Глава 2. Договор купли-продажи

Договор купли-продажи - один из наиболее распространенных видов договора в хозяйственном обороте.

По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а

11

покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Это общее определение договора купли-продажи. Кроме того, выделены отдельные виды этого договора: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий.

Отношения, возникающие по перечисленным видам договора регулируются специальными разделами ГК РФ, посвященными конкретным договорам. На отношения, не урегулированными специальными нормами ГК РФ, распространяются общие положения договора купли-продажи /ст.454/.

Под «товаром» понимаются любые вещи. При этом должны соблюдаться правила о сделках с объектами, изъятыми из оборота, а также ограниченно оборотоспособными /9,ст.129/. Но под «товарами» понимаются и иные объекты, например, ценные бумаги, валютные ценности. Общие положения договора купли-продажи применяются и к продаже имущественных прав /9,ст.454 п.4/.

Договор может быть заключен как в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

К существенным условиям договора относятся лишь наименование и количество товара. При согласовании этих условий договор считается заключенным /9,ст.455,п.3/.

Не являются существенными, в силу закона, такие условия, как цена, качество, срок передачи товара. Но для некоторых видов договоров предусматриваются дополнительные условия. Например, существенным условием для договора поставки - срок поставки /9,ст.506/, в договоре продажи недвижимости должна быть согласована цена имущества /9,ст.555/.

При исполнении договора купли-продажи обязанности сторон распределяются следующим образом.

Обязанности продавца:

1.Передать покупателю товар, который определен договором. Выполнение обязанности по передаче товара означает передачу товара, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность которого соответствуют условиям договора. Тара, упаковка также должны соответствовать условиям договора. Товар должен быть передан в определенный срок и в определенном месте /9,ст.456/.

Вместе с передачей товара продавец передает и принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы. Условиями договора продавец может быть освобожден от этого /9.ст.456/.

Момент исполнения обязанности продавца по передаче товара может быть определен в договоре. В противном случае эта обязанность считается выполненной продавцом, если: товар вручен покупателю или указанному им

12

лицу, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара; товар предоставлен в распоряжение покупателя при наличии в договоре условия о передаче товара в месте его нахождения. Если особые условия передачи договором не предусмотрены, считается, что продавец выполнил свою обязанность в момент сдачи товара перевозчику или организации связи.

С того момента, когда продавец исполнил обязанность по передаче товара, на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения товара. Иной момент перехода риска случайной гибели товара может быть предусмотрен договором.

При продаже товара во время нахождения его в пути риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора. Иное условие может быть предусмотрено договором /9,ст.459/.

Обязательство по передаче товара считается исполненным, если товар передан в срок, определенный договором. На передачу товара досрочно или по прошествии срока, определенного договором, необходимо согласие покупателя /9,ст.457 п.2/. Если договор не позволяет определить срок передачи товара, к нему применяются общие правила о сроках исполнения обязательств /9,ст.314/.

Товары передаются в ассортименте, согласованном сторонами. Ассортимент может согласовываться сторонами на весь срок действия договора, либо на один из периодов с последующим согласованием. Если договор заключается на длительный срок, можно предусмотреть порядок уточнения ассортимента /9,ст.467/.

При нарушении условия об ассортименте продукции покупатель вправе отказаться от принятия товара, не соответствующего ассортименту и потребовать замены на товар, соответствующий условиям договора, отказаться от всех товаров или принять все товары. При этом, в случае отказа от приема товаров полностью или частично, покупатель должен известить об этом продавца. В противном случае товар будет считаться принятым.

Качество товара должно соответствовать условиям договора. В договоре качество товара определяется путем указания на государственные стандарты РФ (ГОСТы); применяемые в установленном порядке международные стандарты; правила, нормы и рекомендации по стандартизации; общероссийские классификаторы технико-экономической информации; стандарты отраслей (ОСТы); стандарты предприятий (СТП); стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений (1).

По договору розничной купли-продажи до сведения покупателя доводятся данные о качестве: в техническом паспорте на товар или правилах его использования; на этикетке или ярлыке, приклеенном к товару; на самом товаре или его упаковке. В случае отсутствия в договоре условий о качестве

13

товара продавец обязан передать товар, пригодный для целей, для которых обычно используется эта вещь, цель приобретения может быть указана в договоре.

Товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству в момент передачи покупателю, если иное условие не определено договором. Причем, продавец может установить срок, в течение которого товар должен быть пригодным для тех целей, для которых он обычно используется (гарантийный срок). Гарантийный срок может быть определен договором. Если иное не предусмотрено договором, гарантия распространяется и на все составляющие части товара /9,ст.470/.

Договорная гарантия является дополнительным обязательством, по которому продавец ручается за то, что товар будет соответствовать требованиям договора в течение гарантийного срока. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором /9,ст. 471/.

От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, который определяется законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или другими обязательными правилами. Срок годности, это срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Изготовитель обязан устанавливать срок годности на продукты питания, товары бытовой химии, и т.д. (3). Перечень таких товаров должен быть утвержден Правительством РФ (12).

Если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом, он вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара /9,ст.475/.

К существенным нарушениям требований к качеству товара относятся: обнаружение неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков. В этих случаях покупатель вправе по своему выбору либо: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору /9,ст.475/.

Но эти требования могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. Например, нельзя потребовать замены индивидуально-определенной вещи.

Причем, продавец отвечает за те недостатки товара, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли или до передачи ему товара, или по причинам, возникшим до этого момента.

14

При установлении для товара гарантийного срока продавец будет освобожден от ответственности лишь в том случае, если докажет, что недостатки после передачи товара покупателю вследствие нарушения им правил пользования товаров или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Сроки обнаружения недостатков переданного товара определены в ст. 477 ГК РФ. Эти сроки могут быть установлены законом или договором. В ином случае имеет значение, установлен ли на товар гарантийный срок. Если гарантийный срок установлен, требования должны быть предъявлены в пределах этого срока. При установлении на комплектующие гарантийного срока меньшей продолжительности, применяются сроки, установленные для основного изделия. Если, наоборот, на комплектующие установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем на основное изделие, требования по недостаткам комплектующих предъявляются в течение гарантийного срока на основное изделие.

