§5. Действие договора. Толкование договора

По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 395 ГК). Одновременно возникает и обязательство из договора. Но стороны вправе распространить условия заключенного договора на их отношения, возникшие до заключения договора. Такие отношения могут быть основаны на другом договоре, и стороны желают дополнительно урегулировать определенные моменты, например, заключают к основному обязательству соглашение о неустойке.

Окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон по договору. Они продолжают действовать до определенного сторонами в договоре момента окончания их исполнения. Например, и по истечении срока договора поставки сохраняется обязанность покупателя оплатить поставленный товар. Но в законодательстве или в договоре может быть предусмотрено прекращение обязательств сторон по договору одновременно с окончанием срока его действия.

В соответствии в п. 4 ст. 395 ГК окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Необходимость в толковании договора возникает в связи с неясностью или неполнотой отдельных условий договора, разногласиями сторон о его правовой природе, смысле используемых в договоре понятий и т. д. Толкование договора может производиться как самими сторонами, так и судом в случае разрешения спора. Правила о толковании договора содержатся в ст. 401 ГК и состоят в следующем.

При толковании условий договора сначала принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. Закон отдает предпочтение тому, что написано в договоре, а не тому, что стороны возможно имели в виду. Это способствует большей определенности и стабильности гражданского оборота и ориентирует его участников на тщательную работу над текстом договоров. В случае же неясности условия договора его буквальное значение устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

Если указанные выше правила не позволяют определить содержание договора, выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом во внимание должны приниматься все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон. Эти обстоятельства, перечень которых является примерным, помогают установить волю сторон при заключении договора путем изучения позиции сторон в документах переписки, протоколах (соглашениях) о намерениях, выяснения того, как стороны понимали те же условия в других своих договорах, анализа действий сторон по исполнению договора и т. д.

При толковании договора, особенно его правовой природы, суд использует также нормы о данном виде договора.

§6. Изменение и расторжение договора

Договор выполняет свои функции наилучшим образом лишь в том случае, если он стабилен. Однако принцип стабильности договорных отношений не исключает возможности изменения или расторжения договора. Под изменением или расторжением договора понимается акт, направленный в первом случае на изменение условий, а во втором случае - на досрочное прекращение его действия.

По общему правилу, договор может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон. В случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон, возможно одностороннее изменение условий договора либо его расторжение. Договор считается соответственно расторгнутым или измененным также при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается в силу законодательства либо соглашения сторон. В любое время вправе расторгнуть договор наниматель жилого помещения (ст. 37 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Право отказаться от договора имеют покупатель и поставщик в договоре поставки (ст. 493 ГК), одаряемый и даритель в договоре дарения (ст. 544 и 548), ссудодатель и ссудополучатель в договоре безвозмездного пользования (ст. 653), заказчик в договоре подряда (ст. 669), доверитель и поверенный в договоре поручения (ст. 867 ГК) и т. д.

Порядок изменения и расторжения договора зависит от того, допускается это по соглашению сторон или односторонне. В первом случае, если одна из сторон считает необходимым изменить или расторгнуть договор, она направляет предложение об этом другой стороне по договору. Сторона, получившая предложение об изменении или расторжении договора, обязана дать ответ не позднее срока, указанного в предложении или установленного законодательством либо договором. На случай отсутствия такого срока в предложении, законодательстве и договоре в п. 2 ст. 422 ГК предусмотрен тридцатидневный срок.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и его заключение, если из действующего законодательства или самого договора не вытекает иное. Письменное оформление может осуществляться путем составления дополнительного соглашения или протокола, подписываемого сторонами, либо путем обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами, сообщениями по факсимильной связи и т. п.

При недостижении соглашения (отказе другой стороны изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа от нее в соответствующий срок) требование об изменении (расторжении) договора может быть предъявлено заинтересованной стороной в суд. В качестве оснований для изменения или расторжения договора судом в ст. 420 ГК названы существенное нарушение договора другой стороной, а также иные случаи, предусмотренные законодательством или договором. Согласно этой же статье признаком существенного нарушения договора является причинение нарушением такого ущерба, который лишает сторону получить то, на что она рассчитывала при заключении договора. Для отдельных видов договоров в законодательстве могут указываться конкретные нарушения, признаваемые существенными. Они предусмотрены в нормах о договоре поставки (ст. 493 ГК) и др.

В отличие от ст. 420 в ст. 421 ГК предусматривается изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К существенному отнесено такое изменение обстоятельств, при которых в случае их возможного разумного предвидения стороны вообще не заключали бы договор или заключили бы его на значительно иных условиях.

Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения или расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. В случае недостижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны. При этом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (такой риск несет, например, подрядчик по договору подряда, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств обусловливается также дополнительными условиями. И при наличии всех вышеперечисленных условий оно допускается по решению суда лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Условия одностороннего изменения и расторжения договора предусматриваются в законодательстве (ст. 493, 517, 544, 598 ГК и др.) или в договоре.

В ст. 423 ГК определено время изменения и прекращения обязательств в случае изменения или расторжения договора. Они считаются измененными или прекращенными с момента заключения сторонами соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из самого соглашения или характера изменения договора. При изменении или расторжении договора в судебном порядке таким моментом является вступление в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

По общему правилу, стороны не вправе требовать возвращения исполненного ими до момента изменения или расторжения договора. Но сторона может требовать возмещения убытков от изменения или расторжения договора, если основанием для этого послужило существенное нарушение договора другой стороной.

МАРТЫНЕНКО И.Э.

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

(анализ ст. 223 ГК Республики Беларусь)

Новый Гражданский кодекс Республики Беларусь регулирует правовые отношения, возникающие при осуществлении самовольного строительства в главе 14 "Приобретение права собственности". В обоснование отнесения данной нормы именно в этот раздел кодекса можно указать на то, что самовольное строительство (самовольная постройка) при наличии предусмотренных в законе условий может повлечь возникновение права собственности у застройщика либо другого лица <57>. Приобретение права собственности на самовольно возведенную постройку относится к первоначальным способам независимо от того, за кем признано это право - за самовольным застройщиком или лицом, которому принадлежит земельный участок. В то же время право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за одним из указанных лиц, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан <58>.

Гражданско - правовое регулирование отношений, возникающих в связи с самовольным строительством, имеет целью разрешение круга вопросов, связанных, во - первых, с определение права собственности на объект застройки; во - вторых, решением судьбы самовольной постройки; и, в - третьих, охраной прав и законных интересов граждан и государства. Самовольное строительства затрагивает как государственные интересы, так и права частных лиц. Именно поэтому законодатель неоднократно обращался к правовому регулированию отношений самовольной застройки с целью защиты обозначенных выше интересов.

Административная ответственность за самовольное строительство была установлена в союзных республиках в сороковые годы. В гражданских кодексах 1964 года сформулированы правовые последствия самовольного строительства, оставшиеся фактически неизменными вплоть до последних лет.

Напомним, в соответствии со ст. 104 ГК Республики Беларусь 1964 года, исполком, установив факт самовольного строительства гражданином дома (дачи), принимал в альтернативе одно из трех решений: узаконить самовольное строительство, снести самовольно построенный дом или обратиться в суд с иском о безвозмездном изъятии и зачислении в коммунальную собственность построенных дома (дачи).

На практике в подавляющем большинстве случаев самовольное строительство узаконивалось либо принималось решение о сносе здания застройщиком (или за его счет).

Редки были факты безвозмездного изъятия домов в фонд местных советов. Тем не менее такая практика существовала, она была обобщена постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1977 г. N 5 "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушением действующих правил" <59>. Речь шла о судебной практике, особенностью которой было то, что субъектом нарушения являлся только гражданин, а объектом - самовольно построенный дом, дача или пристройка. На тот период это соответствовало реальным потребностям общества.

Изменения в экономике (формирование негосударственного сектора, изменения в отношениях собственности) потребовали корректировки как определения самого понятия "объект самовольного строительства", так и возможных последствий самовольной застройки.

Если ранее самовольное строительство осуществляли в основном граждане, то в настоящее время его все чаще совершают юридические лица, относительно которых вообще не могли наступить последствия, предусмотренные ст. 104 ГК 1964 года, поскольку юридические лица в ней вообще не были указаны в качестве субъектов отношений по самовольной застройке. Объекты самовольной застройки тоже были рассчитаны лишь на граждан, так как к ним относились только дом, дача или их часть.

Парадоксальность ситуации очевидна: если юридическое лицо самовольно строило себе офис либо производственный участок, магазин и т. п., то к нему не могли быть применены меры гражданско - правового характера.

Именно поэтому ст. 223 нового ГК не делит участников самовольного строительства на юридических лиц и граждан, объединяя их общей формулировкой "лицо, осуществившее самовольную постройку".

Эта же норма относит к самовольной постройке возведение жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества, расширив тем самым круг объектов самовольного строительства.

В настоящее время суд решает вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в силу ст. 223 ГК в двух случаях: когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок в установленном порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку и когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или пользовании другого лица <60>.

Гражданский кодекс прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, - предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда строительство осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил, вопрос сноса (разборки) решается с учетом возможности устранения выявленных нарушений, оформления надлежащих разрешений, мнения уполномоченных государственных (муниципальных) органов.

При возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, следует учитывать, что уполномоченный орган может как решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц, так и сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение.

Возможна и обратная ситуация: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

После вступления в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации.

