Глава 3. Договор аренды.

В Ч.П ГК РФ, введенной в действие с 01.03.96г., выделены следующие виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Для каждого из этих видов договора предусмотрены специальные нормы. Все, что не урегулировано специальными нормами, попадает под действие общих положений об аренде.

По договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это традиционное определение договора аренды. За арендатором признается право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (т.е. непотребляемые вещи): земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства /9,гл.34 ст.607/.

При этом законом могут вводиться ограничения либо запреты на сдачу в аренду отдельных видов имущества (АЭС, объекты, имеющие оборонное значение и т.д.).

Законом также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержаться в гл. 17 ГК РФ, вступающей в силу со дня введения в действие нового

37

Земельного кодекса. До этого момента действует Земельный кодекс 1991 г. (в части, не противоречащей более позднему законодательству).

Аренда участков недр, водных объектов, лесов, регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.

ГК РФ 1996 г. к существенным условиям, при отсутствии которых договор считается незаключенным, относит лишь одно: «данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче» в аренду. Для отдельных видов договора предусмотрены дополнительные условия, относящиеся к существенным. Например, для аренды зданий или сооружений таким условием является размер арендной платы, согласованный в письменной форме.

Арендодателями являются, прежде всего, собственники имущества (физические и юридические лица). Ко второй категории арендодателей относятся лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так, при сдаче в аренду государственной и муниципальной собственности, в качестве арендодателей могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения: по объектам недвижимости это возможно только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу это может быть осуществлено организациями самостоятельно (за некоторыми исключениями). В настоящее время действует ограничение, установленное Указом Президента РФ от 14.10.1992г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду», в соответствии с которым предприятие вправе самостоятельно сдавать в аренду движимое имущество сроком только до одного года.

Уполномоченными государственными органами являются Комитеты по управлению государственным имуществом. Исключение представляет недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта. Оно может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта /11/.

Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности с использованием полученных средств для развития образовательного процесса. Государственным научным организациям предоставлено право сдачи в краткосрочную аренду (до одного года) имущества, относящегося к федеральной собственности.

Договоры аренды могут заключаться как в письменной, так и в устной форме. Заключение договора в устной форме возможно лишь между гражданами и только в том случае, если срок арены не превышает одного года. Договоры с участием юридических лиц во всех случаях заключаются в

38

письменной форме. Однако для таких договоров аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, законом определена письменная форма, независимо от срока действия аренды и сторон, заключающих договор. Кроме того, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды, предусматривающие выкуп арендованного имущества, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли продажи такого имущества.

Договор аренды может заключаться как на определенный срок по соглашению сторон, с указанием его в договоре, так и без указания срока аренды. В последнем случае договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок определен в три месяца. Причем, этот срок может быть изменен законом или по соглашению сторон (например, в соответствии со ст.627 /9/ срок для предупреждения о прекращении договора проката установлен в 10 дней).

Для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества установлены предельные сроки аренды (например, договор проката - до одного года).

Арендная плата может быть установлена на имущество в целом, либо на каждую его составную часть.

Чаще применяется оплата в твердой сумме в денежном выражении. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, но применяются и другие варианты расчетов: доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором обусловленной договором вещи арендодателю в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение имущества.

Возможно сочетание различных вариантов арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Это правило применяется в том случае, если стороны не договорились об ином. Для отдельных видов аренды или для аренды отдельных видов имущества предусмотрены иные сроки пересмотра арендной платы.

Если состояние имущества или условия пользования имуществом ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы.

В обязанности арендодателя входит:

1. Предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. При этом, если иное не определено договором, необходимо передать арендатору относящиеся к

39

2. имуществу принадлежности и документы. Если они не были переданы и это явилось препятствием для использования имущества по назначению, арендатор вправе потребовать передачи ему этих принадлежностей и документов и возмещения убытков.

