5.4. Вопросы для самоконтроля освоения темы

1. Дайте общую характеристику доходного подхода.

2. Условия применения доходного подхода.

3. Метод прямой капитализации: содержание, условия применения.

4. Порядок расчета чистого операционного дохода.

5. Порядок обоснования коэффициента капитализации.

6. Условия применения метода дисконтирования денежных и его отличие от метода прямой капитализации.

7. Содержание и последовательность реализации метода дисконтирования денежных потоков.

8. Порядок обоснования величины денежного потока.

9. Порядок обоснования ставки дисконтирования.

Тема 6. Оценка стоимости земельных участков

6.1. Особенности земельного участка как объекта оценки

Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок  часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Специфика и уникальность земли и земельных участков, а также их ценность определяется следующими факторами:

• свободное воспроизводство земельных участков в отличие от других объектов недвижимости невозможно;

• земля является ограниченным природным ресурсом;

• каждый земельный участок неподвижен и является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

• возможно многоцелевое использование земли: как средства производства и как пространства для социально-экономического развития человека;

• в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен;

• земля в экономическом обороте является важным источником поступления средств в местные бюджеты.

На практике земельный участок неразрывно связан с расположенными на нем строениями, инженерными сетями, насаждениями и прочими элементами, которые являются его неотъемлемыми частями. В частности, к таким неотъемлемым частям земельного участка могут быть отнесены:

• здания, инженерные сети и сооружения;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Перечисленные неотъемлемые части земельного участка выступают в качестве улучшений, которые позволяют его эффективно эксплуатировать.

Улучшения  все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения земельного участка делятся на внешние и внутренние.

К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей.

Внутренние улучшения  здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, пешеходные дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Все правоотношения по поводу оборота земельных участков регулируются Земельным Кодексом РФ. В частности, этим кодексом установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка и наоборот(ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, закреплен единый объекту недвижимости, включающий земельный участок и все улучшения.

Оценка земельного участка в отличие от оценки других видов объектов, как правило, предполагает обоснование трех видов стоимостей: кадастровой, рыночной (единичной) и инвестиционной. Ликвидационная стоимость в отношении земельного участка в силу его специфики не рассматривается.

Для решения обоснования стоимости земельного участка в оценочной практике традиционно применяются три подхода:

1. доходныйподх;

2. сравнительныйподх;

3. затратный или подх техника остатка.

Однако следует иметь в виду, что применение затратного подхода возможно только в том случае, если земельный участок имеет на своей территории улучшения. Это объясняется тем, что земля или его часть - земельный участок -является созданием природы и потому рассчитать стоимость затрат по его созданию невозможно.

Порядок обоснования стоимости земельного участка регламентируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Они утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. В соответствии с этими рекомендациями оценщик обязан при оценке земельного участка применить все три подхода, либо обосновать отказ от применения какого-либо из них.

В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.