7.4. Метод распределения весовых коэффициентов

Расчет удельного веса полученных при оценке бизнесарезультатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям

1. достоверность информации;

2. полнота информации;

3. способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

4. способность учитывать конъюнктуру рынка;

5. способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

6. допущения, принятые в расчетах.

Рассмотрим расчет удельного веса.

1) определяется удельный вес подхода по каждому из предложенных в методике критериев. Для этого общий удельный вес (100%) распределяется между доходным, затратным и сравнительным подходами в рамках рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т. е. по строке, всегда должна быть равна 100%.

2) рассчитывается удельный вес подхода, представленного в отчете об оценке конкретным методом, как среднее арифметическое значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.

Пример. Рассмотрим использование данного метода для определения удельного веса подходов (таблица 26).

Таблица 26. Определение удельного веса подходов

к оценке объекта оценки

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход, %
1. Достоверность информации	30	35	35
2. Полнота информации	25	35	40
3. Способность учитывать намерения покупателя и продавца	20	50	30
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	40	35
5. Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	20	30	50
6. Допущения принятые в расчетах	35	35	30
Весовые показатели достоверности метода	25,8	37,.5	36,7

Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом

1) затратный подход (30  25  20  25  20  35)  6  25,8%;

2) сравнительный подход (35  35  50  40  30  35)  6  37,5%;

3) доходный подход (35  40  30  35  50  30)  6  36,7%.

7.5. Вопросы для самоконтроля освоения темы

1. Объясните необходимость процедуры согласования результатов оценки недвижимости, полученных с применением различных подходов.

2. Изложите содержание метода расстановки приоритетов и последовательность его реализации.

3. Содержание и последовательность реализации метода ранжированной оценки критериев стоимости.

4. Содержание и последовательность реализации метода распределения весовых коэффициентов.

Список рекомендуемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. – М: - Омега-Л, 2005.

2. Федеральный стандарт оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N I)", утвержден приказом Минэкономразвития Рос­сии от 20 июля 2007 года N 256.

3. 15. Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

4. 16. Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254.

5. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объек­тов недвижимости (ФСО № 4), утвержден приказом Минэкономразвития России N 508 от 22.10.2010 Европейские стандарты оценки 2009;

6. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержден приказом Минэкономразвития России от «4» июля 2011 г. № 328;

7. Федеральный стандарт оценки № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» )», утвержден приказом Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г.;

8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-Р. С. 3.

9. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 02.07. 98 года № 125-ФЗ

10. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98г. №135-ФЗ

11. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2007. – 624 с.

12. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. 4-е изд. / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2007. – 656 с.

13. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / под ред. проф. М.А. Федотовой. – М: КНОРУС, 2007. – 344 с.

14. Озеров, Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб.: Издательство «МКС», 2003 — 422 с.

15. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: учебное пособие / под ред. И.В. Грановой. – СПб: Питер, 2002. – 254 с.

16. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное пособие / под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2007. – 448 с.

17. Оценка недвижимости: учебник / под ред. проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А. Федотовой. – М: Финансы и статистика, 2004. – 496 с

18. Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В.Н. Смагина, В.А. Киселевой. – 2-е пзд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с.

19. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью / С.П. Коростелев. – М.: Маросейка, 2009. – 416 с.

20. Тесты и задачи по оценочной деятельности: учебное пособие / под ред. В.Е.Есипова, Г.А. Маховиковой, В.В.Тереховой. – СПб: Питер, 2002. – 128 с.

21. Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие для вузов / под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА , 2004. – 303 с.

- 117-