В договоре целесообразно указать срок, в течение которого арендодатель должен исполнить свою обязанность. При непредоставлении имущества в срок, указанный в договоре (а при отсутствии этого указания - в разумный срок), арендатор вправе истребовать имущество в судебном порядке, либо потребовать расторжения договора. Арендатор вправе также взыскать убытки.

Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, затрудняющие его использование, возлагается на арендодателя, в том числе и в случае, если он не знал об этих недостатках. Арендатор вправе либо потребовать от арендодателя устранения недостатков за счет арендодателя, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо устранить недостатки самостоятельно за счет арендодателя. Арендодателю также предоставлено право выбора. В ответ на требование об устранении недостатков или намерении арендатора устранить недостаток за счет арендодателя, последний вправе произвести замену имущества, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, обусловленных неисполнением арендодателем договора аренды.

Законом предусмотрены и случаи освобождения арендодателя от ответственности. Он не отвечает за те недостатки, которые были оговорены в договоре или были известны арендатору, а также за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

2. Производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (если стороны не договорятся о возложении этой обязанности на арендатора).

Срок проведения ремонта может быть определен договором. Если он договором не определен - в разумный срок. Т.е., имущество всегда должно находиться в состоянии, пригодном для его использования по назначению. Капитальный ремонт может быть вызван неотложной необходимостью. В этом случае арендодатель обязан произвести его в разумный срок.

При нарушении арендодателем этой обязанности арендатор по своему выбору вправе либо произвести капитальный ремонт самостоятельно, а стоимость ремонта взыскать с арендодателя; либо зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать уменьшения арендной платы; либо потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков /9,ст.616/.

Обязанности арендатора:

1. Своевременно вносить арендную плату.

Арендодателю дана возможность воздействовать на арендатора, нарушающего договор. При неоднократной или длительной задержке внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения

40

арендной платы, но не более, чем за два срока подряд, т.е. при помесячной оплате - не более, чем за два месяца вперед, при поквартальной - за два квартала.

Это правило применяется в том случае, если стороны не включили в договор иные условия.

В случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.

2. Использовать арендованное имущество в соответствии с теми условиями, которые определены в договоре, либо в соответствии с назначением имущества. Например, арендованный пассажирский транспорт должен использоваться для перевозки людей, грузовой - для перевозки грузов и т.д. Нарушение этой обязанности может служить основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Только с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование третьему лицу, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Все эти действия существенно затрагивают интересы арендодателя, поэтому возможны только с его согласия, за исключением перенайма, во всех остальных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды может быть заключен по правилам, действующим для договоров аренды. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды /9,ст.618/;

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производя за свой счет текущий ремонт, несение расходов на содержание имущества (по оплате коммунальных услуг и т.д.). Это правило применяется в случае, если ни законом, ни договором не определено иное, т.к. по соглашению сторон эта обязанность может быть возложена и на арендодателя. Стороны могут также договориться и о том, что капитальный ремонт, вопреки общему правилу, будет производить арендатор;

4. Возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил (при этом учитывается нормальный износ) либо в том состоянии, которое соответствует условиям договора. При нарушении этой обязанности арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества, а также взыскать убытки, превышающие арендную плату. При ухудшении состояния арендованного имущества арендатор обязан возместить ущерб.

Последствия, связанные с улучшением арендатором имущества в период

41

аренды, определены в ст. 623 ГК РФ. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора.

Вопрос о возложении расходов, связанных с неотделимыми улучшениями (которые невозможно отделить без вреда для имущества), решается в зависимости от того, давал ли арендодатель согласие на проведение этих улучшений. При наличии согласия арендодателя все улучшения производятся за его счет. В противном случае, все затраты относятся на арендатора. Исключения могут быть предусмотрены законом (например, при аренде предприятий ) /9, ст.662 /.

Любые улучшения имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на арендованное имущество от арендодателя к другому лицу не может служить основанием для расторжения договора аренды или его изменения /9,ст.617/.

