sbornik

1.3.Земля і земельні ділянки. Торкнулися зміни й такого об’єкту, як земля, яка поступово стала надходити у власність недержавних осіб, що передбачалося внесенням до Земельного кодексу 1990 р. відповідних змін. Також цими процесами були охоплені реформування відносин в сільськогосподарській сфері, розпаюванням землі, приватизацією тощо. В новому Земельному кодексі 2001 р. вже було безпосередньо передбачено, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (ч.3 ст.78 ЗК). Втім, збереглися й понині заборони для іноземних громадян та осіб без громадянства щодо земель сільськогосподарського призначення.

Тобто, реформування земельного законодавства привело до виникнення такого об’єкту права власності, зокрема, приватної власності, як земельна ділянка.

1.4.Об’єкти в сфері підприємництва. З прийняттям в 1991 р. Закону України «Про підприємництво» поступово складається потреба у розширенні кола об’єктів, що використовуються для підприємницької діяльності. Це вже не окремі речі, а складні їх сукупності. З виконанням державних програм роздержавлення та приватизації

вприватну власність потрапляють такі об’єкти, як цілісні майнові комплекси, перша згадка про яких була в законодавстві про оренду і приватизацію .

2. Втім, єдиного узагальнюючого акту щодо загальних змін у визначенні об’єктів такого роду, як земля, земельні ділянки, будинки, квартири, споруди, майнові комплекси на той час прийнято не було. Така ситуація тривала до 2004 р. — до набрання чинності новим Цивільним кодексом України.Поняття нерухомого майна.

2.1.В ст. 182 ЦК України знов відновлено таку класифікацію речей, які їх поділ на рухомі та нерухомі. Очевидно, важливим для цього є виявлення тієї особливості цих об’єктів, яка знаходить свій прояв у їх правовому режимі, що і дозволяє їх охарактеризувати в типовій для них правовій сфері існування1.

Беззаперечним є те, що найважливішою сферою для цього є цивільний оборот, який, власне, і обумовлює необхідність такого поділу і вимагає закріплення певних правил щодо обороту нерухомості. В цьому є потреба для створення найбільшої міцності2, стабільності обороту, надання йому визначеності, доказовості, зовнішньої розпізнаваємості3 забезпечення безпеки прав на нерухомість та інтересів третіх осіб4. Це досягається, як правило, встановленням більш складних та важких у порівнянні з іншим оборотом правових форм5. Вказувалося також на можливість внаслідок постійної фіксації нерухомого об’єкта в просторі сконцентрувати в одному місці всі записи, що стосуються цього об’єкта (на відміну від рухомих речей, щодо яких це неможливо в силу їх, природи)6.

Вотчинные права. М.: Статут, 2002. — С.88–91.

2.2.Розподіл речей на нерухомі і рухомі обумовлений насамперед їхніми фізичними властивостями. Нерухомі речі постійно знаходяться на одному місці (земля, житлові будинки, інші будівлі, споруди тощо), а їхнє переміщення в просторі або неможливо зовсім, або може привести до їх істотного знецінювання. Тобто їхнє переміщення без непропорційної шкоди їхньому призначенню неможливо. Рухомі речі підлягають вільному переміщенню в просторі. Це слідує з загального уявлення про нерухомі речі, хоча висловлюється й те, що сучасні технічні досягнення дозволяють переміщувати навіть монументальні будівлі без завдання їм збитків та їх руйнування1.

Отже, визначальним для віднесення речі до нерухомих був і продовжує залишатися її зв’язок із землею.

Втім, ця ознака не завжди однозначно спрацьовує. Так, російська судова практика помилково віднесла стаціонарний промисловий холодильник до рухомого майна2, очевидно, внаслідок більшої, ніж в інших випадках, залежності розуміння цього об’єкта від оціночності поняття міцного зв’язку з землею3. У відсутність же позначення в українському законодавстві на міцність зв’язку з землею, збільшується й коло проблем, оскільки треба надати оцінки тому зв’язку, який має об’єкт із землею і як це впливає на його властивість і правовий режим. Це стосується, наприклад, павільйонів, зупинок з відповідним обладнанням, а, можливо, й торгівельною точкою, тощо.

2.3.Добре, що наше законодавство не пішло шляхом визначення як нерухомості майна в силу його призначення, як це зроблено у Франції та деяких інших країнах4. В такому разі до нерухомих речей мали б відноситися машини, обладнання, інструменти, сировина, що використовується в підприємницькій діяльності, сільськогосподарське знаряддя і тварини тощо5. Цей критерій принципово відрізняється від критерію віднесення космічних об’єктів та суден до нерухомих, що викликане складністю цих речей і необхідності врахування їх значущості для цивільного обороту. Тобто, для віднесення цих речей до нерухомих враховується їх «юридичне життя». Перелічені об’єкти, які є рухомими речами (тварини, сільськогосподарський інвентар, тощо), поміщуються на земельній ділянці і забезпечують її експлуатацію та обслуговування6. Вони поєднуються з іншою річчю — земельною ділянкою, яка беззаперечно є нерухомістю за фізичним критерієм, а обслуговуючі речі прирівнюються до нерухомих також за своїм фізичним призначенням.

