3.Оценка эффективности инвестиций в девелоперский проект
3.1. Оценка эффективности инвестиций
В этом разделе рассчитываются традиционные показатели оценки эффективности инвестиций: период окупаемости (тех сумм, которые мы вкладываем в проект), внутренней ставки доходности, чистой текущей стоимости, индекса доходности.
Для расчета этих показателей требуется сформировать чистый денежный поток (net cash flow, NCF). Для этого используется таблица 10. Чистый денежный поток рассчитывается для обоих вариантов (ДДС и ДКП).
Таблица 10. Расчет чистого денежного потока
|
№ |
Показатель |
Всего |
Момент (квартал) | ||||
|
0 |
1 |
… |
12 |
… | |||
|
1 |
Выплаты на финансирование затрат по девелоперскому проекту |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Выплаты налога на прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Выплаты НДС |
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Всего, выплаты |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Поступления (доходы от продажи) по квартирам |
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Поступления (доходы от продажи) по паркингам |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Поступления (доходы от продажи) по офисам |
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Всего, поступления |
|
|
|
|
|
|
|
9 |
NCF |
|
|
|
|
|
|
Далее рассчитываются показатели оценки эффективности инвестиций, с использованием таблицы 11. Расчеты ведутся для обоих вариантов (ДДС и ДКП). Результаты сводятся в таблице 12.
Таблица 11. Расчет кумулятивных и дисконтированных значений NCF
|
№ |
Показатель |
Всего |
Момент (квартал) | ||||
|
0 |
1 |
… |
12 |
… | |||
|
1. |
NCF |
|
|
|
|
|
|
|
2. |
CNCF |
|
|
|
|
|
|
|
3. |
k |
|
|
|
|
|
|
|
4. |
PVIF |
|
|
|
|
|
|
|
5. |
DNCF |
|
|
|
|
|
|
|
6. |
CDNCF |
|
|
|
|
|
|
Чистая текущая стоимость рассчитывается по формуле:
.
(1)
где t – момент времени (конец квартала);
k – ставка дисконта, % в квартал;
PVIFk,t – коэффициент дисконтирования (present value interest factor), рассчитываемый по формуле:
.
(2)
Ставка дисконта задается студентом самостоятельно, исходя из ситуации в экономике на момент выполнения курсового проекта.
Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается на основе равенства:
.
(3)
Расчет внутренней ставки доходности ведется с использованием стандартной финансовой функции «ВСД» в электронных таблицах Excel. Итоги расчетов сводятся в таблицу 12.
Индекс доходности рассчитывается по формуле:
.
(4)
где CОFt – «оттоки», отрицательные элементы NCFt (cash outflow);
CIFt – «притоки», положительные элементы NCFt (cash inflow).
Период окупаемости (Pb) при продолжительности шага равной кварталу будет состоять из двух частей - количества кварталов y и количества месяцев m – и рассчитываться по формуле
,
(5 )
где
(6)
.
(7)
Дисконтированный период окупаемости (discounted payback period, DPb) рассчитывается по дисконтированному чистому денежному потоку DNCFt, определяемому как
.
(8)
DNCFt используется для расчета кумулятивного дисконтированного чистого денежного потока CDNCF, который в некоторый момент времени l определяется следующим образом:
.
(9)
DPb рассчитывается на основании следующих соотношений:
(10)
.
(11)
Индекс скорости удельного прироста стоимости (IS) рассчитывается по формуле:
IS
=
.
(12)
Таблица 12. Показатели эффективности инвестиций в девелоперский проект
|
№ |
Показатель |
Ед.изм. |
Вариант ДДС |
Вариант ДКП |
|
1. |
Инвестиции |
тыс.р. |
|
|
|
2. |
NPV |
тыс.р. |
|
|
|
3. |
IRR |
% |
|
|
|
4. |
PI |
р./р. |
|
|
|
5. |
Pb |
лет, мес. |
|
|
|
6. |
DPb |
лет, мес. |
|
|
|
7. |
IS |
р./(р. в год) |
|
|
На основе рассчитанных показателей необходимо обоснованно выбрать лучший вариант реализации девелоперского проекта.