Не является основанием для прекращения действия договора и смерть гражданина-арендодателя. В этом случае все права и обязанности по договору переходят к его наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Это правило не действует в случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, арендной платой являлись услуги, оказываемые арендатором лично арендодателю и правопреемник арендатора не имел возможности лично оказывать эти услуги).

Случаи досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон были рассмотрены выше /9,ст.619,620/. Следует заметить, что стороны вправе предусмотреть в договоре и иные основания, по которым одна из сторон вправе потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, если инициатором выступает арендодатель, то он вправе предъявить требование о досрочном расторжении договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок.

Арендатор, добросовестно исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок /9,ст.621/, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор заключается на условиях, равных предполагаемых другими претендентами на аренду.

Арендатор, желающий заключить договор на новый срок, обязан письменно уведомить арендодателя в своем желании в срок, указанный в договоре аренды. Если он не определен, то - в разумный срок до окончания действия договора. При этом, при заключении договора на новый срок, его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

В том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает , договор считается возобновленным на новый срок.

42

Возможно заключение договора аренды с правом выкупа при этом, арендованное имущество переходит в собственность арендатора после внесения им всей обусловленной договором выкупной цены. Если при заключении договора аренды стороны не договорились о выкупе имущества, они вправе заключить соглашение о выкупе позже, при этом возможна договоренность о зачете уже выплаченной арендной платы в покупную цену.

Запрет на выкуп отдельных видов имущества содержится в Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ (утв. Указом Президента РФ от 24.12.93г. № 2284 в ред. Указа Президента РФ от 06.10.97г. № 1066). Например, не подлежат выкупу недра, водные ресурсы, предприятия по производству ядерного оружия и т.д.

Порядок выкупа арендованного имущества определен письмами Госкомимущества РФ от 05.06. 92г. и от 29. 03.94г.

Специальные правила предусмотрены для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды.

3.1. Договор проката - один из видов договора аренды. Его особенностям относится следующее: в качестве арендодателей выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью.

Предметом проката может быть только движимое имущество, чаще всего используемое для потребительских целей.

Для договора проката предусмотрена письменная форма.

В соответствии с п.3 ст. 626 ГК РФ этот договор является публичным, т.е. арендодатель не вправе отказать в заключении договора кому-либо при наличии возможности предоставить вещь в прокат.

Ст. 624 ГК РФ установлен предельный срок, на который может заключаться данный договор - до одного года. При этом арендатор вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом арендодателя письменно не менее чем за 10 дней, а право арендатору на возобновление договора аренды на неопределенный срок и преимущественное право на заключение договора на новый срок не предоставлено.

При передаче имущества арендатору, арендодатель обязан в его присутствии проверить исправность имущества, ознакомить с правилами эксплуатации.

Если недостатки, препятствующие пользованию имуществом обнаружены в процессе эксплуатации, арендодатель обязан в течение 10 дней после получения письменного заявления арендатора об имеющихся

43

недостатках безвозмездно устранить их на месте, либо заменить имущество на аналогичное.

Если недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то его ремонт и транспортировка производятся за счет арендатора.

Арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме, при досрочном возврате имущества оставшаяся часть пропорционально времени проката возвращается арендатору, а взыскание задолженности с арендатора производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Проведение капитального и текущего ремонта является обязанностью арендодателя. Отступление от этого правила закон не допускает /9,ст.631/.

Сдача имущества в субаренду, либо передача арендных прав третьим лицам также не допускаются.

3.2. Договоры аренды транспортного средства заключаются в виде договоров аренды с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без таковых.

Эти договоры заключаются только на определенный срок и к ним не применяется правило о преимущественном праве арендатора на возобновление договора на новый срок.

Договоры аренды транспортных средств заключаются в письменной форме.

Обязанности по содержанию транспортного средства распределяются следующим образом: при аренде транспортного средства с экипажем обязанности по содержанию автомашин, включая текущий капитальный ремонт, относятся на арендодателя, при аренде транспортного средства без экипажа - на арендатора.

