sbornik

звичайно, стали звертатися до мене як до особи, обізнаній у юриспруденції, і, звичайно, я не могла відмовити сусідам у посильній допомозі. У відповідь на заяву пані Д. про усунення перешкод у праві користування її власністю мешканцями була подана зустрічна позовна заява також про усунення перешкод у праві користування підвалами з боку Д. і визнанні права власності на них.

Мешканці були натхнені тим, що професор на їхньому боці, а також тим, що аргументи на користь права мешканців на підвали не викликають сумніву. Додало оптимізму і Рішення Конституційного Суду України (далі — КСУ) від 2 березня 2004 р. про офіційне тлумачення положень Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Після нього жителі будинку очікували якнайшвидшого рішення суду на свою користь, тому що в рішенні КСУ чи ледве не дослівно відтворювалися ті аргументи, що вони приводили у своїй позовній заяві про визнання права власності на підвали.

Впевненість у швидкій перемозі була повною і безсумнівною. Та й що могло б їй перешкодити? Абсолютно ніяких причин до цього не вбачалося. Але вийшло зовсім не так. Швидко казка розповідається, та не скоро справа в суді розглядається. Чим більше проходило часу, тим більше дивними виглядали підстави затримки винесення рішення Київським судом м.Харкова. І от, не пройшло і двох років з моменту опублікування Рішення КСУ, і Київський суд м. Харкова сподобився. Однак його рішення було повною протилежністю рішенню його вищого побратима.

Спонукальним мотивом для написання цієї статті1 послужила безпрецедентна змагальність між місцевим судом і КСУ, демонстрація якої свідчить про поглиблення тенденції зневажливого відношення до Конституційного Суду в Україні. Формувалося таке відношення поступово — спочатку на рівні розмов, пізніше стали миготіти безсторонні висловлення в пресі у відношенні тих або інших рішень КСУ. Звичайно, не можна не сказати і про тривале формування його нового складу, у результаті чого, будучи правовою державою, країна довгий час не має цього важливого конституційного органа.

І от на цьому тлі з’являється і перший плід — аргументація місцевим судом того, що застосування рішення КСУ з питань допоміжних приміщень у житловому будинку безпідставно. Воістину — що посієш, те і пожнеш! Очевидно, Київський місцевий суд м.Харкова вніс посильну лепту в процес повалення КСУ з його п’єдесталу вищого судового органа, рішення якого обов’язкові для усіх. І якщо Верховній Раді дозволено не формувати КСУ, то чому б і місцевому суду не штовхнути Конституційний?

Власне кажучи, місцевий суд рахував, що передача в 1992 р. спірного житлового будинку в комунальну власність саме і не дозволяє застосувати офіційне тлумачення КСУ Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», оскільки в ньому мова йде про приватизацію державного житлового фонду», у той час як у нас виникла суперечка про комунальний житловий фонд.

1 Стаття на цю тему у мене була підготовлена ще у 2003 році. Після ж винесення Конституційним Судом Рішення, в якому чітко і логічно тлумачилося поняття допоміжних приміщень і прав на них, порядку набуття права власності а правового режиму цього майна, потреба в статті відпала. Та й некоректно було писати статтю в той час, коли рішення Київським судом м. Харкова ще не було винесено.

не має жодного відношення до підвалів, оскільки з комунальної власності допоміжні приміщення вибули одночасно з приватизацією квартир.

Для власників квартир не має значення, як буде вестися облік допоміжних приміщень у БТІ, як повинно фіксувати зміну суб’єкта права власності після приватизації квартир під час відсутності з їх боку обов’язку звертатися за подібним оформленням.

У будь-якому випадку при продажі цих приміщень Управління комунального майна і приватизації є неналежним відчужувателем, тому що були продані приміщення, що вже не перебували в комунальній власності. Очевидно, що в такому випадку пані Д. виступила добросовісним набувачем, що втім, не став і не міг стати власником. Звичайно, їй можна тільки поспівчувати, однак це почуття навряд чи в мешканців переросте в подарунок підприємниці за витрачені нею попусту кошти. Немає сумнівів також у тім, що й у неї є законні способи захисту своїх прав проти недобросовісного відчужувача — Управління комунального майна, що вона чомусь не хоче використовувати.

