1.5. Правовые основы оценки недвижимости

Правовые основы оценки строятся на системе государственного регулирования, основные элементы которой сформулированы в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (ред. 03.12.2011). Основной целью системы государственного регулирования оценки является формирование базовых условий для функционирования данного сегмента рынка услуг, а именно:

• юридическое закрепление факта появления независимой оценки как самостоятельного вида деятельности;

• установления прав и обязанностей участников оценки;

• обеспечение процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной властей;

• гарантирование выполнений общеобязательных требований, заложенных в основные системы обеспечения оценки, включающих в себя, в частности, стандарты, оценки и т.д.

Порядок регулирования оценочной деятельности определен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Одна из последних редакций этого Закона (Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 157-ФЗ) существенно изменила порядок регулирования оценочной деятельности, вводя принципиально новую систему ее организации, построенную на саморегулировании и обеспечении ответственности оценщиков.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В Законе «Об оценочной деятельности» (ст.3) четко определено понятие «оценочной деятельности»: под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В этой же статье дается определение рыночной стоимости объекта оценки.

Основное значение имеет понятие субъектов оценочной деятельности (кто может осуществлять оценку). В статье 4 Закона «Об оценочной деятельности» определено, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность:

• самостоятельно, занимаясь частной практикой;

• на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

При этом юридическое лицо, с которым оценщик заключает договор, в соответствии со ст.15.1. данного Закона обязано:

• иметь в штате не менее двух оценщиков;

• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

• сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

• предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 настоящего Федерального закона;

• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

• предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной конфиденциальной информации;

• в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.

Статьей 5 Закона определено, что может являться объектом оценки.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Данным Законом определяются случаи, когда оценка обязательна (ст.8). Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае:

А. Вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Б. При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Главой II настоящего Закона определены основания и условия для осуществления оценочной деятельности.

В частности, Законом определено, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки.

В Законе также определены:

• обязательные требования к договору на проведение оценки;

• общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки;

• права оценщика;

• обязанности оценщика;

• обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

• независимость оценщика;

• имущественная ответственность оценщика.

Закон (ст.26.4) предусматривает ответственность оценщика за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценщика. Вышеуказанные убытки подлежат возмещению оценщиком в полном объеме, в том числе и за счет его личного имущества.

Однако, как показывает практика, обращение взыскания на личное имущество оценщика - физического лица не является достаточной гарантией для заказчиков и иных лиц, понесших убытки в результате действий оценщика, поскольку в большинстве случаев личного имущества физического лица явно недостаточно для компенсации убытков в полном объеме. Поэтому Закон № 157-ФЗ предусматривает ряд дополнительных гарантий для лиц, заключающих договоры на проведение оценки, а именно:

• юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может принять на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, указав на это в договоре на проведение оценки;

• дополнительной гарантией служит также обязательное страхование ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Закон N 157-ФЗ определил объект страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика как имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности оценщика является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организации (далее по тексту – СРО), членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Закон № 157-ФЗ также предусмотрел, что договор обязательного страхования ответственности оценщика заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Размер страховых взносов, определяемый страховщиками, может варьироваться в зависимости от стажа работы оценщика, количества предыдущих страховых случаев и иных обстоятельств.

Следует отметить, что СРО имеет право устанавливать дополнительные требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым ее членами.

Принципиально новым видом обеспечения ответственности оценщиков является обязательное формирование каждой СРО компенсационного фонда, используемого для компенсации ущерба, причиненного оценщиками - членами СРО. При этом Законом № 135-ФЗ (в ред. Закона № 157-ФЗ) предусмотрено, что каждым оценщиком, вступающим в СРО, должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее 30 000 руб.

Компенсационным фондом СРО является обособленное имущество, принадлежащее СРО на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Из средств компенсационного фонда удовлетворяются требования лиц, понесших убытки в результате деятельности оценщиков - членов СРО.

Новой редакцией Закона № 135-ФЗ запрещено освобождение членов СРО от обязанности внесения взносов в компенсационный фонд, в том числе в качестве зачета его требований к СРО.

Взыскание на компенсационный фонд может быть обращено исключительно при совпадении следующих условий:

• наличие установленного решением арбитражного суда или признанного страховщиком факта наступления страхового случая по договору обязательного страхования ответственности оценщика в результате причиненного оценщиком ущерба;

• для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности;

• оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.

Иных выплат из компенсационного фонда, за исключением выплат в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заказчиками или третьими лицами, не допускается. На компенсационный фонд не может быть обращено взыскание по обязательствам СРО, а также ее членов, если возникновение таких обязательств не связано с осуществлением оценочной деятельности.

Следует отметить, что Законом № 135-ФЗ ограничен размер компенсационной выплаты из средств компенсационного фонда по требованию к одному оценщику по одному страховому случаю: размер одной выплаты не может превышать 600 000 руб.

В целях сохранения и увеличения средств компенсационного фонда СРО обязана заключить договор доверительного управления средствами фонда с управляющей компанией. Новой редакцией Закона № 135-ФЗ установлен ряд ограничений на размещение средств компенсационного фонда. Так, не менее чем 40% этих средств должно быть размещено в государственные ценные бумаги Российской Федерации, не более чем 40% этих средств может быть размещено в обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг акции российских эмитентов, созданных в форме открытых акционерных обществ, или в паи паевых инвестиционных фондов. При этом не допускается размещать более чем 5% средств компенсационного фонда в акции одного эмитента, а также размещать средства компенсационного фонда в векселя, ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, и в иностранные ценные бумаги.

Доход, полученный от размещения средств компенсационного фонда, направляется на пополнение этого фонда и покрытие расходов, связанных с обеспечением надлежащих условий размещения таких средств.