Соответственно решается вопрос и о распределении обязанностей по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. В первом случае в части коммерческой эксплуатации водитель обязан выполнять распоряжения арендатора, в части остальных вопросов - подчиняется арендодателю, с которым состоит в трудовых отношениях. Он же оплачивает и труд членов экипажа, если другое условие не включено в договор.

Во втором случае (при аренде транспортного средства без экипажа), управление транспортным средством и его эксплуатацию осуществляет арендатор своими силами.

Вопрос о распределении обязанностей по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией, решается также в зависимости от того, заключен договор аренды с предоставлением услуг экипажа или без таковых. В первом случае расходы на оплату топлива, других материалов, используемых в

44

процессе эксплуатации, на оплату сборов, страховки относятся на арендодателя; во втором случае, при заключении договора аренды без услуг экипажа - на арендатора. Но это диспозитивные нормы права и стороны могут указанные обязанности распределить иным образом, с отражением в договоре.

При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем, арендатор при отсутствии запрета в договоре вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, либо от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры при условии, что они не противоречат целям использования данного транспортного средства. Такие же права даны и арендатору по договору аренды транспортного средства без экипажа.

При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем, в случае гибели или повреждения транспортного средства ответственность несет арендатор, но только в том случае, если арендодатель докажет его вину.

А ответственность за вред, причиненный третьим лицом арендованному транспортному средству, несет арендодатель, как собственник имущества, как владелец источника повышенной опасности. Впоследствии арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессный иск, но ответственность арендатор будет нести только при наличии вины.

В случае причинения вреда транспортным средством при его эксплуатации по договору аренды без услуг экипажа ответственность возлагается на арендатора.

Для отдельных видов транспортных средств при заключении договоров аренды как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых, могут устанавливаться иные условия. Определяются они транспортными уставами и кодексами Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997г., Устав автомобильного транспорта РСФСР от 08.01.1969г. в ред. От 18.02.1991г., Транспортный устав железных дорог РФ от 19.12.1997г. и т.д.).

3.3. По договору аренды зданий и сооружений предметом договора является здание или сооружение - капитальное строение. Необходимо различать такие понятия: «жилое» и «нежилое» помещение.

Основными документами на здание являются: его технический паспорт, выдаваемый Бюро технической инвентаризации и поземельная книга.

Здания могут быть использованы в качестве объекта аренды только после сдачи их в эксплуатацию.

К договору аренды здания и сооружения применяются общие правила аренды, за исключениями, содержащимися в параграфе 4 гл.34 ГК РФ, где предусмотрены правила, применяемые конкретно для аренды зданий и сооружений. Так, в силу важности объекта аренды, договор должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом не имеет значения, кто является сторонами

45

договора и срок аренды. Несоблюдение вышеуказанной формы договора влечет его недействительность.

Если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента регистрации /14/.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору передаются и право пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена. Более подробно эти вопросы будут урегулированы ст.17 ГК РФ, вводимой в действие со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ. В данной главе аренда земельного участка рассматривается лишь в связи с тем, что земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями. Так, в случае, когда подобный земельный участок продан другому лицу, арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, которая занята арендованным зданием или сооружением и необходима для его использования, причем, на тех же условиях, что действовали до его продажи.

Особенностью данного договора является то, что в нем должен быть зафиксирован размер арендной платы. В противном случае, договор считается незаключенным. Причем, если плата за пользование земельным участком специально не оговаривается, следовательно, она включается в размер арендной платы.

Коммунальные услуги (вода, отопление, электроэнергия) оплачиваются сверх арендной платы. Размер арендной платы устанавливается централизованно за аренду зданий и сооружений, относящихся к федеральной или муниципальной собственности. Например, в г. Новосибирске размер арендной платы и порядок ее распределения регулируется Постановлениями Мэрии г. Новосибирска /58/.

Размер арендной платы дифференцируется в зависимости от места расположения помещения, цели, для которой арендуется имущество и т.д.