Если гарантийный срок или срок годности на товар не установлены, требования могут быть предъявлены при условии, что недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

При установлении гарантийного срока менее двух лет и обнаружении покупателем недостатков по истечении указанного гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец будет нести ответственность за те недостатки товара, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента /9,ст.477/.

Следующее требование, которое применяется к товару - требование о его комплектности. Комплектность товара должна соответствовать условиям договора, а если она договором не определена, то определяется обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

Договором может быть предусмотрено, что товары, включенные в комплект, могут передаваться разрозненно. При отсутствии в договоре такого условия, действует общее правило, при котором продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно / 9,ст.478,479/.

При невыполнении этой обязанности покупатель вправе по своему выбору потребовать: соразмерного уменьшения покупной цены либо доукомплектования товара в разумный срок (срок целесообразно оговорить в договоре).

При невыполнении продавцом требований покупателя о доукомплектации, последний вправе потребовать замены некомплектного

15

товара на комплектный или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы /9,ст.480/.

Договором могут быть предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке товара. Если эти условия в договоре отсутствуют, то товар должен быть затарен и упакован обычным для такого товара способом, который обеспечит его сохранность при обычных условиях хранения при транспортировании /9,ст.481/.

При нарушении этой обязанности покупатель вправе потребовать затарить и (или) упаковать товар, либо заменить ненадлежащую тару или упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара /9, ст.482/. Исключение составляют товары, которые по своему характеру не требуют затаривания.

По общему правилу, покупатель обязан возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в который товар поступил, если иное не предусмотрено договором / 9,ст.517,48/.

2. Передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, то есть от прав любых лиц, не являющихся стороной договора (например, арендатора в отношении товара, являющегося предметом договора купли-продажи). Товар, обремененный правами третьих лиц, может быть продан покупателю только, если последний согласен принять товар на таких условиях. В противном случае, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара либо потребовать расторжения договора /9,ст.460/.

В случае предъявления третьим лицом иска к покупателю об изъятии товара, покупатель обязан привлечь к участию в деле продавца. Продавец обязан вступить в дело на стороне покупателя, так как в случае изъятия товара у покупателя по иску третьего лица, покупатель может предъявить продавцу регрессный иск. Непривлечение же продавца к участию в деле освобождает его от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Продавец, которого покупатель привлек к участию в деле, но который не принял в нем участия, не вправе доказывать неправильность ведения дела покупателем /9,ст.462/.

Обязанности покупателя:

1. Принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара (например, некачественного товара) или отказаться от исполнения договора /9,ст.484/.

При невыполнении покупателем этой обязанности продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

2. Оплатить товар по цене, которая предусмотрена договором купли-продажи, либо, если это условие не включалось в договор, по цене, которая

16

обычно взимается за аналогичные товары при сравнимых обстоятельствах /9,ст.485/.

Срок оплаты должен быть приближен к моменту передачи товара покупателю. Оплата может производиться как до передачи товара продавцом покупателю, так и после. При неисполнении покупателем обязанности по оплате товара, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора /9,ст.486/.

При условии предварительной оплаты покупатель обязан оплатить товар до его передачи продавцом в срок, указанный в договоре. Если срок оплаты договором не предусмотрен, оплата производится в течение 7 дней со дня предъявления продавцом такого требования /9,ст.314/.

При продаже товара в кредит покупатель производит оплату в срок, предусмотренный договором, а в случае отсутствия в договоре такого условия, в соответствии с рассмотренными выше правилами /9,ст.314/.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате полученного товара дает продавцу право требовать либо оплаты переданного товара, либо возврата неоплаченного товара. Просроченная сумма подлежит уплате, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска /9,ст.395,488/.

Стороны могут включить в договор условия о страховании товара (например, на случай его утраты или порчи при перевозке), возложив эту обязанность на продавца или на покупателя. При невыполнении обязанной стороной этого условия договора другая сторона вправе застраховать товар за счет обязанной стороны либо отказаться от исполнения договора /9,ст.490/.

2.1. Для договора розничной купли-продажи установлен ряд особенностей, которые позволяют отграничить этот договор от других разновидностей купли-продажи. Так, в качестве продавца выступает юридическое лицо либо гражданин, имеющий статус предпринимателя. Данный договор регулирует отношения, возникающие только при продаже товаров в розницу. Товар приобретается для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Так как в большинстве случаев именно продавец в одностороннем порядке определяет условия договора розничной купли-продажи, к нему применяются правила о публичном договоре /9,ст.492,426/.

Отношения по договору розничной купли-продажи, не урегулированные этим разделом, регулируются общими правилами договора купли-продажи, а отношения, не урегулированные ГК РФ, регламентируются Законом «О защите прав потребителей» в редакции от 09.01.1996г. с изменениями от 17.12.1999г. (для договоров, в которых покупателем является гражданин) и целым рядом иных нормативных актов, которые применяются в части, не противоречащей ГК РФ.

17

Договор розничной купли-продажи чаще заключается в устной форме, хотя для некоторых договоров предусмотрено их заключение в письменной форме. Письменными документами, подтверждающими заключение договора, могут служить также кассовый чек, товарный чек с пометкой «оплачено». Но отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на показания свидетелей, доказывая факт заключения договора и содержание его условий /9,ст.493,34/.

Иные правила о надлежащей форме заключения договора розничной купли-продажи могут определяться законом, договором, в том числе условиями формуляров и иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель.

Особенностью этого договора является то, что заключается он только на основе публичного предложения (оферты) /9,ст.494,34, 23/.

Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, которые обращены к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой в том случае, если содержит информацию о всех существенных условиях договора.

