2.4. Вопросы для самоконтроля освоения темы

1. Назовите цель и назначение проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости.

2. Перечислите критерии анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости: перечислите и изложите их содержание.

3. Перечислите методы оценки наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости.

4. перечислите нестандартные виды и направления наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Тема 3. Имущественный (затратный) подход при оценке бизнеса

3.1. Общие положения затратного (имущественного) подхода при оценке стоимости бизнеса

Затратный подход (Assets Approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых создания, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

При проведении оценки бизнеса затратный подход правильнее называть имущественным, так как в данном случае оценке подлежит имущественный комплекс, который формирует бизнес.

Затратный подход при оценке бизнеса реализуется через следующие основные методы:

• метод чистых активов;

• метод ликвидационной стоимости.

Кроме перечисленных методов в рамках имущественного подхода при оценке стоимости могут применяться следующие методы:

• избыточной прибыли;

• экономической добавленной стоимости.

Имущественный подход позволяет определить:

1. Стоимость бизнеса как стоимость вложенного капитала (market value of invested capital). В данном случае имущественный подход позволяет определить стоимость затрат капитального характера на дату оценки, осуществленных при создании бизнеса.

2. Стоимость собственного капитала (market value of equity)

Основная идея имущественного подхода заключается в его поэлементной оценке.

Главный признак имущественного подхода — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый бизнеса (имущественный комплекс) расчленяется на составные части, которые подлежат оценке. В результате оценки составных частей бизнеса путем их суммирования получают стоимость бизнеса (имущественного комплекса).

Имущественный подход целесообразен к применению в следующих случаях:

• при оценке государственных имущественно-производственных комплексов;

• при оценке бизнеса, имеющего одного владельца;

• при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (то есть объектов, которые не приносят доход или не генерируют денежный поток), а именно: школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т. д.;

• при оценке в целях налогообложения и страхования;

• при судебном разделе имущества;

• при распродаже имущества на открытых торгах.

Основной недостаток затратного подхода в оценке бизнеса заключается в том, что он не учитывает будущие доходы от функционирования бизнеса (имущественного комплекса, предприятия).

3.2. Метод чистых активов (nav Net Asset Value (nav)

Чистые активы (ЧА) – это величина, определяемая путем вычитания из сумм активов, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к вычету.

Это наиболее часто применяемый метод. Согласно идее этого метода оценки стоимости бизнеса его рыночная стоимость будет определяться как стоимость активов, формирующих бизнес, за вычетом стоимости обязательств.

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

( 4 )

Где:

−собственный капитал оцениваемого бизнеса;

−активы оцениваемого бизнеса;

−обязательства оцениваемого бизнеса.

Структура активов и пассивов баланса представлена в ниже приведенных таблица 1 и 2.

Таблица 1. Структура активов бизнеса

Активы бизнеса
1. Внеоборотные активы	1.1. Основные средства, в т. ч.: 1.1.1 здания 1.1.2 сооружения 1.1.3 земельный участок (если есть) 1.2. Нематериальные активы 1.3. Долгосрочные финансовые вложения
2. Оборотные средства	2.1. Запасы, в т.ч.: 2.1.1 запасы сырья и материалов 2.1.2 незавершенное производство

Окончание табл.1

2. Оборотные средства

2.1.3 готовая продукция 2.1.4 прочие запасы 2.2. Дебиторская задолженность 2.3. Денежные средства

Таблица 2. Структура пассивов бизнеса (источников финансирования)

Источники финансирования бизнеса (пассив баланса)
1. Собственный капитал	1.1 Уставный капитал 1.2. Добавочный капитал (результаты переоценки) 1.3. Резервный капитал 1.4. Нераспределенная прибыль
2. Долгосрочные обязательства	2.1. Кредиты банков продолжительность более 12 мес. 2.2. Займы прочих организаций и физических лиц продолжительность более 12 мес.
3. Краткосрочные обязательства	3.1. Кредиты и займы продолжительность менее 12 мес. 3.2. Кредиторская задолженность, в т.ч.: 3.2.1 перед поставщиками 3.2.2 перед персоналом по заработной плате 3.2.3 перед бюджетом 3.3 прочие обязательства

Метод стоимости чистых активов наиболее приемлем к применению в следующих случаях:

• бизнес обладает значительными материальными активами, т. е. этот метод наиболее приемлем для крупных и средних предприятий;

• ожидается, что бизнес по-прежнему будет действующим предприятием.