В остальных случаях размер арендной платы определяется по соглашению сторон.

С 28.12.95г. введено обязательное страхование имущества, относящегося к федеральной или муниципальной собственности /51/.

В целях обеспечения сохранности имущества по управлению Государственным имуществом Комитет вправе заключать договоры аренды при условии страхования имущества. Исключение составляют арендаторы, финансируемые из бюджета любых уровней, общественные организации, не занимающиеся коммерческой деятельностью, и это исключение распространяется на помещения под творческие мастерские художников /58/.

В договор аренды недвижимого имущества, относящегося к памятникам культуры, кроме условия о страховании, включаются и положения о

46

материальной ответственности арендатора за ущерб, причиненный такому имуществу /распоряжения Министерства культуры РФ, Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 13.10.95г. №12/1481-р/.

Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается обеими сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанностей по передаче имущества со стороны арендодателя или от принятия имущества со стороны арендатора.

С соблюдением этих же правил производится и передача имущества по истечении срока аренды.

3.4. Разновидностью договора аренды является аренда предприятий (с учетом рассмотренных ниже особенностей). К этому договору применяются правила договора аренды зданий и сооружений и с учетом особенностей последнего - общие правила договора аренды.

В ГК РФ идет речь об аренде предприятий любой формы собственности.

Предметом этого договора является аренда предприятий в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. В аренду передаются все объекты, составляющие основные фонды предприятия, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д.; оборотные средства запасы сырья, материалов, топлива и т.д.

Арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящихся у арендодателя на законных основаниях. При этом следует иметь в виду специальное законодательство, где рассматриваются права арендаторов и других пользователей землей, водными и другими объектами.

Арендатору передаются и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя (фирменное наименование, товарный знак и т.д.).

Арендодатель вправе уступить арендатору право требования, а также перевести на него долги с согласия кредиторов. Кредиторы по передаваемым обязательствам должны быть письменно уведомлены арендодателем, и, кроме того, дать письменное согласие на перевод долга /9,ст.657/. Если кредитор не сообщил в письменной форме о своем согласии, то в течение трех месяце в со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду, он вправе потребовать прекращения обязательств или их досрочного исполнения.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может воспользоваться этим правом в течение одного года со дня, когда он

47

узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. При этом арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность.

Для данного вида договора предусмотрена та же форма, что для договора зданий и сооружений - составление одного документа, подписанного сторонами. Заключенным договор считается лишь с момента государственной регистрации /14/. При несоблюдении вышеуказанной формы договор признается недействительным.

В соответствии со ст. 659 ГК РФ, передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Для этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утв. Приказом МФ РФ от 13.06.95г. №49). Акт должен быть подписан арендодателем и арендатором.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, в том числе и по составлению передаточного акта, возлагаются на арендодателя и производятся за его счет. Но стороны вправе согласовать иной порядок передачи и распределения затрат.

Арендатору предоставлены широкие права по использованию арендованного имущества и распоряжению им. Так, он вправе при отсутствии ограничений в договоре, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия.

При этом арендатор обязан соблюдать лишь одно условие: стоимость предприятия не должна уменьшаться и не должны нарушаться другие условия договора, например, направление деятельности предприятия. Необходимо иметь ввиду, что аренда некоторых объектов регулируется специальным законодательством (например, аренда земли, водных ресурсов и т.д.), поэтому при определении прав арендаторов следует учитывать это законодательство.

Для того, чтобы создать условия для развития производства, арендатору предоставлено право (при условии отсутствия ограничений в договоре) без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивая при этом стоимость имущества.

При этом, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений, независимо от разрешения арендодателя. Это правило действует в том случае, если договором не определено иное.

В случае, когда арендатору дано право производить улучшение имущества независимо от согласия арендодателя и за его счет, арендатор обязан действовать разумно и экономно. В противном случае в судебном порядке арендодатель может быть освобожден от обязанности возместить стоимость таких улучшений. Бремя доказывания несоразмерности размера затрат арендатора по улучшению качества имущества возлагается на арендодателя.