Если же товары демонстрируются в месте их продажи (на прилавках, в витрине и т.п.) или же в месте продажи товаров представлены сведения о продаваемых товарах (описания, каталоги, фотоснимки товаров), то можно вести речь о публичной оферте независимо от того, указаны ли все существенные условия договора. Исключение составляют товары, в отношении которых продавец явно определил,.. что они не предназначены для продажи (торговое оборудование, художественное оформление и так далее /9,ст.494,23/.

Обязанность предоставить покупателю информацию о товаре возлагается на продавца, причем информация должна быть представлена в таком объеме, чтобы у покупателя сложилось четкое представление о предмете договора: о свойствах товара, правилах пользования им, хранения и так далее. Для импортных товаров информация о товарах и их изготовителях должна приводиться на русском языке (30). Покупатель вправе требовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле (30).

Непредоставление покупателю информации, последний вправе расценить как необоснованное уклонение от заключения договора и потребовать возмещения убытков. Если же договор уже был заключен, покупатель вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения других убытков /9,ст.495/.

Покупатель вправе предъявить требования по поводу недостатков товара, которые возникли вследствие отсутствия у него необходимой информации, а также потребовать возмещение вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие отсутствия необходимой или достоверной

18

информации, если товар приобретался не для предпринимательской деятельности /9,ст.495/.

В договор розничной купли-продажи может быть включено условие о том, что покупатель примет товар в определенный договором срок. В течение этого срока товар не может быть продан другому покупателю. Неявка покупателя может рассматриваться в качестве отказа покупателя от исполнения договора, если иное условие не предусмотрено договором / 9,ст.496 /.

Дополнительные расходы продавца, связанные с передачей товара в срок, установленный договором, по общему правилу, включается в цену договора, если иное не предусмотрено договором или законом /35/.

При продаже товара по образцам договор может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара и считается исполненным в момент доставки товара в то место, которое указано в договоре. Если место передачи товара не определено - в момент доставки товара в место жительства гражданина либо по месту нахождения покупателя - юридического лица. Иные условия могут быть предусмотрены договором.

Доставка товара в пределах населенного пункта, где он продан, осуществляется по соглашению сторон, но не позднее 3-х календарных дней с момента оформления и оплаты покупки, при иногородней доставке - не позднее 7 дней /35/.

Большое внимание законодательными актами уделяется качеству товара и правам покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех, известных ему недостатках. При нарушении этой обязанности покупатель вправе по своему выбору потребовать:

- замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- незамедлительного безвозмездного возмещения недостатков товара;

- возмещения расходов по устранению недостатков товара.

При замене товара с недостатками на такой же товар надлежащего качества либо аналогичный, но иной марки, модели, формы, расцветки и т.п. при разнице в ценах производится перерасчет. При замене же на такой же товар надлежащего качества, требовать возмещения разницы в ценах продавец не вправе.

Вместо перечисленных требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы /9, ст. 503, 34/.

При передаче покупателю товара при продаже по образцам с нарушением условий договора о количестве, ассортименте, комплектности, таре или упаковке, покупатель обязан не позднее 20 дней после получения товара известить продавца об этих нарушениях /37, п.3/.

19

При обнаружении указанных недостатков покупатель вправе предъявлять рассмотренные выше требования. Недостатки могут быть обнаружены им в пределах гарантийного срока или срока годности. Если же эти сроки не установлены - в течение 6 месяцев. Покупатель обязан известить продавца об имеющихся недостатках не позднее 20 дней после окончания этих сроков /37, п.3/.

Покупателю предоставлено право в 14-дневный срок обмена товара надлежащего качества на аналогичный товар других размеров, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. В случае разницы в ценах производится перерасчет. При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца, покупатель вправе возвратить товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму /9,ст.502/. Исключение: не подлежат возврату и обмену товары в соответствии с Перечнем, утвержденным Постановлением Правительства РФ.№55 от 19.01.98.

2.2. Договор поставки также отнесен к договору купли-продажи. На него распространяются общие положения, регулирующие отношения по договору купли-продажи с особенностями, присущими договору поставки.

Первой особенностью, позволяющей выделить договор поставки, является субъектный состав сторон договора. Так, в качестве поставщика-продавца может выступать коммерческая организация или гражданин-предприниматель. Причем, поставщик продает либо произведенную им продукцию, либо товары, купленные им для продажи.

Покупатель чаще также является предпринимателем, так как товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности либо в иных целях. Но товар приобретается не для личного, семейного или иного подобного использования /9,ст.506/.

Второй особенностью этого договора является включение в перечень существенных условий договора, наряду с наименованием и количеством товара, условия о сроке исполнения обязательства. Товары могут быть поставлены одновременно в указанный срок либо отдельными партиями согласно графика. При этом момент заключения и момент исполнения договора не могут совпадать /9,ст.506/.

Следующая особенность договора поставки отражена в необходимости урегулирования разногласий при заключении договора /9,ст.507/. Так сторона, которая предложила заключить договор и получила от другой стороны предложение согласовать условия, ответ должна дать в течение 30 дней со дня получения такого предложения. Иной срок может быть предусмотрен законом или договором. При нежелании заключить договор на предложенных условиях необходимо письменно уведомить другую сторону об отказе от заключения договора.

20

При неисполнении этой обязанности сторона, уклоняющаяся от согласования предложенных условий или не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора /9,ст.507/.

Порядок исполнения договора в учетом присущих ему особенностей, также рассмотрен в параграфе 3 гл.30 ГК РФ, содержащем специальные нормы, относящиеся к рассматриваемому договору.

Как уже было отмечено, срок поставки отнесен к существенным условиям договора. Обозначить его можно различными способами. Например, путем указания конкретной даты либо указанием периодов поставки в течение срока действия договора. Если товар должен быть поставлен отдельными партиями, а сроки поставки каждой партии не определены, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно. Договором может быть установлен график поставки товаров (суточный, часовой и т.п.).

