- •3. Система земельного права.
- •4.Нормы земельного права: особенности, структура и виды.
- •5. Земельные правоотношения: особенности, структура
- •6. Субъекты земельного права.
- •7. Понятие и общая характеристика источников земельного права.
- •8. Общая характеристика Земельного кодекса рф 2001 г.
- •9. Особенности земельного законодательства рф.
- •10. Понятие, основные признаки и содержание права собственности на землю.
- •11. Частная собственность на землю и ее особенности.
- •12. Государственная собственность на землю, ее виды и особенности.
- •13. Муниципальная собственность на землю и ее особенности.
- •14. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
- •15. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
- •16. Сервитут.
- •17. Аренда земельных участков.
- •18. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком.
- •19. Основания возникновения прав на землю.
- •20. Регистрация прав на землю.
- •21. Особенности купли-продажи земельных участков.
- •22. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
- •23. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- •24. Особенности предоставления земельного участка для жилищного строительства.
- •25. Выбор земельных участков для строительства.
- •26. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
- •27. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения.
- •28. Права и обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков.
- •29. Основания прекращения права собственности на земельный участок.
- •30. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
- •31. Основания прекращения аренды земельного участка.
- •32. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком и сервитута
- •33. Отказ собственника от права собственности на принадлежащий ему земельный участок.
- •34. Условия и порядок отказа землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.
- •35. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
- •36. Конфискация земельного участка. Основания и порядок реквизиции земельного участка.
- •37. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.
- •38. Ограничение прав на землю.
- •39. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
- •40. Возмещение убытков при ограничении прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
- •41. Государственное управление землей: понятие, органы государственного управления, Росреестр и его функции.
- •42.Мониторинг земель: цели, задачи, организация.
- •43.Землеустройство: цели и проведение (исследования, оценка качества земель, инвентаризация, межевание).
- •44.Государственный кадастр недвижимости: основные понятия, состав сведений и документов, ведение кадастра.
- •45. Органы государственного контроля за исполнением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль).
- •46. Охрана земель: цели и содержание.
- •Глава 2 зк рф Статьи 12 — 14:
- •47. Мелиорация, рекультивация и консервация земель.
- •48. Платность использования и оценка земли.
- •49. Понятие, признаки, состав земельного правонарушения.
- •50. Дисциплинарная ответственность за земельные правонарушения
- •51. Административная ответственность за земельные правонарушения.
- •52. Уголовная ответственность за земельные правонарушения.
- •53. Защита прав на землю. Понятие, виды и порядок разрешения земельных споров.
- •54. Земли сельскохозяйственного назначения: понятие, состав, особенности использования
- •55. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
- •56. Земли населенных пунктов: понятие, состав и зонирование. Правовой режим земель поселений
- •57 Земли специального назначения: понятие, состав, правовой режим
- •58. Земли особо охраняемых территорий и объектов: понятие, состав и правовой режим
- •59. Земли лесного фонда: понятие, состав и правовой режим
- •60. Земли водного фонда: понятие, состав и правовой режим
55. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
В сфере земельных отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. Независимо от того, в какой собственности находится земля — частной, государственной или муниципальной, — распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом.
Согласно российскому земельному законодательству земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Так, например, ограничения оборотоспособности земельных участков установлены в ст. 27 ЗК РФ. Совершение каждого вида сделки оформляется соответствующим договором.
Одним из наиболее распространенных договоров, присущих рыночным отношениям, является договор купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой гражданско-правовой договор, по которому продавец передает покупателю конкретное недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454—491 и 549—557 ГК РФ и особенностей, установленных статьей 37 ЗК РФ, статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.
Для продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должны выполняться следующие требования:
1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;
3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
Положения ст. 8 Закона об обороте имеют цель урегулировать отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранение земель сельскохозяйственного назначения в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований. Основной смысл состоит в том, что при продаже земельного участка субъекты РФ или органы местного самоуправления имеют преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по объявленной цене. Также в законе устанавливается механизм реализации субъектом Федерации или органом местного самоуправления преимущественного права покупки земельного участка.
К существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации).
Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В-третьих, категория и целевое назначение земельного участка не должны изменяться.
Иные особенности договоров купли-продажи отражены во 2 части ГК РФ (обязательная письменная форма, правомочия участников сделки, общие и дополнительные условия, позволяющие признать сделку недействительной и т.д.).
Статья 9 Закона об обороте допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона об обороте речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Возможно, учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.
Также в статью 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внесены изменения в части требований к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которые сводятся к следующему.
Установлено требование нотариального удостоверения доверенностей на право заключения договора аренды, выдаваемых сособственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, представителям. В качестве альтернативы нотариальному удостоверению такой доверенности новая редакция п. 2 ст. 9 Закона устанавливает возможность удостоверения доверенности должностным лицом органа местного самоуправления, расширяя перечень способов удостоверения доверенностей, которые п. 3 ст. 185 ГК РФ приравнивает к нотариально удостоверенным.
Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Это право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Федеральный закон установил, что в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, законом субъекта РФ может устанавливаться минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий.
В пункте 6 ст. 9 Закона об обороте установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.
Вместе с тем статьями 619 и 620 ГК РФ, а также статьей 46 ЗК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.
Представляется возможным констатировать тот факт, что аренда земельной доли невозможна в связи с тем, что собственник доли не знает ее месторасположения, поэтому не может передать ее в аренду, а арендатор ее использовать. Для передачи в аренду земельной доли ее необходимо выделить в натуре, провести межевание, присвоить образованному участку кадастровый номер и зарегистрировать право собственности на земельный участок. Только после совершения этих действий можно передавать земельный участок в аренду.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Статьями 1110—1175 ГК РФ установлены основные понятия и процедуры наследования.
В статьях 1176—1185 ГК РФ приведены нормы, касающиеся особенностей наследования отдельных видов имущества. В частности, в соответствии со статьей 1181 ГК РФ установлено, что принадлежащий наследователю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству также переходят находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 Закона об обороте, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).
Статьей 3 Закона об обороте определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 Закона об обороте устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.
В соответствии с Законом об обороте критерии для определения минимальных размеров сельскохозяйственных земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями землеустройства.
При невозможности раздела земельного участка такой участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация.
Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему перераспределения земельных участков, предоставленных для нужд сельского хозяйства (а также предназначенных для этих целей), между участниками земельных правоотношений. В состав основных операций оборота земель сельскохозяйственного назначения входят сделки: купли-продажи, аренды, наследования, рассмотренные выше, а также залога, дарения, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.