От такі ті аргументи, що представляються безперечними, як для мене безперечно і те, що варто шанувати Конституційний Суд і дотримувати гідне обличчя в будьякій ситуації. Утрата правосвідомості, нігілізм у відношенні права і маніпулювання правовими категоріями ні до чого доброго не приведе. На жаль, це стає все більш очевидним у нашій з вами дійсності.

Проблематика державної реєстрації права власності та набуття майна добросовісним набувачем*

(Надруковано без змін)

Правочини є тими найпоширенішими юридичними фактами, з якими ми найчастіше маємо справу і з якими пов’язані такі питання, як виникнення зобов’язання та його виконання, набуття права власності, можливість здійснення розпорядження своїм майном та багато інших важливих для юриспруденції понять. Для настання юридичних наслідків часто буває недостатньо одного юридичного факту, потрібний певний юридичний склад. Важливо при цьому розуміти, що наявними мають бути всі елементи цього складу, бо в протилежному випадку наслідки не наступають. Все це має значення для впевненості осіб у своїх правах і можливості їх безперешкодно здійснювати, для надійності правового становища осіб і, як наслідок, у цілому для рівня цивільного обороту, а також для захисту прав тих осіб, права яких виявляються порушеними внаслідок недосконалості правових механізмів, нездатних надійно їх захистити. Зрозуміло, що окреслене коло питань дуже широке, тому проаналізую лише деякі з зазначених аспектів.

Договори про набуття права власності.

Зазвичай договори про набуття права власності опосередковують виникнення цього права у певної особи з відповідним його припиненням у іншої особи (по-

* Опубліковано в журналі «Нотаріат для вас». — 2007. — №4. — С.37–42.

переднього власника). І хоча таких договорів багато, обмежуся лише розглядом купівлі-продажу.

При цьому слід мати на увазі зміст (1) та форму (2) договору, передумови його укладення (3), необхідність його державної реєстрації в певних випадках (4), необхідність державної реєстрації прав, набутих за цим договором, у певних випадках (5), умови виникнення права власності у набувача (6), момент виникнення права власності у набувача (7), вади цієї процедури та їх вплив на наслідки договірних відносин (8), правове становище добросовісного і недобросовісного набувача (9), захист прав добросовісного набувача і власника (10), співвідношення позовів (конкуренція позовів), які можливо вчиняти при цьому (11).

Щодо пунктів 1–5, то їхня проблематика достатньо повно висвітлювалася у попередніх номерах журналу1. Зміст договору має обов’язково визначати істотні умови, передбачувані законодавством, а також інші умови за бажанням сторін. Форму договору, що вимагається законом, сторони мають додержуватися під загрозою не тільки несприятливих наслідків, а й нікчемності правочинів, у разі недодержання їхнього нотаріального посвідчення, а в певних випадках, передбачених законом — і при недодержанні простої письмової форми). Передумови укладання договору мають також істотне значення, наприклад, у разі необхідності отримання згоди подружжя або органів опіки та піклування, при оформленні документів, що вимагаються для подання нотаріусові (наприклад, якщо особа стала власником квартири в будинку житловобудівельного кооперативу, а свідоцтво про право власності не отримала). Як правило, до кола цих документів входить і витяг із реєстру прав на нерухомість, якщо предметом договору є відповідний об’єкт. Відомо, що нотаріус одночасно з посвідченням правочину реєструє його у випадках, передбачених законом. Після завершення цього етапу підлягає державній реєстрації ще й право на майно, набуте за укладеним договором. При цьому лунають нарікання на запроваджуваний в українському праві порядок оформлення правочинів та прав із відповідними наслідками не тільки для покупців, а й стосовно публічної достовірності інформації про права на нерухомість. Важливим є момент виникнення права власності на майно за договором, яким може бути: його передача (за загальним правилом), прийняття, нотаріальне посвідчення правочину, державна реєстрація останнього, проведення розрахунків між сторонами, інші факти, що передбачаються сторонами договору із наданням їм правовстановлювального значення. Внаслідок цього умовами виникнення права власності у набувача буде, насамперед, наявність права власності у відчужувача, тобто його повноваження з укладання правочинів щодо майна, а також додержання передбаченої законом процедури їхнього укладення і оформлення.

