40. Залог как способ обеспечения исполнения обязательства: понятие и виды. Особенности залога недвижимости (ипотеки).

Залог - средство обеспечения исполнения обязательств, при котором залогодержатель (кредитор) в случае невыполнения обязательств должником получает право получить удовлетворение заложенным имуществом, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Стороны залогового правоотношения: залогодержатель и залогодатель.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества изъятого из оборота, требований неразрывно связанных с личностью должника и иных прав, уступка которых законом запрещена.

Залог возникает либо на основании закона, либо соглашения. Договор о залоге должен содержать условия о предмете залога, условие о существе, размере, сроке обязательства, обеспеченного залогом, условие о том, у какой стороны будет находится заложенное имущество.

Виды залога:

залог без передачи имущества залогодержателю;

залог с передачей имущества залогодержателю (заклад).

залог недвижимого имущества;

залог в ломбарде;

залог товаров в обороте;

залог предприятий;

залог ЦБ;

залог прав.

Особенности ипотеки:

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части;

В случаях, когда здание (сооружение) расположено на земельном участке, предоставленном собственнику здания (сооружения) на праве постоянного пользования, здание (сооружение) может быть передано в ипотеку без земельного участка;

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие.

41. Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательства.

Удержание – как способ обеспечения исполнения обязательства характеризуется тем, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или иному указанному лицу, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате вещи или по возмещению кредитору издержек по содержанию вещи, или других убытков, удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее требование не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек по ее содержанию, а также других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Как правило, для применения удержания не требуется, чтобы возможность удержания была предусмотрена договором, это право возникает у кредитора в силу закона и дополнительной регламентации не требует.

Удержание вещи возможно до момента реального исполнения обязательства, в случае неисполнения кредитор вправе обратить взыскание на удерживаемую вещь и реализовать ее с публичных торгов, при этом требования кредитора удовлетворяются из стоимости вещи в объеме и порядке предусмотренном для удовлетворения требований обеспеченных залогом.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и обеспечении его исполнения.

Основанием возникновения является соглашение о задатке, заключаемое в письменной форме.

Обеспечительная функция задатка заключается в том, что сторона выдавшая его в случае неисполнения договора теряет задаток, если не исполнит обязательство сторона принявшая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Данное правило не применяется, если обеспеченное задатком обязательство прекращено по соглашению сторон до начала его исполнения, либо прекращено в результате невозможности его исполнения.