Досрочная поставка производится только с согласия покупателя. Оно может быть оговорено в договоре либо сообщено поставщику в отношении конкретной партии товара /9,ст.508/. Если покупатель принял поставленные досрочно товары, они засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Поставка товаров может производиться как в адрес самого покупателя, так и в адрес указанного покупателем получателя. Следовательно, в договоре поставки покупатель (например, оптовая база) вправе указать отгрузочные реквизиты получателя (например, магазина) и поставщик обязан произвести поставку товаров непосредственно в адрес получателя. При этом покупатель обязан представить поставщику указания о такой отгрузке (отгрузочную разнорядку) не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки. Стороны могут оговорить и иной срок. Нарушение этой обязанности дает поставщику право либо потребовать оплаты товара от покупателя, либо отказаться от исполнения договора. Кроме этого, поставщик вправе требовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредоставлением отгрузочной разнорядки /9,ст.509/.

Доставка товара производится в соответствии с условиями, определенными договором (вид транспорта, скорость доставки, иные условия). При отсутствии этих условий в договоре поставщик вправе самостоятельно выбрать вид транспорта и условия доставки /9,ст.510/.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель получает товары в месте нахождения поставщика. Срок получения (выборки) определяется договором либо покупатель обязан произвести выборку товаров в разумный срок после получения уведомления от поставщика о готовности товаров (т.е. товар упакован, промаркирован и т.д.). При невыполнении этой обязанности поставщик вправе отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товара. Покупатель при получении товара

21

обязан осуществить его осмотр в месте его передачи, определить соответствие

передаваемого товара условиям договора (количество, качество, ассортимент, требования к упаковке и т.д.). При передаче товара в таре или упаковке внутритарная проверка, как правило, при передаче не производится.

При недопоставке товаров в отдельном периоде поставщик обязан восполнить поставку в следующем периоде, если иные условия не предусмотрены договором. Если поставка производится в адрес указанных покупателем получателей, то вышеуказанное правило применяется в отношении каждого получателя. Товары, поставленные сверх нормы в адрес одного, не подлежат зачету в счет поставки в адрес другого получателя, если стороны не предусмотрели в договоре иные условия /9,ст.511/.

При просрочке поставки покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от принятия таких товаров. При этом о своем отказе он сообщает поставщику до отгрузки товара. Однако покупатель в случае отказа от переданного ему поставщиком товара обязан обеспечить его сохранность (ответственное хранение) /9,ст.514/.

Товары, поставленные до получения такого уведомления, покупатель обязан принять и оплатить. При необоснованном отказе от товара либо уклонении от принятия товара, поставщик вправе предъявить покупателю требование об оплате товара.

Поставщик должен данный товар либо вывезти, либо распорядиться им в разумный срок. В противном случае, покупатель вправе либо реализовать товар, либо возвратить его поставщику. И хранение, и возврат товара, и его реализация производится за счет поставщика.

Товары должны быть поставлены в ассортименте, согласованном сторонами. При недопоставке поставщик обязан восполнить недостающее количество товара в том ассортименте, какой был предусмотрен в период, в котором допущена просрочка, если стороны не договорились об ином.

Поставка товаров одного наименования в количестве, большем чем предусмотрено договором, может быть засчитано в счет поставки товаров другого наименования только с письменного согласия покупателя /9,т.512/.

Товары, поставленные в соответствии с условиями договора, должны быть приняты покупателем и оплачены. При этом покупатель обязан осмотреть товар, проверив его количество и качество в срок, который определен законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота /9,ст.513;5/. О всех несоответствиях или недостатках товаров необходимо незамедлительно письменно уведомить поставщика.

Стороны могут включить в договор условия о порядке проверки качества товаров или сослаться на нормативные документы по стандартизации, устанавливающие порядок проверки /4/.

При проверке количества товаров может быть использована

22

Инструкция о приемке продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству, утвержденная Постановлением Госарбитража СССР от 16.06.1956 г. № П-6. Эта Инструкция применяется в части, не противоречащей ГК РФ.

При получении товаров от транспортной организации покупатель должен проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах и произвести приемку товаров в порядке, который предусмотрен транспортным законодательстовом. При несоответствии товара товаросопроводительным документам, утрате или повреждении товара, составляется перевозчиком коммерческий акт.

Порядок и форма расчетов должны быть определены сторонами в договоре. При отсутствии в договоре этих условий расчеты осуществляются платежными поручениями.

Договором может быть предусмотрена оплата товара после его передачи покупателю или частично либо полностью до его передачи покупателю. Могут стороны договориться и о рассрочке платежа. Возможно и сочетание различных форм оплаты.

При отсутствии в договоре указания на срок оплаты последняя должна быть произведена после передачи товара покупателю в течение трех банковских дней /9,ст.516/.

С 01.07.1992 г. введена пеня за просрочку платежа поставщикам в размере 0,5% в день, если договором не установлен иной размер ответственности /39/.

При поставке комплектной продукции оплата производится также в соответствии с условиями договора, а при отсутствии таковых - после отгрузки последней части, входящей в комплект.

В случае заключения договора с посредническими организациями возможны непосредственные расчеты поставщика с получателями товаров. Плательщиком может быть и любое третье лицо, на которое покупатель возложит эту обязанность /41/.

При поставке товаров ненадлежащего качества или некомплектных товаров наступают те же последствия, что предусмотрены общими положениями для договора купли-продажи. Но эти последствия не применяются, когда поставщик, получивший уведомление о недостатках товара, без промедления заменит их товарами надлежащего качества либо, при поставке некомплектных товаров, доукомплектует их или заменит комплектными товарами /9,ст.518 ч.1/.

Однако, при продаже товаров в розницу, поставщик обязан заменить товар при требовании покупателя, независимо от недостатков. Это требование вправе заявить покупатель, осуществляющий розничную продажу, при условии, что товар возвращен потребителем. Это правило действует в случае, если иное не предусмотрено договором поставки /9,ст.518 ч.2/.