1 Спасибо-Фатєєва І.В. Нерухоме майно як об’єкт цивільних правовідносин Права на нерухоме майно // Нотаріат для Вас. — 2006. — №9. — С. 27–33; Вона ж. Укладення договорів щодо нерухомого майна // Нотаріат для Вас. –- 2006. — №11. — С. 35–39; Нотаріальне посвідчення правочинів із нерухомістю та їх державна реєстрація як способи «укріплення» прав // Нотаріат для Вас. — 2006. — №12. — С. 34–39; Оформлення переходу права власності на нерухомість // Нотаріат для Вас. — 2007. — №1–2. — С. 87–92.

Після наведених стислих підсумків найважливіших аспектів укладення договорів відчуження майна перейду до аналізу вищезазначених пунктів 8–11, що за суттю і є тими наслідками, які настають при недодержанні сторонами встановлених законом вимог.

Ще раз хочу наголосити на тому, що перевантаженість публічними діями українського механізму переходу права власності за договором (нотаріальне посвідчення, державна реєстрація правочину та державна реєстрація права) не свідчать про достовірність інформації нотаріальних та державних реєстрів про право власності. Це обумовлено тим, що за ЦК України право власності за правочинами, які потребують державної реєстрації, переходить з моменту такої реєстрації. По-перше, стає незрозумілою функція нотаріуса, який двічі вчиняє необхідні для укладення правочину дії; по-друге, сутність і правова навантаженість цих подвійних дій також мало зрозуміла; але особливо важливо усвідомлювати, що, по-третє, найголовніше, з чим мало б пов’язуватися право власності — реєстрація права — в нашому механізмі правовстановлювального значення не має.

Складається враження, що така потрійна вимога до правочинів із нерухомістю є логічним наслідком, що випливає з норм ЦК. На перший погляд, дійсно, в ч. 2 ст. 182 ЦК йдеться про державну реєстрацію прав на нерухомість і правочинів з нею, але це є начебто наслідком ч. 1 цієї самої статті, в якій визначається, що саме підлягає державній реєстрації — це право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їхнє виникнення, перехід і припинення. Таким чином, якщо вважати, що обмеження, виникнення, перехід і припинення права власності являють собою правочини, то вони підлягають державній реєстрації. Але навіщо тоді реєструвати окремо ще й право власності у нового власника?

Ще одне питання, яке виникає внаслідок співставлення статей 182 та 210 ЦК: чи означає такий їхній зміст, що всі правочини з відчуження нерухомості підлягають державній реєстрації внаслідок того, що вони опосередковують виникнення, перехід і припинення права власності, чи слід окремо у відповідній статті закону відшукувати вимогу про державну реєстрацію того чи іншого договору? Наприклад, таке позначення відсутнє в статтях 719, 1304, а є в статтях 657, 732, 745 ЦК. А як бути з договорами, не врегульованими в ЦК (не пойменованими)? Наприклад, про перехід права власності на нерухомість, що є предметом іпотеки або лізингу? З одного боку, логічно визнати, що всі правочини з нерухомістю підлягають державній реєстрації, але навіщо тоді позначати в тексті певних статей про це ще раз, якщо один раз загальним чином ст. 182 ЦК все ухвалено? З іншого боку, якщо користуватися ст. 210 ЦК окремо від статті 182, то треба реєструвати лише ті правочини, про які чітко вказується у відповідних статтях особливої частини ЦК або окремих законах.

Чому тоді дарування опиняється в іншому становищі, ніж купівля-продаж нерухомості? Це не тільки нелогічно, а й не відповідатиме публічній функції державної реєстрації — якщо право власності пов’язується саме з державною реєстрацією правочину, то право власності на нерухомість, що переходить за різними договорами,

