7.3 Метод ранжированной оценки критериев стоимости

Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как

• способность учитывать цель оценки;

• способность учитывать конъюнктуру рынка;

• способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

• качество информации.

Этапы расчета удельного веса

1. каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг высокий, средний или низкий;

2. проставляются баллы, соответственно высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

3. по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

4. определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;

5. рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов.

Пример. Рассмотрим определение удельного веса. Исходная, обоснованно определенная информация выделена в таблице 25 курсивом, а расчетные данные – жирным шрифтом.

Таблица 25.Ранжирование результатов оценки

Подход		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Количество информации	Итог	Уд.вес, %
Доходный	ранг	высокий	высокий	высокий	средний
	балл	2	2	2	1	7	43,75
Затратный	ранг	средний	низкий	средний	средний
	балл	1	0	1	1	3	18,75
Сравнительный	ранг	средний	высокий	высокий	средний
	балл	1	2	2	1	6	37,5
Общая сумма баллов						16	100

Расчет удельного веса примененных оценщиком методов выглядит следующим образом.

1. Рассчитаем итоговую сумму баллов по подходам

• доходный подход, метод капитализации доходов 2  2  2  1  7;

• затратный подход 1  0  1  1  3;

• сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж 1  2  2  1  6.

2. Определим общую сумму баллов

7  3  6  16.

3. Рассчитаем удельный вес каждого метода

• доходный подход, метод капитализации доходов 7  16  100  43,75%;

• затратный подход 3  16  100  18,75%;

• сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж 6  16  100  37,5%.

Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости объекта оценки, дали следующие результаты:

Доходный подход – 500 тыс. руб.;

Сравнительный подход – 800 тыс. руб.;

Затратный подход – 750 тыс. руб.

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент (таблица 25).

Таблица 25. Согласование стоимости недвижимости

Подходы	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс. руб.
Доходный	500	43,75	218,75
Затратный	750	18,75	141,63
Сравнительный	800	37,5	300
Согласованная стоимость			659,38

Расчет согласованной стоимости осуществлялся по формуле:

, (29)

Где:

i – число использованных подходов;

C_i – результат оценки;

W_i – удельный вес подхода.

Таким образом, итоговая стоимость недвижимости составит

500  0,4375  750 0,1875  800  0,375  659,38 (тыс. руб.).