23

Если же поставщик не поставил количество товаров, предусмотренное договором, либо не выполнил требования о замене некачественных товаров и недоукомплектовал товары в установленный срок, покупатель вправе приобрести непоставленные товары у других лиц. При этом все необходимые расходы относятся на поставщика. Подсчет расходов производится по следующим правилам: если покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар, взамен предусмотренного договором, учитывается разница между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке. При недопоставке или просрочке поставки товаров с поставщика взыскивается неустойка до фактического исполнения обязательства в пределах срока действия договора, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором.

Договор поставки относится к тем договорам, по которым законодатель допускает расторжение договора в одностороннем порядке. Это возможно при существенных нарушениях договора одной из сторон: поставке товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок и неоднократного нарушения сроков поставки товаров /9,ст.523 п.2/. Нарушение договора покупателем признается существенным в случаях: неоднократного нарушения сроков оплаты товаров и неоднократной невыборки товаров.

Перечень этот не является исчерпывающим. Нарушения, при которых у сторон договора появляется это право, уже рассматривался. Например, покупатель может воспользоваться этим правом в случае недопоставки товара /9,ст.466/, с нарушением ассортимента, при поставке некачественного /9, ст.518/, некомплектного /9, ст. 519/ товара в случае просрочки поставки, а поставщик - в случае несообщения покупателем ассортимента товаров /9, ст.467/, при необоснованном отказе покупателя от принятия товара /9. Ст.484/, его оплаты /9, ст.486/, при непредоставлении покупателем отгрузочной разнорядки /9, ст. 509/, при невыборке товаров в установленный срок /9,ст. 515/.

Сторона об отказе от исполнения договора обязана уведомить другую сторону. Договор считается соответственно измененным (при частичном отказе) или расторгнутым с момента получения уведомления другой стороной, если иной срок не указан в договоре или уведомлении.

2.3. Отдельно в действующем ГК РФ рассматривается договор поставки для государственных нужд.

Государственными нуждами признаются определяемые в установленном порядке потребности РФ или субъектов РФ, обеспечиваемые за счет бюджетов и внебюджетных источников финансирования: создание и

поддержание государственного резерва; поддержание необходимого уровня

24

обороноспособности РФ; обеспечение экспертных поставок для выполнения международных обязательств; реализация федеральных и региональных целевых программ.

К отношениям по поставкам для государственных нужд в части, не урегулированной рассматриваемым разделом, применяются нормы регулирующие договор поставки. При отсутствии соответствующих норм в разделе, регулирующим договор поставки, применяются общие правила о договоре купли продажи. При поставках для государственных нужд сельскохозяйственной продукции применяются и нормы, регулирующие отношения по договору контрактации.

Для организации работы по выполнению федеральных целевых программ и обеспечению поставок продукции для федеральных государственных нужд Правительство РФ утверждает государственных заказчиков. Ими могут быть федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения.

Закупки осуществляются за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, федеральных внебюджетных фондов субъектов РФ.

Федеральные государственные нужды, в том числе перечень федеральных целевых программ и объемы их финансирования из федерального бюджета предусматриваются в федеральном законе о федеральном бюджете на планируемый период.

Поставки продукции для региональных нужд обеспечиваются за счет средств бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей и определяются формами государственной власти субъектов РФ. К отношениям, возникающим по данному договору, применяются также нормы Закона РСФСР от 22.03.91 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках»; Федерального закона РФ от 29.12.94 г. «О государственном материальном резерве»; Федерального закона РФ от 02.12.94 г. «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд».

По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд (государственный контракт) поставщик обязуется передать товары государственному заказчику, либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

Государственный контракт заключается на основании заказа государственного заказчика, принятого поставщиком. Для государственного заказчика, разместившего заказ, принятый поставщиком, заключение государственного контракта обязательно.

Для поставщика заключение государственного контракта обязательно

25

лишь в случаях, установленных законом (например, для поставщика, занимающего доминирующее положение на товарном рынке, предприятия - монополиста или предприятия, в объеме производства которого государственный оборонный заказ превышает 70%).

При этом необходимо соблюдение еще одного условия - заключение контракта для поставщика обязательно, если государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику в связи с выполнением государственного контракта. Но для казенного предприятия условие о возмещении убытков не применяется.

Государственный заказчик обязан заключить контракт с поставщиком - победителем конкурса, если заказ на поставку размещается по конкурсу, в порядке, предусмотренном действующим законодательством /9, ст.528/.

Проект разрабатывает государственный заказчик и направляет его поставщику, если они не договорились об ином.

Сторона, которая получила проект, обязана рассмотреть его и в течение 30 дней подписать, и возвратить один экземпляр другой стороне. При несогласии с условиями договора составляется протокол разногласий и направляется вместе с подписанным договором другой стороне. Третий вариант - направить уведомление в случае отказа от заключения государственного контракта.

При получении протокола разногласий, сторона, получившая его, должна принять меры к их урегулированию также в течение 30 дней, либо известить другую сторону об отклонении протокола разногласий.

В последнем случае неурегулированные разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. Срок для предъявления иска - также 30 дней. Это правило действует в случае, когда заключение контракта обязательно для одной из сторон, либо имелась договоренность сторон /9,ст.529/.

При заключении государственного контракта по результатам конкурса контракт должен быть заключен не позднее 20 дней со дня проведения конкурса.

При уклонении стороны, для которой заключение государственного контракта обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению контракта /9,ст.530/.

Стороны могут выбрать, в каком порядке будет производиться поставка: непосредственно государственному заказчику; товары будут поставляться в адрес лиц, указанных в отгрузочной разнарядке государственного заказчика, либо поставщик по государственному контракту будет осуществлять поставку на основании договора поставки, который заключает с покупателем, указанным государственным заказчиком в извещении о прикреплении.

При заключении договора поставки с покупателем, указанным в извещении о прикреплении, поставщик обязан направить покупателю проект

26

договора не позднее 30 дней со дня получения извещения от государственного заказчика. Проект договора может представить и покупатель, либо порядок подготовки проекта может быть предусмотрен государственным контрактом.

На рассмотрение проекта договора стороне, его получившей, отведено 30 дней. За этот срок она обязана либо подписать договор и возвратить один экземпляр другой стороне, либо, при наличии разногласий, направить другой стороне протокол разногласий вместе с подписанным договором.