не може виникати у різні моменти, адже закон встановив зв’язок цього моменту з державною реєстрацією. Більше того, здається, що нічого й не змінюється стосовно моменту переходу права власності у випадках укладення договору дарування та купівліпродажу нерухомості. Так, якщо не застосовувати правило ст. 182 ЦК як загальну вимогу до всіх договорів про відчуження нерухомості і не вважати за необхідне державну реєстрацію договору дарування, то обдаровуваний нерухомістю стає власником у момент нотаріального посвідчення правочину (ч. 3 ст. 334 ЦК), а покупець нерухомості — з моменту державної його реєстрації. Однак, оскільки ці дії здійснює нотаріус і практично одномоментно, то які практичні наслідки тягнуть за собою частини 3 та 4 ст. 334 ЦК? Не думаю, що в цьому є сенс. Більше того, якраз навпаки, складається враження, що ЦК і Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» мають певні недоліки, що й потягли за собою непорозуміння з державною реєстрацією та з моментом виникненням права власності.

Цікаво, що в Росії, в ЦК і Законі про державну реєстрацію прав на нерухомість, зазначається також на те, що коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ч. 2 ст. 223 ЦК РФ). Втім, механізми, розуміння та наслідки такої реєстрації, навпаки, пов’язуються не з правочином щодо відчуження, тобто не він реєструється,

іправо власності переходить не з моменту реєстрації правочину, а з моменту реєстрації права. Більше того, в ЦК РФ передбачається обов’язкова державна реєстрація правочинів продажу житлових приміщень (ст. 558), підприємств як єдиних майнових комплексів (ст. 560), дарування нерухомості (ст. 574) і навпаки — правочини з іншими об’єктами, що являють собою нерухомість, не підлягають державній реєстрації.

Здається, що непорозуміння того, що саме і коли підлягає державній реєстрації

іякі наслідки воно тягне для виникнення права власності, в українській дійсності викликане формулюванням ст. 182 ЦК України та ст. 19 України Закону «Про державну реєстрацію …» з приводу того, що безпосередньо піддається державній реєстрації. Особливо потребує зваженого аналізу термін «перехід» права власності, бо саме він усвідомлюється як безпосередньо пов’язаний з поняттям правочину. Дійсно, завжди сприймається, що правочин (договір купівлі-продажу) вчинюється для переходу права власності на майно від однієї особи до іншої, і його виконання якраз і призведе до вказаної мети. Втім, тут потрібні певні зауваження.

По-перше, якщо має місце такий договір, то ним охоплюється одночасно і перехід права власності від однієї особи до іншої, і, відповідно, виникнення цього права у однієї особи з припиненням у іншої. Тобто, все це є наслідком однієї юридично значущої дії — правочину — договору купівлі-продажу. Навіщо ж його розривати на частини?

По-друге, як вказує росіянин К.І. Скловський, право взагалі не переходить,

ітака термінологія є неточною. Справді, якщо звернутися до ст. 202 ЦК України, в якій надається поняття правочину, то ним не охоплюються дії щодо переходу прав та обов’язків, а лише вказується, що ними є дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, а, отже, і права власності.

Ст. 334 ЦК України присвячена саме проблемі набуття права власності за договором (а не переходу і припиненню).

Все це свідчить про те, що в означених випадках має йтися про державну реєстрацію юридичного факту (точніше — юридичного складу) — виникнення права власності у певної особи — набувача за договором. Одночасно робиться напис про припинення цього права в іншої особи — відчужувача, але переважне значення, безумовно, має набуття права власності, бо метою ведення державного реєстру прав є свідчення про право.

Наведене викликає необхідність звернутися до юридичного складу і до зв’язку володіння майном (тримання його у себе) з правом на це майно. Юридичний склад (кілька юридичних фактів), що призводить до набуття особою права власності, обумовлює кілька правил, які слід постійно мати на увазі. Правило перше: «Відчужувач не може передати більше прав, ніж має сам». Це правило відоме ще з давньоримських часів, але постійно піддавалося трансформаціям під впливом іншого, також загальнопоширеного правила, яке з німецької перекладається наступним чином: «Рука за руку відповідає». Детальніше це означає, що якщо власник передав свою річ іншій особі, від якої вона перейшла до третьої, то він не міг її витребувати від останньої особи, в якої знаходилася його річ.