7. Главой III настоящего Закона определены основные направления регулирования оценочной деятельности, состоящей их трех элементов:

• создание в сфере оценочной деятельности системы саморегулирования, строящейся на основе обязательного членства оценщиков в саморегулируемых организациях;

• создание специального органа - Национального совета по оценочной деятельности - некоммерческой организации, объединяющей саморегулируемые организации оценщиков;

• надзор и нормативно-правовое регулирование осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. В настоящее время эти функции исполняет Минэкономразвития РФ.

Методологической основой регулирования оценочной деятельности являются общенациональные стандарты оценки, которые обязательны к соблюдению всеми субъектами оценочной деятельности.

Рассмотрим эти составные элементы регулирования оценочной деятельности.

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основаниями для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков являются:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц – оценщиков;

• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере не менее 30 000 руб. с каждого;

• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета);

• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

• разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

• представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

• прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

• контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

• ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

• организация информационного и методического обеспечения своих членов;

• осуществление иных установленных настоящим Федеральным законом функций и т.п.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана разместить на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети "Интернет":

• учредительные документы;

• стандарты и правила оценочной деятельности, а также правила деловой и профессиональной этики;

• положение о коллегиальном органе управления саморегулируемой организации оценщиков;

• положение о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков;

• положение об органе по рассмотрению дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов этой организации (далее - дисциплинарный комитет);

• положения об иных органах и структурных подразделениях и информацию о составе таких органов и подразделений;

• реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; информацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дисциплинарных взысканий при ее наличии);

• список лиц, членство которых в саморегулируемой организации оценщиков прекращено, в том числе лиц, исключенных из саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, за последние три года деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

• информацию о несоответствии саморегулируемой организации оценщиков установленным частью третьей ст. 22 настоящего Федерального закона требованиям (в том числе информацию о дате возникновения несоответствия саморегулируемой организации оценщиков указанным требованиям, о мерах, предпринимаемых и (или) планируемых саморегулируемой организацией оценщиков для устранения такого несоответствия);

• правила и условия приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, размер членских взносов и порядок их внесения, дополнительные требования к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности;

• информация об отчетах своих членов, информацию о компенсационном фонде, в том числе информацию о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестиционной декларации компенсационного фонда, о фактах обращения взысканий на компенсационный фонд.

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

• документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

• справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности. Продолжительность плановой проверки не должна превышать тридцати дней.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Закон № 135-ФЗ предусматривает образование саморегурируемыми организациями оценщиков специального органа - Национального совета по оценочной деятельности - в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности СРО, а также в целях взаимодействия СРО с органами государственной власти, местного самоуправления и заказчиками оценочных услуг.

Национальный совет по оценочной деятельности создается в форме некоммерческой организации, членами которой являются более 50% саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем 50% всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности выполняет функции по ее регулированию, которые предусматривают

• обсуждение вопросов и выработку государственной политики в области оценочной деятельности;

• формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

• разработку федеральных стандартов оценки;

• осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность;

• рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность, и представление рекомендаций к их утверждению уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок уполномоченным федеральным органом (Минэкономразвития РФ). Согласно ст. 19 функциями уполномоченного федерального органа являются:

• выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

• нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

• осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;

• обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

С целью формирования единой методологии оценочной деятельности Законом «Об оценочной деятельности» (ст.20) определено создание системы стандартов оценочной деятельности, в которых изложены требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и локальные стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки и утверждаются федеральным органом исполнительной власти.

Локальные стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В июле 2007 г. Министерством экономики и развития РФ были разработаны и зарегистрированы следующие три федеральных стандарта оценки:

1) Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 256, в котором описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости и затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные этапы оценки.

2) Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденным Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 255, устанавливащий общие критерии определения рыночной стоимости и понятие цели оценки. В стандарте перечислены основные случаи использования результатов оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них.

3) Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 254, определяющий требования к содержанию и оформлению отчета об оценке.

Регулирование деятельности оценщиков постоянно находится в развитии. Это вызвано практикой оценочной деятельности, а также теми задачами, обусловленными веянием времени.

В частности, приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 утвержден федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Появление этого стандарта, определяющего порядок обоснования кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков и непосредственно зданий и сооружений, связанных с земельными участками, - объясняется необходимостью более обоснованного исчисления налога на имущество.

Безусловно, этот налог существует и в настоящее время. Однако в качестве базы для его исчисления принимается инвентаризационная стоимость недвижимости, которая отражена в ее техническом паспорте. Этот вид стоимости недвижимости определяло и соответственно фиксировало Бюро технической инвентаризации. По своему содержанию инвентаризационная стоимость отражала стоимость материалов, из которых была построена эта недвижимость. Это, во-первых.

Во-вторых, даты строительства недвижимости весьма различны. Часть недвижимости была построена до начала 90-ых годов. Друга часть недвижимости была построена в 90-ые годы и позже, для которых была характерна высокая инфляция и другой ценовой измеритель.

По этим причинам было принято решение привести стоимость недвижимости, расположенной на территории РФ к единым стоимостным измерителям, которые должны быть впоследствии использованы для исчисления налога на имущество. Именно по этой причине был создан и принят федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Практика оценочной деятельности выявила такую проблему как споры о результатах оценки. Надо иметь в виду, что величина стоимости недвижимости, полученная в результате применения оценочных процедур, отражает субъективное мнение оценщика, которое им сформировано исходя из объективных экономических условий, в которых функционирует оцениваемая недвижимость.

Возникающие споры о результатах оценки создало необходимость появления института экспертов, выносящих свое суждение о качестве, проведенной оценки, и соответственно порядка проведения экспертиз. Эти моменты нашли свое отражение в федеральном стандарте № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328) и в федеральном стандарте«Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» (утвержден приказом Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г.).