Ограничения по применению метода чистых активов:

1. При оценке нематериальных активов, особенно гудвилла;

2. При оценке компаний, бизнес которых основан на использовании «интеллекта», знаний и умений персонала, то есть при отсутствии или минимальном количестве имущества, а именно:

   1. консалтинговые компании;

   2. компании по созданию интеллектуальных продуктов;

   3. розничные и дистрибьюторские компании;

   4. туристические агентства;

   5. научно-исследовательские, внедренческие фирмы;

   6. посреднические фирмы (если отсутствуют активы)

3. При оценке миноритарных долей участия.

Широкое распространение метод чистых активов получил потому, что он основан на использовании показателя чистых активов, который введен первой частью Гражданского кодекса РФ в качестве важнейшего показателя, характеризующего имущественно положение организации и для оценки степени ее ликвидности.

Порядок расчета стоимости ЧА в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным приказом Минфина РФ и ФКЦБ России от 29 января 2003 г. № 10н/03-6/пз.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

• бухгалтерский баланс;

• отчет о финансовых результатах;

• отчет о движении денежных средств;

• приложения и расшифровки к ним.

Кроме перечисленных источников информации могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также иная информация из внутренней отчетности предприятия. Далее проводится корректировка бухгалтерского баланса оцениваемого предприятия, т. е. проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности.

Метод чистых активов позволяет применить несколько техник по расчету рыночной стоимости бизнеса, а именно:

1. бухгалтерский метод;

2. рыночный метод.

Бухгалтерский метод предусматривает применение исключительно данных бухгалтерского учета об активах и пассивах бизнеса. Однако этот метод допускает достаточно серьезную погрешность. Её появление обусловлено тем, балансовая стоимость активов не всегда соответствует рыночной, то есть требуется их корректировка (оценка). Эта корректировка преследует одну цель – установить рыночную цену активов и пассивов бизнеса.

Расчет стоимости бизнеса методом чистых активов включает в себя несколько этапов, а именно:

1. определяется рыночная стоимость недвижимого имущества;

2. определяется рыночная стоимость машин и оборудования;

3. выявляются и оцениваются нематериальные активы;

4. определяется рыночная стоимость финансовых вложений – как долгосрочных, так и краткосрочных;

5. товарно-материальные запасы оцениваются по текущей рыночной стоимости;

6. оценивается дебиторская задолженность;

7. оцениваются расходы будущих периодов;

8. обязательства переводятся в текущую стоимость

9. определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости сумм активов текущей стоимости всех обязательств.

Все активы организации делятся на внеоборотные и оборотные. Такая классификация предусмотрена и в бухгалтерском балансе.

К внеоборотным активам относятся:

• нематериальные активы;

• основные средства;

• незавершенное строительство;

• долгосрочные финансовые вложения.

К оборотным активам относятся:

• запасы (сырье, материалы и т. д.);

• затраты (затраты в незавершенном производстве, расходы будущих периодов);

• готовая продукция;

• отгруженные товары;

• дебиторская задолженность;

• краткосрочные финансовые вложения;

• денежные активы (в том числе на расчетном счете и в кассе).

Методика расчёта стоимости чистых активов в общем виде может быть представлена формулой:

( 5 )

Где:

–внеобротные активы;

–оборотный средства;

–долгосрочные обязательства;

–краткосрочные обязательства.

Далее представлен пример расчета чистых активов предприятий по данным бухгалтерского учета.

Таблица 3. Бухгалтерский баланс ООО «ХХХ» на 01.10.201__ г.

