Права, которые есть и в гк и в Законе о защите прав потребителей.

1. Право обмена товара надлежащего качества (с.502 ГК и ст. 25 Закона о защите) – это правило касается только непродовольственных товаров. Не каждый непродовольственный товар таким образом может быть возвращен. Перечень товаров, которые не подлежат обмены утвержден постановлением Правительства РФ № 55 от 19 января 1998. Право на обмен товара надлежащего качества обременен рядом обстоятельств:- обмен только у того продавца, у которого был приобретен; - покупатель имеет право на свободный обмен, если товар не подошел по форме, габаритам, фасону. Расцветки, размеру или комплектации; - Срок обмена товара 14 дней, не считая дня его покупки. Этот срок пресекательный (он не прерывается и не восстанавливается);- Обмен может быть осуществлен, если товар не был в употреблении; - отсутствие чека не лишает потребителя ссылаться на свидетельские показания.

2. Потребитель вправе требовать только обмена товара. В том случае, если аналогичный товар отсутствует в продаже на момент обращения, то потребитель вправе отказаться от исполнения договора и уплаты суммы. 3. Основная обязанность покупателя получение товара и оплата товара. 4. Ст. 500 ГК говорит о том, что если договором предусмотрена предварительная оплата товара, неисполнение этой обязанности покупателем является отказом покупателя от исполнения договора. Что касается продажи товара в рассрочку – не применимы правила абзаца первого п.4 ст. 488.

Последствия продажи товара ненадлежащего качества

Ст. 503 ГК, которая в п.1 содержит полномочия покупателя, которые ему принадлежат при продаже ненадлежащего качества:

1. Покупатель вправе требовать замены товара (либо на товар той же марки размера, артикула либо товаром другой марки, размера, артикула с соразмерным перерасчетом. (при замене не вправе требовать возмещения разницы между ценой по договору и фактической; если меняется недоброкачественный на аналогичный но с другими характеристиками (размер, фасон), то возмещается разница)

2. Вправе требовать уменьшения соразмерного покупной цены 0(в расчет принимается цена товара на момент предъявления требования об уценке) 3. Требовать незамедлительного устранения недостатков 4. Возмещение расходов на устранение недостатков. 5. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Эти полномочия есть у покупателя если продавец не обговорил эти недостатки при продаже.

Есть различия между ст 503 ГК и ст. 18 Закона о защите. Ст.18 закона говорит о том, что в отношении технически сложного товара покупатель вправе требовать замены товара независимо от существенности недостатков товара в течение 15 дней. Такого права в ст. 503 ГК нет. П.3 ст.503 ГК говорит о том, что в отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать замены товара или отказаться от выплаты только в случае существенного нарушения качества. А в Законе рассматриваются и несущественные недостатки. Постановление Правительства РФ от 13 мая 1997г. №575 также говорит об этом.

Закон устанавливает норм для доставки крупногабаритного груза, комплектации, возврата, замена и прочее все делается силами и средствами продавца.

Покупатель вправе до заключения договора осмотреть товар, потребовать проверки, если это не исключено характером договора.

Если покупатель – потребитель, то продавец обязан выполнить требования ст. 8-12 закона о защите прав потребителей:1. Предоставить информацию об изготовителе и о товарах; 2.Предоставить информацию о фирменном наименовании организации, место ее нахождения и режим ее работы. ИП должен также предоставить информацию о государственной регистрации и т.д.

Если покупателю не предоставили информацию о товаре, то он может: 1.Потребовать от продавца возмещения убытков, вследствие уклонения продавца от продажи товаров; 2. В разумный срок отказаться от покупки и вернуть деньги назад; 3. Продавец несет ответственность за недостатки, возникшие после передачи товара в связи с отсутствием у покупателя информации; 4.При причинении вреда жизни, здоровью потребителя вследствие отсутствия информации, он может потребовать возмещения убытков. При рассмотрении требований потребителя об отсутствии информации, нужно исходить из презумпции о знаниях потребителем специфики использования товара.

В отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать его замены или отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству (пункт 2 статьи 475) – в течение 15 дней + ЗПП указывает и на несущественные недостатки. В отношении сезонных товаров на них сроки исчисляются с момента наступления сезона. Наступление сезона регулируются субъектами РФ, исходя из климатических условий.

11. Продажа недвижимости, предприятия. Понятие недвижимости, предприятия. Форма договора купли-продажи недвижимости, его существенные условия. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег. Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим и взаимным.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст.130 ГК РФ).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Существенными условиями договор продажи недвижимости является предмет и цена. При их отсутствии договор считается незаключенным. Предмет: нужно, чтобы договор содержал данные, позволяющие идентифицировать предмет договора (кадастровый номер, адрес).Цена может быть установлена расчетным способом, исходя из цены единицы площади или иного показателя размена.Цена здания, сооружения или иного недвижимого имущества включает цену, передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Принцип единства судьбы здания и земельного участка. (п.1.ст 552). Исходя из положений п.4 ст. 35 ЗК – нельзя продавать отдельно здание, строение, сооружение от земли, если они принадлежат одному лицу (за исключением: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; если находятся на земельном участке, изъятом из оборота). Такие сделки являются ничтожными. В тоже время если собственниками здания и земли являются разные лица, то здание может быть отчуждено его собственником, при этом покупатель приобретает право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. С момента государственной регистрации перехода права собственности на здания.

Расторжение договора, также имеет свои особенности. Если после регистрации перехода права собственности договор купли-продажи расторгается, в том числе по причине ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате, то недвижимость подлежит возврату продавцу и запись о регистрации права за покупателем погашается (исключается из реестра).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132),а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Стадии продажи предприятия:- - определение состава и стоимости предприятия; - заключение договора купли- продажи; - уведомление кредиторов о продажи предприятия; - передача предприятия путем составления передаточного акта; - гос регистрация перехода права собственности на предприятие.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Кредитор, которому забыли сказать, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

При недостатках, выявленных в процессе передаче предприятия, отраженных в передаточном акте, в случае принятии предприятия покупателем, а также при передаче и принятии предприятия при наличии долгов, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

Ст 566 – правила о последствиях недействительности сделок и расторжения договора купли-продажи применяются, если они не нарушают права кредиторов, продавца и покупателя, также других лиц, не противоречат другим актам.

11. Особенности продажи жилых помещений (объектов недвижимости жилого назначения). Существенные условия, права и обязанности сторон договора, государственная регистрация.

    Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ к жилым помещениям относится: 1. жилой дом, часть жилого дома; 2. квартиры, часть квартиры; 3. комната.

Договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухсторонне обязывающим. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с тре­бованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. 

Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сто­рон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недви­жимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жи­лого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК).

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).