1 Див.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство

иправо. — 1998. — №8. — С. 91.

на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. Ред. П.В.Крашенинникова. — М.: Спарк, 1999. — С.14–15.

4 Див.: ст.524 ФЦК,ст.ст.750, 751 ЦК Мексики, ст.43 Бразілії. З цього приводу див. також: Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: в 2-х т. Т.1: Основы: пер.

–не є нерухомістю, а на них лише поширений відповідний режим нерухомих речей (пароплави, літаки).

2.6. Тобто, при віднесенні речей до нерухомих до уваги мають братися такі критерії:

–фізичний стан

–правовий аспект1 .

Який з них переважає? Це питання є надто вагомим, щоб на ньому не зупинитися. Тобто іноді робиться спроба визначити, що при цьому має пріоритет: перший чи другий критерій. Якщо другий, то нерухомої речі немає, доки вона не буде піддана державній реєстрації. (Наприклад, в ЦК штату Каліфорнія в § 658 прямо передбачено віднесення майна до нерухомого в силу закона2). Якраз подібний приклад можна навести з незавершеним будівництвом, про яке буде йтися в подальшому. Хоча природно цей об’єкт є нерухомим, але до останнього часу юридично він нерухомістю не визнавався, оскільки його не було включено до переліку об’єктів, що підлягають державній реєстрації.

Правовий аспект має істотне значення, оскільки в певних юридичних конструкціях задіюються лише ті чи інші об’єкти, окремі договори можуть укладатися тільки з приводу речі, яка є нерухомою, тобто саме вона визначає предмет договору і вид договору. Наприклад, предметом іпотеки може виступати тільки нерухоме майно. Договір позики та позички розрізняється насамперед за предметом: предметом першого можуть бути тільки рухомі речі, та до того ж, визначені родовими ознаками; предметом другого — нерухомі речі.

Слід також відмітити, що й правовий режим різних нерухомих речей не є однаковим3. Так, має певні відмінності регулювання сільськогосподарських земель.

Однак іноді виникають й інші нетривіальні ситуації. Якщо законодавець визначає, що певні речі в силу свого правового значення відносяться до нерухомих, то на них має поширюватися правовий режим нерухомих речей. Це насамперед стосується космічних об’єктів, суден та підприємств. Державна реєстрація прав на них визначає склад нерухомості в силу закону, а державна реєстрація прав і правочинів визначає приналежність вказаних об’єктів певному суб’єкту4.

Однак на сьогодні законом не передбачається державна реєстрація прав на підприємство як єдиний майновий комплекс, хоча воно віднесено до нерухомих речей. Окремо від інших об’єктів має врегульовуватися державна реєстрація космічних об’єктів та суден, бо Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» на ці об’єкти не поширюється. І взагалі слід прислухатися до відомого цивіліста Р.Саватьє, який висловлювався, що не реєстрація повинна

1998. — С.6.

відносин між цивільним і земельним (природноресурсовим) законодавством. При цьому варто враховувати ст.9 ЦК, який установлюється пріоритет у регулюванні природноресурсових відносин відповідним законодавством, а цивільне законодавство регулює їх лише за умови, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства1.

2.8.Що стосується права власника земельної ділянки на забудову, то воно більш детально урегульовано в ЦК із указівкою на можливість виникнення в результаті здійснення власником свого права на забудову нових об’єктів права власності — житла, різних будівель, споруд тощо.

Умовою здійснення власником земельної ділянки свого права на забудову є дотримання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також вимог про цільове призначення земельної ділянки. Ці вимоги містяться

вчисленних нормах публічного законодавства, якими регулюються порядок початку і здійснення забудови, будівельні норми і правила, порядок прийняття закінченого будівництва в експлуатацію.

При недодержанні зазначених вимог будівництво буде вважатися самовільним із наслідками, передбаченими ст.376 ЦК.

3. Прості і складні нерухомі речі. Згідно з ст.188 ЦК, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

3.1.Види складних речей.

