- •1. Цель и задачи курсового проекта 4
- •1.Характеристика девелоперского проекта
- •1.1 Описание порядка реализации инвестиционно-строительного проекта
- •1.2. Анализ цен на первичном рынке недвижимости г.Новосибирска
- •1.3. Разработка проектной декларации
- •2. Расчет доходов и затрат по девелоперскому проекту
- •2.1. План поступлений по девелоперскому проекту
- •2.2. Анализ затрат по девелоперскому проекту
- •2.3. Расчет прибыли девелопера
- •3.Оценка эффективности инвестиций в девелоперский проект
- •3.1. Оценка эффективности инвестиций
- •3.2. Анализ чувствительности девелоперского проекта
- •Источники информации
- •Приложение. Исходные данные.
2.3. Расчет прибыли девелопера
Расчет прибыли при привлечении денег по ДДС отличается от расчета прибыли при продажах по ДКП.
Расчет прибыли при продажах по ДДС описывается в таблице 8. Первоначально рассчитывается т.н. экономия девелопера – это разница между поступлениями в качестве целевого финансирования (от участников долевого строительства по ДДС) и теми деньгами, которые девелопер потратил для создания многоквартирного дома (затратами). Момент возникновения прибыли и обязательств по уплате налога на прибыль – это момент ввода дома в эксплуатацию. Экономия девелопера включает НДС, который нужно рассчитать прежде расчета прибыли.
Таблица 8. Расчет прибыли по ДДС
№ |
Показатель |
Всего |
Момент (квартал) | ||||
0 |
1 |
2 |
… |
12 | |||
1.1 |
Поступления по квартирам |
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Поступления по паркингам |
|
|
|
|
|
|
1.3 |
Поступления по офисам |
|
|
|
|
|
|
1.4 |
Итого, поступления |
|
|
|
|
|
|
2. |
Затраты на создание объектов |
|
|
|
|
|
|
3. |
Экономия девелопера, в т.ч.: |
|
|
|
|
|
|
3.1 |
НДС |
|
|
|
|
|
|
4. |
Прибыль |
|
|
|
|
|
|
5. |
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
6. |
Чистая прибыль |
|
|
|
|
|
|
При продаже по ДКП действуют другие принципы. По каждому объекту (квартирам, паркингам и офисам) рассчитываются доходы от их продажи. При продаже квартир и паркингов у девелопера не возникают обязательства по уплате НДС, а при продаже офисов – возникают. Прибыль девелопера по квартирам и паркингам равна разнице между доходами девелопера и затратами на создание соответствующих объектов. Прибыль девелопера по офисам определяется как доход девелопера от продажи офисов (без НДС) минус расходы на создание офисов (которые также не включают НДС).
При продажах по ДКП прибыль рассчитывается по каждому проданному объекту. Момент возникновения прибыли и соответствующих налоговых обязательств – подписание акта приема-передачи объекта по ДКП. Расчеты проводятся с использованием таблицы 9.
Таблица 9. Расчет прибыли по ДКП
№ |
Показатель |
Всего |
Момент (квартал) | ||||
0 |
1 |
… |
12 |
… | |||
|
Объект «квартиры» |
|
|
|
|
|
|
1.1 |
Доходы от продажи квартир |
|
|
|
|
|
|
1.2 |
Затраты на создание квартир |
|
|
|
|
|
|
1.3 |
Прибыль девелопера по квартирам |
|
|
|
|
|
|
1.4 |
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
1.5 |
Чистая прибыль (по квартирам) |
|
|
|
|
|
|
|
Объект «паркинг» |
|
|
|
|
|
|
2.1 |
Доходы от продажи паркингов |
|
|
|
|
|
|
2.2 |
Затраты на создание паркингов |
|
|
|
|
|
|
2.3 |
Прибыль девелопера по паркингам |
|
|
|
|
|
|
2.4 |
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
2.5 |
Чистая прибыль (по паркингам) |
|
|
|
|
|
|
|
Объект «офисы» |
|
|
|
|
|
|
3.1 |
Доходы от продажи офисов, в т.ч.: |
|
|
|
|
|
|
3.1.1 |
НДС |
|
|
|
|
|
|
3.2 |
Затраты на создание офисов, в т.ч.: |
|
|
|
|
|
|
3.2.1 |
НДС |
|
|
|
|
|
|
3.4 |
Прибыль девелопера по офисам |
|
|
|
|
|
|
3.5 |
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
3.6 |
Чистая прибыль (по офисам) |
|
|
|
|
|
|
4 |
Итого, налог на прибыль (по всем объектам) |
|
|
|
|
|
|
5 |
Итого, чистая прибыль (по всем объектам) |
|
|
|
|
|
|