1.Характеристика девелоперского проекта

1.1 Описание порядка реализации инвестиционно-строительного проекта

В данном разделе описываются процедуры, предусмотренные законом 214-ФЗ до начала продаж объектов многоквартирного дома, требования к отчетности застройщика в ходе строительства, а также процедуры, необходимые для получения разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома (сдачи объекта в эксплуатацию).

В данном разделе на основе анализа ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП) описывается ответственность юридических и должностных лиц за нарушения в сфере строительства и продаж на первичном рынке недвижимости.

Выбираются функции, которые будет выполнять девелопер (застройщик, заказчик, проектировщик, строитель, эксплуатирующая компания). Для этого нужно, в частности, выяснить – какие разрешения (допуски, лицензии) требуются для осуществления отдельных функций. В данной работе принимается, что девелопер выполняет только те функции, которые не требуют получения разрешений.

Задаются наименования потенциальных контрагентов, которые будут выполнять те из вышеуказанных функций, которые не будет выполнять девелопер. Для определения потенциальных контрагентов можно использовать несколько источников информации. Во-первых, перечень членов попечительского совета НГАСУ (Сибстрин), во-вторых – сайты саморегулируемых организаций.

Описывается специфика договора долевого участия и договора купли-продажи недвижимости (на основе анализа Гражданского кодекса РФ). Основные пункты: стороны и предмет договора, форма договора, момент вступления договора в силу, ответственность сторон.

1.2. Анализ цен на первичном рынке недвижимости г.Новосибирска

На основе данных электронных и печатных СМИ (например, www.realty.ngs.ru, www.nar.ru, www.novo-sibirsk.ru) осуществляется поиск земельного участка, на котором будет возведен многоквартирный дом.

Далее выполняется мониторинг цен на первичном рынке недвижимости в этом районе. По его результатам определяются цены, которые девелопер установит по своим объектам (квартирам, офисам и паркингам). Мониторинг цен проводится по нескольким объектам-аналогам, результаты оформляются в виде таблицы 1.

Таблица 1. Мониторинг цен на первичном рынке недвижимости

Дата мониторинга	Описание объекта-аналога	Цена объекта-аналога/ цена 1 кв.м.
Квартиры
…
Офисы
…
Паркинги
…

Прим.: в столбце «Описание объекта-аналога» указываются адрес такого объекта, а также его технические и потребительские характеристики.

В столбце «Описание объекта-аналога» наряду с прочими характеристиками, влияющими на цены, указывается степень готовности дома, в котором расположен объект-аналог. При определении цен на офисы необходимо уточнять – входит ли в их состав налог на добавленную стоимость (НДС).

При прогнозировании цен на объекты девелопера принимается, что цена одного квадратного метра объекта (квартиры, офиса, паркинга) в момент окончания работ по надземной части примерно на 10% больше той цены, которая формируется в момент окончания работ по подземной части. После ввода объекта в эксплуатацию цена возрастает еще на 5-10% (по сравнению с ценой на момент окончания работ по надземной части).

Цены на квартиры задаются с учетом того, что, как правило (из которого в редких случаях могут быть исключения), дороже всего стоит один квадратный метр в 1-комнатной квартире, в 2-комнатной он дешевле, в 3-комнатной его цена наименьшая.

В том случае, если мониторинг рынка, выполненный студентом, подводит к существенно отличающимся выводам, эти соотношения цен могут быть изменены. Момент начала проекта – это момент покупки земельного участка. Результаты прогноза сводятся в таблицу 2.

Таблица 2. Прогнозные цены на объекты многоквартирного дома

тыс.р.

№ п.п.	Показатель	Момент (квартал)
		0	1	…	12	…
1.	Цена 1 кв.м. 1-комн квартиры
2.	Цена 1 кв.м. 2-комн квартиры
3.	Цена 1 кв.м. 3-комн квартиры
4.	Цена паркинга
5.	Цена 1 кв.м. офиса тип 1
6.	Цена 1 кв.м. офиса тип 2

Примечание. Цена 1 кв.м. офиса включает НДС.