а) Простою буде будівля, споруда. До речі, висловлюється точка зору щодо недоцільності розмежування понять «будівля» і «споруда», оскільки вони не відносяться до правових категорій2. Це обумовлюється однаковими правилами, які встановлює законодавець для цих об’єктів. Втім, слід враховувати й важливість призначення цих об’єктів, яким є стосовно будівель постійне перебування в них людей для проживання або роботи, а для споруд — чисто технічні цілі їх існування і в яких люди перебувають тимчасово3 або взагалі перебувати не можуть. Аргументи, висловлені проти такого бачення, пропонують враховувати різність споруд, наприклад, шахт, частка яких призначена для перебування в них людей, а частка — виключно технічна споруда4.

Будівлями є житлові та нежитлові будинки. До споруд відносяться мости, залізниці, лінії електропередач, трубопроводи, шахти, причали. Спірним є віднесення до споруд доріг (чи вона є складовою земельної ділянки, чи окремою річчю — спорудою). Очевидно, що перший варіант є прийнятнішим.

б) Може бути простою річчю й житловий будинок, навіть багатоповерховий (щойно побудований)5. Однак якщо він вже функціонує за призначенням,

в ньому проживають люди та ще й мають право власності на інші об’єкти цього будинку (квартири), то виходить, що цей об’єкт (житловий будинок) є складним.

До складу такого об’єкта, як житловий будинок, входять інші об’єкти — квартири, нежитлові та допоміжні приміщення:

–квартирами згідно ст. 382 ЦК є ізольовані приміщення в житловому будинку, призначені та придатні для постійного у них проживання;

–нежитлові приміщення належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин;

–допоміжними є приміщення багатоквартирного будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) — ст.1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

З цього приводу слід кілька слів сказати взагалі про приміщення. В ст.379 ЦК лише вживається термін «приміщення» як різновид об’єкту поряд із житловим будинком та квартирою, яке якщо воно придатне та призначене для проживання, буде житловим. А в ст. 1 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначаються допоміжні та нежитлові приміщення. Отже, у відсутність єдиного визначення приміщення, у нас є визначення окремих їх видів.

На відміну від українського, російським законодавством надається визначення приміщення у ст. 1 Федерального закону «Про товариства власників житла»1, згідно якої приміщенням є одиниця комплексу нерухомого майна (частина жилої будівлі, інший пов’язаний з жилою будівлею об’єкт нерухомості), виокремлена в натурі, призначена для самостійного використання для проживання, нежитлових або інших цілей2, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, а також Російської Федерації і муніципальних утворень.

Містяться визначення приміщень і в юридичній літературі. Наприклад, вони визначаються як функціональна частина будинків, споруд або будівель, виокремлена від інших функціональних частин фізичними границями, які не мають розривів3. Отже, в будь-якому разі приміщенням є відокремлена частина будинку або споруди, яке за призначенням може бути житловим, допоміжним або нежитловим.

Утім, це не так просто, як здається на перший погляд, оскільки приміщення, хоч

ііснують юридично як об’єкт, окремий від іншого об’єкта — будинку, але якраз останній з них врешті решт і складається. І якщо право на ці об’єкти належить різним особам, то самі об’єкти мають бути не просто різними теоретично, а чітко виокремлені фактично.

Проте це не завжди можна в дійсності зробити. Наприклад, як виокремити

житловий будинок і квартиру? Перший належить територіальній громаді, будучи об’єктом права комунальної власності, а другий — приватній особі. Між тим стіни будинку одночасно є стінами квартир, а стіни квартир також належать різним влас-

декс». 94/05. С.105.

як поєднання для досягнення певної мети, то можна виділити цех або філію, які і в такому разі будуть продовжувати являти собою закінчений цикл виробництва. Тоді це буде подільною річчю, і такий процес є прийнятним. Однак це не береться до уваги, скажімо, при приватизації державного майна, коли критерії можливості виділу цеху з його окремою приватизацією, не завжди враховують єдність виробничого циклу.

Наступне, що також має значення при характеристиці майнового комплексу, це те, що, будучи єдиним об’єктом, він не може знаходитися у власності кількох осіб. Г.Ф Шершеневич звертав увагу на дві ознаки комплексного об’єкта цивільних прав: а) наявність єдиного імені, яким позначається сукупність речей, та б) виступ в юридичних відносинах як єдине ціле1.

Саме така єдність робить доцільним виникнення нового об’єкта — єдиного комплексу (наприклад, підприємства) замість окремих сукупностей речей. Можна навіть проілюструвати ті корисні для цивільного обороту властивості такого об’єкта, як єдиний майновий комплекс (підприємство):

а) його використання в цілому вигідніше, ніж його окремих частин2. Дійсно, може бути окреме приміщення, може в приміщенні розташовуватись перукарня, клієнти якої записуються в чергу, бо їм надають кваліфіковані послуги, їм зручно і комфортно, а може в цьому приміщенні бути й інший бізнес, який опинився неприбутковим. І ми це часто спостерігаємо, коли з одного і того ж приміщення з’їжджають один за другим підприємці, а якийсь став в ньому ефективно працювати.

