированная цена	115 000	130 000	120 000
Поправка на условия продажи	+5 000	10 000	-5 000
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на расходы после покупки на рыночные условия (время)	+0 +0	+0 +0	+0 +0
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на местоположение- физические характеристики - вид использования-	+5 000 -5 000 -2 000	+0 -8 000 +4 000	+0 +0 +5 000
Скорректированная стоимость аналога	118 000	116 000	120 000

Определяем стоимость оцениваемого объекта:

(118 000 + 116 000 + 120 000) /3 = 118 000.

Метод общей группировки заключается в разбивке объектов-аналогов на две группы (лучших и худших по сравнению с объектом оценки) и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Пример 2-1. Для сравнения использованы 5 объектов-аналогов:

Объект	Цена, руб./ сотку	Результат сравнения
Объект 1	4 500	Лучше
Объект 2	4 900	Лучше
Объект 3	5 200	Лучше
Объект оценки
Объект 4	4 100	Хуже
Объект 5	3 900	Хуже

Определяем стоимость объекта оценки:

Пример 2-2. Известны следующие данные:

Объект	Цена еди­ного объ­екта, руб.	Доля земли	Стоимость земли, руб.	Площадь зе­мельного участка, га	Удельная стоимость земли, руб./га
Объект 1	2 000 000	0,20		2
Объект 2	1 200 000	0,25		1,6
Объект оценки				0,5

Вычислим стоимость земли в составе объекта оценки:

Пример 3-5. Известны следующие данные:

Объекты	Цена, руб./сотку	Вес	Стоимость, руб./сотку
Объект 1	5 200	2	10 400
Объект 2	4 900	1	4 900
Объект 3	4 500	3	13 500
Объект оценки
Объект 4	4 100	5	20 500
Объект 5	3 900	4	15 600
Итого	15		64 900

Вычислим стоимость объекта оценки:

Пример 2-3. Для сравнения использованы 5 объектов-аналогов:

Объект	Цена, руб./ сотку	Результат сравнения
Объект 1	5 200	Лучше
Объект 2	4 900	Лучше
Объект 3	4 500	Лучше
Объект оценки
Объект 4	4 100	Хуже
Объект 5	3 900	Хуже

Определяем стоимость объекта оценки:

(4 500 + 4 100) / 2 = 4 300 руб./сотку.

Пример 2-6. Известны следующие данные:

Объект	Цена еди­ного объ­екта, руб.	Доля земли	Стоимость земли, руб.	Площадь зе­мельного участка, га	Удельная стоимость земли, руб./га
Объект 1	2 000 000	0,20	400 000	2	200 000
Объект 2	1 200 000	0,25	300 000	1,6	187 500
Объект оценки				0,5	96 875

Вычислим стоимость земли в составе объекта оценки:

(200 000 + 187 500) /2 *0,5 = 96 875 руб./га.

Пример 3-5. Известны следующие данные:

Объекты	Цена, руб./сотку	Вес	Стоимость, руб./сотку
Объект 1	5 200	2	10 400
Объект 2	4 900	1	4 900
Объект 3	4 500	3	13 500
Объект оценки
Объект 4	4 100	5	20 500
Объект 5	3 900	4	15 600
Итого	15		64 900

Вычислим стоимость объекта оценки:

64 900 /15 = 4 327 руб./сотку