3.2. Анализ чувствительности девелоперского проекта

Анализ чувствительности выполняется раздельно для каждого из следующих изменений исходных данных:

- увеличения и уменьшения цен всех объектов на 10%;

- увеличения и уменьшения ставки дисконта на 10% (относительно базового значения).

Для анализа чувствительности пересчитываются значения чистого денежного потока для каждого из вышеуказанных изменений. Для каждого из этих значений NCF рассчитываются значения NPV, IRR, PI, IS, результаты сводятся в таблицу 13, на основе которой строится таблица 14. По данным таблицы 14 строятся графики, иллюстрирующие чувствительность. На горизонтальной оси графика откладываются изменения того показателя, чувствительность которого анализируется, на вертикальной – изменения факторов (цен и ставки дисконта).

Таблица 13. Анализ основных показателей эффективности в связи с изменением исходных данных

№	Исходные данные	Показатель
		NPV	IRR	PI	IS
1	Базовые
2	Рост цен на 10%
3	Снижение цен на 10%
4	Рост ставки дисконта на 10%
5	Снижение ставки дисконта на 10%

Прим.: в данной таблице показатели отражаются в своих единицах измерения (р., :, р./р., р./(р.в год)).

Таблица 14. Анализ изменений основных показателей эффективности в связи с изменением исходных данных

%

№	Исходные данные	Показатель
		NPV	IRR	PI	IS
1	Базовые
2	Рост цен на 10%
3	Снижение цен на 10%
4	Рост ставки дисконта на 10%
5	Снижение ставки дисконта на 10%

Прим.: в данной таблице отражается изменение показателя, выраженное в процентах.

Источники информации

1. Ивашенцева Т. А. Анализ эффективности реальных инвестиций : учеб. пособие [Электронный ресурс] / Т. А. Ивашенцева, А. Б. Коган ; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т (Сибстрин).  Новосибирск : НГАСУ (Сибстрин), 2013. – 1 электрон.-оптич. диск (CD-R).

2. Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства // Постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 года №403.

3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации// Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Приложение. Исходные данные.

Таблица П1. Площади объектов многоквартирного дома (варианты 1-5, 11-15)

Наименование объекта	Площадь объекта, кв.м.	Кол-во объектов на этаже	Кол-во этажей
Квартира 1-комн.	42	2	13
Квартира 2-комн.	65	2	13
Квартира 3-комн.	85	1	13
Всего, площадь квартир
Офис тип 1	140	1	1
Офис тип 2	150	1	1
Всего, площадь офисов
Паркинг	18	40	2

Прим.: «количество объектов на этаже» указано для одной блок-секции. Принимается, что многоквартирный дом состоит из трех блок-секций с одинаковыми характеристиками.

Таблица П.2. Площади объектов многоквартирного дома (варианты 6-10, 16-20)

Наименование объекта	Площадь объекта, кв.м.	Кол-во объектов на этаже	Кол-во этажей
Квартира 1-комн.	48	2	9
Квартира 2-комн.	60	2	9
Квартира 3-комн.	80	1	9
Всего, площадь квартир
Офис тип 1	130	1	2
Офис тип 2	170	1	2
Всего, площадь офисов
Паркинг	18	60	1

Прим.: «количество объектов на этаже» указано для одной блок-секции. Примем, что многоквартирный дом состоит из трех блок-секцийс одинаковыми характеристиками

Таблица П.3. Сводный сметный расчет

тыс.р.

№	Наименование главы ССР	Варианты 1-10	Варианты 11-20
1.	Подготовка территории строительства
1.1	Покупка земельного участка	10000	20000
1.2	Получение тех.условий и разрешений	2100	2100
2.	Основные объекты строительства
2.1	Нулевой цикл	55000	55000
2.2	Надземная часть	280000	280000
2.3	Внутр.отд. работы	40000	40000
2.4	Внутренние инж.системы и оборуд.	85000	85000
3.	Объекты подсобного и обслуживающего назначения
4.	Объекты энергетического хозяйства
4.1	Подключение к сетям	1000	1000
4.2	Создание объектов	5000	5000
5.	Объекты транспортного хозяйства и связи
6.	Наружные сети и сооружения ВК, ТГиВ
6.1	Подключение к сетям	11000	11000
6.2	Создание сетей	45000	40000
7.	Благоустройство и озеленение территории	7000	7000
8.	Временные здания и сооружения
9.	Прочие работы и затраты
9.1	Лифты, пусконаладка	19000	19000
9.2	Затраты на ввод	2500	2500
10.	Содержание службы заказчика-застройщика	11000	11000
11.	Подготовка эксплуатационных кадров
12.	ПИР, авторский надзор
12.1	ПИР	21000	11000
12.2	Авторский надзор	2250	2250

Таблица П.4. Календарный план строительства

№	Наименование главы ССР	Момент (квартал)
		0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1.	Подготовка территории строительства
1.1	Покупка земельного участка	1
1.2	Получение тех.условий и разрешений		1	1	1
2.	Основные объекты строительства
2.1	Нулевой цикл					1	1
2.2	Надземная часть							1	1	1	1
2.3	Внутр.отд. работы										1	1	1	1
2.4	Внутренние инж.системы и оборуд.									1	1	1
3.	Объекты подсобного и обслуживающего назначения
4.	Объекты энергетического хозяйства
4.1	Подключение к сетям			1
4.2	Создание объектов							1	1
5.	Объекты транспортного хозяйства и связи
6.	Наружные сети и сооружения ВК, ТГиВ				1			1	1	1
6.1	Подключение к сетям				1
6.2	Создание сетей							1	1	1
7.	Благоустройство и озеленение территории													1
8.	Временные здания и сооружения
9.	Прочие работы и затраты
9.1	Лифты, пусконаладка											1
9.2	Затраты на ввод												1	1
10.	Содержание службы заказчика-застройщика		1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
11.	Подготовка эксплуатационных кадров
12.	ПИР, авторский надзор
	ПИР		1	1	1
	Авторский надзор					1	1	1	1	1	1	1	1	1

27