8.2. Метод расстановки приоритетов

Метод расстановки приоритетов заключается в том, что изначально оценщик сравнивает подходы между собой, отдавая при проведении сравнения предпочтение какому-либо из подходов либо, напротив, признавая достоверность результатов по подходам равнозначной. Результаты этого сравнения описываются следующими знаками:

«>» и «<» - если один из сравниваемых подходов по мнению оценщика имеет преимущество или, наоборот, такого преимущества не имеет;

«=» - если сравниваемые подходы равны между собой.

Проводя такое сравнение, оценщик строит так называемую матрицу сравнений, которая имеет следующий вид:

Таблица 21. Матрица сравнений достоверности подходов

	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход

В этой матрице при сравнении подходов между собой оценщик проставляет указанные выше знаки сравнения. При этом сравнение проводится по горизонтали.

Пример.

Оценщик, исходя из имеющейся информации об объекте оценке при проведении процедуры согласования пришел к следующим результатам и выводам.

Применение затратного подхода показало, что рыночная стоимость объекта оценки составила 1 550 000,00 руб. Применение сравнительного подхода показало, что рыночная стоимость объекта оценки составила 1 240 000,00 руб. И согласно доходному подходу объект оценки стоит 1 880 000,00 руб.

Вместе с тем оценщик, анализируя качество использованной информации, а также исходя из целей оценки, оценщик пришел к убеждению, что достоверность результатов по подходам не равнозначна. Для выведения итогового значения рыночной стоимости объекта оценки оценщик провел процедуру согласования результатов, применив метод расстановки приоритетов.

Затратный подход не учитывает рыночную ситуацию, сложившуюся на рынке на дату оценки и не позволяет оценить доходность недвижимости. Поэтому оценщик пришел к убеждению, что сравнительный и доходный подходы более достоверны. Исходя из этого вывода, оценщик заполнил первую строку матрицы.

Таблица 22. Пример сравнения походов при оценке объекта оценки

	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Затратный подход	=	<	<
Сравнительный подход	>	=	>
Доходный подход	>	<	=

Каждый знак сравнения имеет свое численное значение, а именно:

«<» - 0,5;

«=» - 1,0;

«>» - 1,5.

Заменив знаки сравнения на их численные эквиваленты, оценщик получил следующую матрицу:

Таблица 23. Расчет значимости подходов на основании

сравнения между собой.

	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Сумма	Удельный вес
Затратный подход	1,50	0,50	0,50	2,50	0,20
Рыночный подход	2,50	1,00	2,50	6,00	0,48
Доходный подход	2,50	0,50	1,00	4,00	0,32
Итого				12,5	1,00

В графе матрицы «удельный вес» оценщик получил коэффициенты, по которым им будет проводиться «взвешивание» результатов оценки недвижимости, полученные в каждом из подходов.

В результате проведения процедуры согласования оценщик получил следующую итоговую рыночную стоимость недвижимости (таблица 24):

Таблица 24. Итоговая рыночная стоимость недвижимости

	Итог по подходу, руб.	Коэффициент взвешивания	"Взвешенный" итог по подходу, руб.
Затратный подход	1 550 000,00	0,20	310 000,00
Сравнительный подход	1 240 000,00	0,48	595 200,00
Доходный подход	1 880 000,00	0,32	601 600,00
Итого рыночная стоимость объекта оценки			1 506 800,00