Протокол разногласий рассматривается другой стороной также в течение 30 дней. В течение этого срока необходимо уведомить приславшую протокол разногласий сторону о принятии договора в ее редакции, либо сообщить об отклонении протокола разногласий.

Неурегулированные разногласия могут быть переданы заинтересованной стороной в течение 30 дней на рассмотрение суда.

При уклонении поставщика от заключения договора поставки покупатель вправе в судебном порядке потребовать исполнения этой обязанности.

При выборе первых двух вариантов заключения договора, т. е. при поставке непосредственно государственному заказчику либо в адрес указанных лиц, отношения сторон регулируются положениями, установленными для договора поставки, а при их отсутствии - общими положениями для договора купли-продажи.

Покупатель вправе отказаться полностью или частично от указанных в извещении о прикреплении товаров. В этом случае поставщик уведомляет государственного заказчика, а последний в течение 30 дней со дня получения уведомления либо выдает поставщику извещение о прикреплении к нему другого покупателя, либо выдает отгрузочную разнарядку, где указывает получателя товаров, либо сообщает о своем согласии принять и оплатить товары /9, ст.530/.

При невыполнении государственным заказчиком рассмотренной выше обязанности, поставщик вправе либо потребовать от него принятия и оплаты товаров, либо самостоятельно реализовать товары, а разумные расходы, связанные с их реализацией, отнести на государственного заказчика /9,ст.530/.

Цены на товары определяются государственным контрактом, либо в нем может быть определен порядок определения цен.

В случае, когда оплата осуществляется покупателем, государственный заказчик признается получателем по этому договору. Соответственно, при невыполнении покупателем обязанностей по оплате товара, государственный заказчик несет солидарную с последним ответственность перед поставщиком, если иная ответственность не предусмотрена государственным контрактом.

Убытки, причиненные поставщику в связи с выполнением государственного контракта, подлежат возмещению государственным заказчиком не позднее 30 дней со дня передачи товара /9, ст.533/.

Поставщику, выигравшему торги не менее 3-х раз подряд и

27

поставлявшему продукцию в соответствии с заключенным государственным контрактом, решением Правительства РФ присваивается звание «Поставщик продукции для государственных нужд России». Это звание дает право соответствующей маркировки продукции и использования этого звания в рекламных целях /21/.

За неисполнение государственных контрактов на поставку продукции сторона, допустившая нарушения обязательств, возмещает другой причиненные убытки и несет иную ответственность, предусмотренную законодательством РФ и государственным контрактом /6/.

В случае, когда заключение государственного контракта обязательно для поставщика и он уклоняется от выполнения этой обязанности, поставщик уплачивает покупателю штраф в размере стоимости продукции, определенной в проекте контракта /6/.

При невыполнении обязательств по объему поставки продукции поставщик уплачивает покупателю неустойку в размере 50% от стоимости непоставленной продукции. Уплата неустойки не освобождает поставщика от выполнения своих обязательств. Кроме уплаты неустойки поставщик обязан возместить покупателю понесенные последним убытки /6/.

Государственный заказчик вправе отказаться:

от продукции, произведенной по государственному контракту при условии полного возмещения им поставщику понесенных убытков;

от оплаты продукции, не соответствующей требованиям, которые установлены законодательством или государственным контрактом для определения качества продукции /6/.

2.4. По договору контракции производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю.

Производителем сельскохозяйственной продукции может быть либо юридическое лицо, выращивающее или производящее сельскохозяйственную продукцию, либо гражданин - предприниматель.

Заготовителем является коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, закупающий сельскохозяйственную продукцию с целью ее последующей продажи и переработки.

Продукция закупается с целью предпринимательской деятельности.

К отношениям сторон, не урегулированным нормами ГК об этом договоре, применяются правила о договоре поставки или о договоре поставки для государственных нужд. При отсутствии норм, регулирующих данные отношения, применяются общие положения о договоре купли - продажи /9,ст.535/.

Основными обязанностями заготовителя являются прием продукции и ее оплата. Заготовитель обязан принять продукцию у производителя по месту ее

28

нахождения и обеспечить ее вывоз. Сторонам дано право изложить иным образом это условие договора. В случае, если принятие продукции производится в месте нахождения заготовителя, либо в ином, определенном сторонами месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции. Это условие действует в случае соответствия продукции условиям договора и передается заготовителю в обусловленный договором срок.

На заготовителя может быть возложена обязанность возвращать отходы производства производителю /9,ст. 536/.

Обязанностью производителя сельскохозяйственной продукции является передача заготовителю выращенной или произведенной сельскохозяйственной продукции в количестве и ассортименте, предусмотренных договором /9,ст.537/.

В силу особенностей сельскохозяйственного производства производитель сельскохозяйственной продукции является экономически более слабой стороной договора, поэтому, законодатель, определяя его ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, исходил из принципа благоприятствования ему.

Производитель отвечает перед заготовителем лишь при наличии своей вины. Отсутствие вины, либо наличия непреодолимой силы, помешавших исполнению обязательств, доказывает производитель сельскохозяйственной продукции. Так, он может быть освобожден от ответственности, если исполнить надлежащим образом обязательства помешали разные температурные колебания, которые повлекли гибель урожая, град, наводнение и т.п. /9,ст 538/.

2.5. По договору энергоснабжения, который также является разновидностью договора купли - продажи, энергоснабжающая организация обязуется продавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию. Этот договор является публичным и заключается со всеми потребителями энергии, но при наличии определенных предпосылок. Например, передавать энергию можно только при наличии присоединенной сети. Также необходимо, чтобы у потребителя энергии были исправными энергопотребляющее оборудование, сети, приборы, соблюдался заданный режим потребления энергии, обеспечить учет потребления энергии /9, ст.539/.

Если абонентом по договору является гражданин, который использует энергию для бытового потребления, то договор считается заключенным с момента первого подключения абонента к присоединенной сети. С этого момента наступает взаимная ответственность сторон. Договор считается заключенным на неопределенный срок, если иное условие не предусмотрено договором.