48

В период действия договора аренды обязанность по проведению текущего и капитального ремонта возлагается на арендатора, в отличие от общего правила. Кроме того, арендатор обязан уплатить платежи по страхованию арендованного имущества.

На арендатора же возлагаются и расходы, связанные с эксплуатацией имущества, но, в отличие от предыдущих расходов, эти, по соглашению сторон, могут быть распределены и иным образом /9,ст.661/.

По истечении договора аренды имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. При этом стороны обязаны соблюдать тот же порядок, что и при передаче имущества в аренду. Но в данном случае подготовка предприятия к передаче его арендодателю является обязанностью арендатора и производится за его счет, если стороны не договорятся об ином.

И еще одна особенность данного договора. Применительно к нему общие правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат и взыскание в натуре полученного по договору, применяются, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов, арендодателя, арендатора и других лиц и не противоречат общественным интересам /9, ст.663/.

3.5. Финансовая аренда (лизинг) в соответствии с гражданским законодательством также является разновидностью договора аренды.

Смысл договора финансовой аренды состоит в возможности получить для хозяйственной эксплуатации дорогостоящее оборудование, не уплачивая сразу его полную стоимость, а для изготовителя - продавца - в возможности сразу получить в полную стоимость оборудования за счет посредника - арендодателя. Поэтому, в качестве арендодателей часто выступают банки, другие кредитные учреждения или созданные ими организации, получающие таким образом выгодную возможность вложения свободных средств.

Лизинговая деятельность на территории РФ подлежит лицензированию в Министерстве экономики РФ /32,36/. Если лизинговая деятельность осуществляется на территории одного из субъектов РФ, то полномочия по лицензированию вышеуказанной деятельности Минэкономики РФ могут быть переданы органу исполнительной власти этого субъекта РФ.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей /9,ст.665/.

Поскольку ГК РФ включает договор финансовой аренды в систему договоров аренды, на него распространяются все нормы ГК РФ, регулирующие общие вопросы для всех видов аренды, если иное не предусмотрено

49

специальными положениями ГК РФ о финансовой аренде, которые будут рассмотрены ниже.

Рассматривая договор финансовой аренды, можно выделить трех его участников: продавца (изготовителя) продукции, арендодателя приобретателя имущества и арендатора. Как правило, участники финансовой аренды связаны между собой, с одной стороны, договором купли - продажи, который заключает арендодатель с продавцом имущества, с другой стороны, договором финансовой аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором. Причем, выбор продавца, как правило, производит арендатор, он же согласовывает условия договора купли-продажи.

В этом случае арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, тем не менее, он наделен рядом прав и обязанностей. Так, если стороны договора финансовой аренды не установили иное, то имущество, которое является предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору, причем, в месте нахождения арендатора. Имущество должно быть передано в срок, указанный в договоре финансовой аренды. Если срок в договоре не указан - в разумный срок (следует заметить, что понятие «разумного» срока в нормативных актах не приводится).

При нарушении этого обязательства (если оно произошло по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель) арендатор вправе требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков.

При наличии претензий в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом, арендатору предоставляется право предъявлять требования непосредственно к продавцу. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество. Но расторгнуть с продавцом договор купли-продажи арендатор без согласия арендодателя не может. Выдвигать требования о расторжении договора купли - продажи по мотиву его ненадлежащего исполнения вправе лишь продавец и арендодатель.

В случае, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязательств, вытекающих из договора купли-продажи. В случае, когда арендодатель выбрал продавца, арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи как продавцу, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Предметом договора финансовой аренды могут выступать вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Причем, это имущество должно использоваться для предпринимательской деятельности. Особенность данного договора состоит в

50

том, что его предметом не могут быть земельные участки и другие природный объекты.

Имущество, передаваемое в лизинг, в течение всего срока действия договора является собственностью лизингодателя, за исключением имущества, приобретенного за счет бюджетных средств /7/.