Тобто, єдність має істотне значення для майна, пов’язаного в єдине ціле, що є дещо іншим, ніж кожна перелічена в ньому складова і, навіть, їх механічне складення. Ще в XIX столітті став використовуватися вираз підприємство «на ходу», яке оцінювалося дорожче, ніж ціна тих речей, які входили до його складу. Це і понині так3. Іноді дуже важливо придбати все разом, враховуючи, що вся діяльність вже налагоджена, про цей бізнес знають і він користується попитом. Тому його придбання надасть вигоду покупцеві значно більшу, ніж якщо він купить окремо приміщення, окремо обладнання тощо;

б) виникнення такого об’єкта, як підприємство, надає можливість взяти його й в оренду, оскільки це окремий об’єкт права. Але до нього включаються й майнові права. Якщо ж їх розглядати окремо, то майнові права не можна було б орендувати, а в єдиному комплексі це можливо;

в) навпаки, якщо говорити про майнові обов’язки, то при їх переданні іншій особі відчужувач має отримати згоду на це від кредиторів (ст.520 ЦК). Коли ж відчужується підприємство, то в його складі є й майнові обов’язки, але продавець підприємства не узгоджує його продаж з кредиторами.

Тому, очевидно, вірно, що підприємство має значення насамперед, у відносинах обігу4.

зовский сб. науч. трудов. Вып.2. — М.: Статут, 2002. — С.201.

3.3.Окремо слід сказати про підприємство, яке з 2004 р. трансформувалося

воб’єкт права, а до 2004 р. було лише суб’єктом права. Правда, не варто забувати, що й понині в Господарському кодексі підприємство визнається суб’єктом права. Тому в дійсності існує плутанина, бо незважаючи ні на віщо в дійсності продовжують вживати такі вирази, як «працюю на підприємстві», «підприємство уклало договір»,тощо, що свідчить про розуміння підприємства як суб’єкта права. Навіть, якщо говорять «підприємство господарського товариства», то як правило, мають на увазі дочірнє підприємство, створюване за ст.9 Закону України «Про господарські товариства», а не майно господарського товариства, як це було б вірно за ст.191 ЦК.

Іноді й цивілісти стверджують, що підприємство одночасно є об’єктом і суб’єктом , самостійним учасником цивільного обороту1. Парадокс ситуації полягає в тому, що таке розуміння підприємства приводить до того, що вираз «продати підприємство» сприймається як продаж суб’єкта. В той же час, як вірно замітив В.В.Вітрянський, ситуація, коли допускається продаж суб’єктів цивільних прав та обов’язків, виявляється парадоксальною2.

Часто поняття підприємства не як суб’єкта ототожнюється з бізнесом тієї особи, яка «стоїть» за цим підприємством, тобто це, як правило, засновники (учасники)3. Вбачають й інші ракурси поняття «підприємство», які узагальнено можна позначити вслід за В.А.Беловим, в такому розумінні:

–підприємство як діяльність підприємця;

–технічно відокремлене майно, яке може визначатися об’єктом прав;

–майно як об’єкт прав;

–майно, відділене від підприємця, яке набуло статусу суб’єкта прав;

–ідеальна юридична субстанція.

З наведеного достатньо ясно, що розбіжності між ЦК та ГК щодо поняття підприємства є не просто незручностями, а вадами нашого законодавства. Тому навряд чи можна підтримати оптимізм О.В.Дзери, який стверджує, що ЦК вніс «певну однозначність у розуміння змісту поняття «підприємство»4. Не думаю також, що його вживання в ГК «не суперечить положенням ЦК, оскільки воно повною мірою індивідуалізує ту чи іншу особу», будучи обслуговуючим її5. На мій погляд, це не так і треба якнайскоріше цих розбіжностей позбавитися.

Як завжди в таких випадках, краще, ніж класики цивілістики, не скажеш: «Визнання ...підприємства як такого юридичною особою зводило б нанівець саме поняття юридичної особи. Цілком очевидно, що підприємство не суб’єкт, але об’єкт права»6.

1 Див.: Цивільне право України: Академічний курс: Підруч.: У двох томах / За заг. Ред. Я.М.Шевченко. — Т.1. Загальна частина. — К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. — С.114. Автор — М.В.Венецька.

Федерации // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С.Алексеева. — М., 2000. — С.52 та ін. 4 Див.: Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар/ за ред. розробників проекту Ци-

вільного кодексу України. – К.: Істина, 2004. – С.135.

5Там само.

6Цит. по: Каминка А.И. Очерки торгового права. – М.: Центр ЮрИнфоР”, 2002. – С.149.