29

Договор, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон до окончания срока его действия не заявит о его прекращении или изменении, либо о заключении нового договора /9,ст.540/.

Энергоснабжающая организация подает энергию абоненту в количестве, предусмотренном договором. При этом необходимо соблюдать согласованный сторонами режим передачи энергии. Количество поданной и использованной энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении /56/.

Договором может быть предусмотрено право абонента изменять количество принимаемой им энергии, при этом он обязан возместить понесенные энергоснабжающей организацией расходы. Для абонента - гражданина количество энергии не лимитируется и ее оплата производится по окончании расчетного периода.

Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами.

Абонент вправе отказаться от оплаты некачественной энергии и оплатить ее по уменьшенной цене /34/.

В целях бесперебойного снабжения энергией абонент обязан обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых им энергетических сетей и немедленно сообщить энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и о любых других нарушениях правил пользования энергией /9, ст.543/.

Если абонентом является гражданин, то вышеизложенные обязанности возлагаются на энергоснабжающую организацию, за исключением обеспечения надлежащего технического состояния и безопасности внутриквартирной электрической проводки и находящихся в квартире приборов учета.

Оплата энергии производится за фактически принятое количество энергии. Договором либо правовыми актами может быть установлен иной порядок расчетов /34,56/.

Присоединение к сетям абонента других лиц (субабонентов) возможно только с согласия энергоснабжающей организации /9.ст.545/.

Абонент - гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом он обязан уведомить энергоснабжающую организацию и полностью оплатить использованную энергию.

В случае, когда абонентом является юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным для одностороннего отказа по договору поставки /9,ст.523/.

Кроме того, без согласования с абонентом разрешаются перерывы в подаче энергии, прекращение подачи или ограничения подачи энергии при

30

неудовлетворительном техническом состоянии энергопринимающих установок абонента. Этот факт должен быть удостоверен органами государственного энергетического надзора /Положение о государственном энергетическом надзоре в РФ от 12.05.93 г./.

Такие же меры энергоснабжающая организация вправе принять и при аварийных ситуациях /9,ст 546/.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, энергоснабжающая организация обязана возместить реальный ущерб /9,ст.547/.

2.6. Договор продажи недвижимости является видом договора купли продажи. Основным признаком, выделяющим этот вид договора, является объект договора, т.е. недвижимое имущество. Объектом купли - продажи является недвижимое имущество, определяемое в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

К порядку заключения данного договора применяются правила ст.549 - 558 ГК РФ, относящиеся к договору продажи недвижимости, а в части, не нашедшей регулирования в данных статьях, к договору продажи недвижимости применяются общие положения о купле - продаже, рассмотренные выше /9,ст.454,п.5/.

Для заключения договора продажи недвижимости предусмотрен только один способ. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора иными способами ведет к его недействительности /9,ст.550/.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с ныне действующим ГК РФ для данных договоров не требуется соблюдение нотариальной формы, а регистрация договоров продажи недвижимости проводится по правилам Федерального закона от 21.07.97 г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым предусмотрено поэтапное создание на территории РФ государственных органов, в чьи обязанности будет входить регистрация данных договоров. До создания таких органов сохраняются правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров /13,ст.7/. В Новосибирской области в настоящее время регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет Управление юстиции.

Следует обратить внимание и на то, что при заключении договора момент заключения договора купли - продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее.

Договор признается заключенным в момент его подписания сторонами. Но, при этом покупатель получает объект лишь во владение, а не в собственность, т.е. он не вправе распоряжаться им: продавать, дарить, отдавать в залог.

Право собственности покупателя возникает в момент государственной

31

регистрации перехода права собственности на недвижимость, при внесении сведений в Единый государственный реестр прав /9,ст.551/.

В том случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая вправе защищать свои интересы в судебном порядке. Суд может вынести решение о государственной регистрации.

Особое значение придается определению предмета в договоре продажи недвижимости. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие, определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю /9,ст.554/.

В том числе, необходимо указать данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого необходимого имущества. Так, при продаже зданий необходимо указать местоположение, наименование, площадь, этажность и другие параметры, позволяющие выделить данный объект продажи. При отсутствии таких данных договор не считается заключенным.

Рассматривая общие положения договора купли - продажи, следует отметить, что к существенным условиям данного договора были отнесены лишь два: наименование и количество товара (объекта договора). Для договора продажи недвижимости список существенных условий дополнен условием о цене недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене, договор считается незаключенным /9,ст.555 п.1/.

Цена определяется соглашением сторон. Причем, при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в цену на недвижимость включается и цена соответствующей части земельного участка, если последний продается вместе со зданием или другой недвижимостью. При передаче земельного участка в аренду в цену недвижимости включается и цена этого права. Договором или законом может быть предусмотрен иной порядок определения цен. Если в договоре цена определена не за объект в целом, а за единицу площади, то при определении общей цены учитывается фактический размер переданного покупателю имущества.

Судьба земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, определяется следующим образом. По договору продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость покупателю передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования /9,ст.552/.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе продать его либо передать покупателю недвижимости на праве аренды. Если данное право договором не определено, покупатель недвижимости приобретает и право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.

32

В случае, когда продавец недвижимости не является собственником находящегося под ней земельного участка, продажа недвижимости осуществляется без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, которые установлены законом или договором. Покупатель недвижимости в этом случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Отдельно определен характер прав на земельный участок собственника расположенной на нем недвижимости в том случае, когда продан отдельно земельный участок. В этом случае, если условия пользования земельным участком в договоре не определены, у собственника недвижимости появляется ограниченное право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением / 9, ст.553 /.