Показатели баланса	Данные баланса, руб.
Актив баланса
1. Внеоборотные активы (раздел I), всего	4 000 000

Окончание таблицы 3.

Показатели баланса	Данные баланса, руб.
в том числе
- остаточная стоимость основных средств	2 300 000
- капитальные вложения в незавершенное строительство	1 000 000
- долгосрочные финансовые вложения	700 000
2. Оборотные средства (разд. II), всего	2 200 000
в том числе
- запасы	200 000
дебиторская задолженность,	800 000
денежные средства	1 200 000
ИТОГО	6 200 000
Пассив баланса
3. Капитал и резервы (разд. III), всего	2 700 000
в том числе
- уставный капитал	200 000
- нераспределенная прибыль	1 500 000
4. Долгосрочные обязательства (разд. IV), всего	1 000 000
в том числе
- долгосрочные займы	1 000 000
5. Краткосрочные обязательства (разд. V), всего	2 500 000
в том числе
- краткосрочные кредиты	400 000
- задолженность перед бюджетом	200 000
- прочие краткосрочные обязательства	1 900 000
ИТОГО	6 200 000

Сумма активов в нашем примере составит:

6 200 000 руб. = 2 300 000 + 1 000 000 + 700 + 200 + 800 + 1 200

При исчислении пассива в расчет не включаются данные по разделу III бухгалтерского баланса о нераспределенной прибыли (1 500 000 руб.).

В результате сумма пассивов в нашем примере будет равна

3 500 000 руб. = 1 000 000 + 400 000 + 200 000 + 1 900 000

Итого стоимость чистых активов на 1 октября 2012г. составит

2 700 000 руб. = 6 200 000 руб. – 3 500 000 руб.

Данный пример расчета чистых активов построен на использовании данных бухгалтерского учета (баланса) без их корректировки. Поэтому итог расчета чистых активов совпадает с данными баланса, а точнее с итогом раздела III.

На практике чаще всего используется рыночный вариант расчета чистых активов. Рыночная техника имущественного подхода предполагает внесение корректив в элементы формулы расчета чистых активов.

В частности, внеоборотные активы – здания, сооружения, машины, оборудование, земельный участок и т.д. – принимаются в расчет пот рыночной стоимости, для чего проводится их оценка.

Оборотные средства – запасы, дебиторская задолженность и прочие оборотные активы – также подвергаются переоценке с точки зрения потери ими стоимости во времени.

Аналогичные переоценочные процедуры проводятся в отношении пассива баланса за исключением раздела III баланса «Капитал и резервы»

Необходимость внесения корректив в статьи баланса и соответственно в формулу расчета чистых активов обусловлена тем, что любой бизнес как явление подвержен воздействию всех видов износа, а именно физическому, функциональному и внешнему (экономическому).

Физический (технологический) износ бизнеса или какого-то его актива длительного пользования (обору­дования, оснастки, недвижимости) определяется степенью исчерпания «паспортного» фонда рабочего времени (срока службы), на который было рассчитано соответствующее имущество.

Функциональный износ (также относится преимущественно к обору­дованию) отражает обесценение актива длительного пользования в том случае, если он оказался конструктивно или функционально недоработан­ным при том же уровне параметров, определяющих качество изделия в процессе его текущего использования, - по сравнению с аналогичными активами, позднее появившимися на рынке.

Экономическое устаревание связано с внешними причинами: законодательные ограничения, доступность сырья, наличие рабочей силы, сокращение спроса на изготавливаемую продукцию, выполняемые работы и оказываемы услуги.

Порядок проведения оценки по методу чистых активов (NAV) с точки зрения рыночной модели в отношении позиций баланса, подвергаемых оценке следующий.

1. Денежные средства и их эквиваленты.

Как правило принимаются равными балансовым данным и корректировке не подлежат. Однако, если бизнес связан с валютными операциями - экспорт и/или импорт -, то может возникнуть необходимость учета влияния курса валют.