Правило друге. Не можливо, аби право власності належало двом особам одночасно (звичайно, що не йдеться про право спільної власності). Тобто, воно може виникнути у однієї особи лише після того, як припиниться в іншої. При цьому не буду описувати конструкцію права довірчої власності, що допускає одночасне існування титульного і довірчого власників, адже з його введенням до українського права (до ст. 316 та інших ЦК) розуміння його сутності на тлі усталених у нас правових категорій так і не настало. Отже, з другого правила слідує третє — що виникнення права і його припинення — поняття одномоментні (практично завжди), і не може існувати навіть мізерного проміжку часу, коли б річ вибула від одного власника і не потрапила б до іншого.

Знов-таки, для повного охоплення всіх варіантів слід було б окремо оговорити такі аспекти припинення права власності у однієї особи і виникнення його у іншої, як:

–відмова від права власності і його виникнення у іншої особи, умови того, хто буде новим суб’єктом права;

–спадкування;

–реорганізація юридичної особи;

–передача майна в якості вкладу до статутного капіталу створюваного господарського товариства;

–набуття права на майно добросовісним набувачем.

Однак, враховуючи межі цієї статті, підсумую наведене вище щодо сутності і значущості державної реєстрації та перейду до набуття права на майно добросовісним набувачем. Підсумки мають бути наступними.

В праві України слід запровадити такий правовий механізм, за яким правочини піддавалися б належному оформленню за усталеними у нас вимогами,

а саме — якщо укладається правочин з нерухомістю, то він потребує нотаріального посвідчення. Державна реєстрація має стосуватися прав (а не правочинів!), чим фіксується факт наявності права власності у певної особи, що виникає на підставі чітко визначених юридичних фактів, які становлять юридичний склад. Момент набуття права власності на нерухомість має пов’язуватися виключно з внесенням даних до державного реєстру прав. Дані державного реєстру слід вважати єдино достовірними і не просто покладатися на них або використовувати їх для укладення в подальшому правочинів з майном (скажімо, як це ми робимо, беручи витяг з реєстру), а діяти таким чином, аби факт укладення правочинів із нерухомістю і, відповідно, здійсненням державної реєстрації прав нового власника виключав би задоволення позовів про визнання недійсними цих правочинів або витребування майна від особи, позначеної в реєстрі власником, або про визнання права власності за іншою особою1.

Що це дасть? Які переваги матимемо у разі такого підходу? По-перше, вдається уникнути зайвої і такої, що нічого не додає, державної реєстрації правочинів. По-друге, державний реєстр прав на нерухомість відповідатиме дійсності. По-третє, укріпиться цивільний оборот наданням гарантій набувачам за рахунок того, що вони не опиняться під загрозою вилучення у них майна особою, яка доведе своє право на придбане ними майно. По-четверте, нарешті «розшиється» та складна ситуація, що вже неодноразово обговорювалася на сторінках журналу та й взагалі в юридичній пресі — щодо можливості для сторін позначити інший момент виникнення права власності на майно за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. За такою схемою, коли право власності пов’язується з його державною реєстрацією, беззаперечно те, що можна було б інше передбачити в договорі, а вже після виконання його умов робиться запис у держреєстрі про набуття права власності. Тоді дані держреєстру про право на майно були б однозначно і неспростовно вірними і не допускалися б жодні виключення з нього.

Набувач при нормальному ході подій стає власником майна і реєструється в реєстрі. Однак, можливі й інші варіанти, якщо, скажімо, договір укладено (з додержанням усіх вимог, тобто до його дійсності, в тому числі до форми), а майно не передано, або майно передано, а в договорі зазначено на інший момент виникнення права власності — після проведення повних розрахунків, або і договір укладено, і майно передане, а право власності на нього не зареєстроване.

Спочатку варто звернути увагу на укладення договору і перехід права власності, що немовби і являють собою сіамських близнюків, але в юридичній науці часто відмежовуються із позначенням навіть на те, що при цьому виникає два правочини —

1 При цьому також можуть мати місце виключення, скажімо, якщо є підстави вважати правочин, за яким перейшло право власності до набувача, укладеним під впливом насильства, обману тощо. Тобто, передусім для запровадження принципу публічної достовірності даних реєстру має значення, що набувач цілком і повністю покладається на те, що у відчужувача є право на майно, яке він передав за договором. Жодні заперечення при цьому не можуть братися до уваги.