Передача недвижимости покупателю производится по передаточному акту или иному документу о передаче имущества /9, ст.556/. После подписания обеими сторонами документа о передаче недвижимости и вручения этого имущества покупателю, обязательство продавца передать имущество считается исполненным. Но, в законе или в договоре может быть определен иной порядок передачи имущества.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта, уклонение продавца от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости является отказом от исполнения договора. В данном случае наступают для сторон последствия, предусмотренные общими положениями договора купли - продажи /9,ст.463,484/.

При передаче продавцом имущества, не соответствующего условиям договора, продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. Покупатель же вправе потребовать возмещения убытков /9,ст.393/. В данном случае также применяются общие положения договора купли - продажи о передаче товара ненадлежащего качества /9,ст.475/.

Исключением из этих правил является то, что покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как такое имущество является индивидуально - определенным.

Те же правила применяются и в том случае, когда несоответствие качества недвижимости оговорено в документе о передаче. И только в том случае, если недостатки были оговорены в договоре продажи недвижимости, в отношении этих недостатков последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ (что предусмотрено общими правилами договора), не применяются.

Для договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры установлена еще одна особенность. Если в продаваемом помещении проживают лица, которые в соответствии с законом, после продажи помещения сохраняют

33

право пользования им, в договоре обязательно должен быть приведен перечень этих лиц, указаны их права на пользование этим жилым помещением.

К лицам, сохраняющим право пользования продаваемым помещением, относятся члены семьи прежнего собственника, которые остаются проживать в данном помещении; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма.

При продаже жилого дома, относящегося к домам государственного или муниципального жилищного фонда, в перечень граждан, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, входят наниматель и члены его семьи; гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма.

Жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. Причем, в дальнейшем помещение должно использоваться для проживания в нем граждан.

В данном случае речь идет об изолированном помещении. Но жилое помещение может находиться и в общей долевой собственности.

Участник общей долевой собственности вправе продать свою долю как остальным сособственникам, так и постороннему лицу, если собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не произведут покупку в течение одного месяца после письменного извещения их о продаже доли /9, ст. 250/.

До сих пор рассматривались случаи «вторичной» купли - продажи жилых помещений.

Передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность осуществляется согласно Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.91 г. в редакции от 28.03.98 г.

Продажа не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности (за исключением МЖК), производится на инвестиционных или коммерческих конкурсах. В конкурсе могут принимать участие строительные предприятия всех форм собственности и другие юридические лица, а также физические лица /17/.

2.7. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей , которые продавец не вправе передавать другим лицам. В данном случае предприятие понимается как имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для предпринимательской деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, инвентарь, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права /9, ст.132/.

34

Причем, права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства, индивидуализирующие продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если стороны в договор не включили иное условие.

Если предприятие занималось деятельностью, подлежащей лицензированию, то при его продаже права, полученные на основании данной лицензии, передаче покупателю не подлежат. Но на покупателя могут быть переведены обязательства по отношению к кредиторам, которые покупатель не может исполнить из-за отсутствия у него соответствующей лицензии. В этом случае продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность /9, ст.559/.

Договор продажи предприятия должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, к которому должны прилагаться следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требования /9,ст.560/. Вышеуказанные документы необходимы для индивидуализации передаваемого имущественного комплекса. При несоблюдении вышеуказанной формы договора продажи предприятия, данный договор признается недействительным /9,ст.560/.

Кроме того, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании проводимой перед заключением договора инвентаризации предприятия определяется его состав и стоимость с обязательным указанием этих данных в договоре.

При продаже предприятия, чтобы не ущемить права кредиторов по тем обязательствам, которые передаются вместе с предприятием его покупателю, или продавец, или покупатель обязаны письменно уведомить всех кредиторов о передаче предприятия другому лицу. Кредитор, получивший такое уведомление, в течение трех месяцев вправе дать согласие на перевод долга или потребовать досрочного исполнения или прекращения обязательств продавца и возмещения причиненных кредитору убытков. Кредитор также вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично.

Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия другому лицу, кредитор вправе заявить вышеуказанные требования. Покупатель и продавец в этом случае будут считаться солидарными должниками /9, ст.562/.

35

ГК РФ установлен определенный порядок передачи предприятия покупателю. Так, предприятие считается переданным со дня подписания обеими сторонами передаточного акта. Причем, подготовка предприятия к передаче, в том числе, составление передаточного акта и представление его на подпись, осуществляется продавцом за его счет. Но стороны вправе распределить эти обязанности иным образом.

В передаточном акте должны содержаться данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, сведения о недостатках передаваемого имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не были исполнены продавцом ввиду его утраты /9,ст.563/.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя в момент подписания передаточного акта.

Кроме государственной регистрации договора продажи предприятия необходима государственная регистрация прав на предприятие /14/. Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие в целом является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия. Записи вносятся в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

С момента государственной регистрации прав к покупателю переходит право собственности на предприятие. Договором может быть определен иной момент перехода права собственности: оплата предприятия либо наступление иных обстоятельств. В этом случае покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено /9,ст.564/.

В случае передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует условиям договора продажи предприятия, наступают последствия, рассмотренные в общих положениях договора купли - продажи с особенностями, предусмотренными для договора купли - продажи предприятия.

Так, в случае передачи предприятия и принятия его по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены, если договором не предусмотрено право на предъявление в этих случаях иных требований.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены и в случае передачи ему в составе предприятия долгов продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте. При этом продавец освобождается от ответственности, если докажет, что во время заключения договора и передачи предприятия, покупателю было известно об этих обязательствах.

36

В случае передачи имущества с недостатками либо в случае отсутствия в составе предприятия отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец, при получении уведомления от покупателя, вправе без промедления заменить имущество или предоставить покупателю надлежащее имущество. Однако, если будет установлено, что ввиду недостатков, за которые продавец несет ответственность, предприятие не пригодно для тех целей, что определены договором, и при этом недостатки продавцом не устранены либо их устранение невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора /9,ст.565/.

Однако, рассматривая вопрос о применении к данному договору правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что правила, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного сторонами по договору возможно, но только в том случае, если это существенно не нарушит права кредиторов продавца или покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам /9,ст.566/.