Но нужно учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за лицом, осуществившем строительство, ни за собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан <61>.

Следует признать правильным подход, когда за самовольное строительство устанавливается система крупных штрафных санкций и налоговых отчислений.

В Российской Федерации на пресечение нарушений в строительстве, в том числе и упорядочение самовольного строительства направлены закон от 17 декабря 1992 г. N 4121 - 1 "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за нарушения в области строительства", постановление Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", Положение о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 1993 г. N 729.

Перспективным для своевременного выявления самовольного строительства является упомянутый выше закон 1992 года. В нем сформулированы самостоятельные составы административных правонарушений:

- строительство объекта без полученного в установленном порядке разрешения;

- нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно - монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или конструктивных элементов;

- уклонение от исполнения или несвоевременного исполнения предписаний, выданных органами Госархстройнадзора;

- осуществление строительной деятельности без полученной в установленном порядке лицензии;

- нарушение правил приема объекта в эксплуатацию.

В этом же законе содержатся элементы экономического воздействия на нарушителей строительного законодательства (за повторное в течение года совершение однородного правонарушения приостанавливается действие лицензии). При этом субъектами административной ответственности выступают предприятия независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, выполняющие:

1) проектные;

2) строительно - монтажные;

3) производящие строительные материалы, конструкции и изделия;

4) являющиеся заказчиком в строительстве или совмещающие

функции заказчика и подрядчика.

Исходя из анализа ст. 222 ГК Российской Федерации, а также норм ранее действовавшего гражданского законодательства, можно сделать вывод, что российский законодатель пошел по пути сужения правовой характеристики самовольного строительства, отнеся к таковому только возведение строения (жилого дома, сооружения или иного недвижимого имущества):

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо

2) без получения на это необходимых разрешений или

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исключено императивное указание на наличие у застройщика и согласованного в установленном порядке проекта.

Представляется, что это не совсем верное решение, так как строительство объектов (зданий, сооружений) без проекта представляет собой один из наиболее часто встречающихся случаев нарушений в строительстве, ведь проектная документация является основой для осуществления строительной, архитектурной и градостроительной деятельности. Строительство (реконструкция, ремонт, реставрация и благоустройство) объектов возможно только при наличии утвержденной проектной документации. По общепризнанной нормативно - правовой формулировке строительный проект представляет собой систему взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе архитектурного и градостроительного проектов, инженерных изысканий, обеспечивающих непосредственную реализацию инвестиций в строительство (реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство) объектов.

Все это свидетельствует в пользу признания строительства без проекта особым случаем самовольного строительства с применением соответствующих санкций за такие действия.

То же самое касается строительства объектов по проектам, не прошедшим обязательной государственной экспертизы. Последняя является одним из механизмов контроля и государственного регулирования инвестиционной деятельности и проводится в целях экономической, научно - технической, социальной и природоохранной политики. Этим же целям служат в России требования о проведении государственной экспертизы условий труда в проектах строительства (РДС 11 - 201 - 95), выполнение которых проверяется самостоятельно либо в составе комплексной экспертизы, осуществляемой вневедомственными территориальными органами Главгосэкспертизы при Министерстве строительства Российской Федерации.

Собственно описанные выше требования содержатся в нормативных актах по строительству во всех странах СНГ.

Так, на Украине с 1994 года действует закон "Об ответственности предприятий, их объединений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства" <62>. Кроме содержащихся в аналогичном российском законе "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства" составов правонарушений, которые не называются административными, законодатель Украины установил ответственность (экономическую - в виде штрафа) за следующие действия: передачу в производство проектной документации, не отвечающей государственным стандартам, нормам и правилам, техническим условиям или утвержденной градостроительной документации, выполнении специальных видов работ в проектировании и строительстве без получения в установленном порядке лицензии.

Также следует отметить установление в Украине мер уголовной ответственности, чего нет в законодательствах других стран СНГ, за организацию групповых действий, направленных на самовольное строительство жилого дома, дачи, хозяйственной или бытовой постройки, а равно непосредственное участие в этих групповых действиях (ч. 3 ст. 199 УК Украины). Если же указанные выше действия, как и простое самовольное строительство (ч. 1 и ч. 2 ст. 199 УК Украины), причинили значительный ущерб предприятиям, учреждениям, организациям или отдельным гражданам, то в соответствии с ч. 4 ст. 199 УК Украины наступает более строгое наказание. Причем санкция названной статьи предусматривает безальтернативную конфискацию незаконно сооруженных строений.

Весьма эффективные правовые нормы по пресечению нарушений в строительстве действуют в Кыргызской Республике. В январе 1994 г. Постановлением Жогорку Кенеша Кыргызской Республики вступил в силу закон "О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики" <63>, который в настоящее время действует в редакции закона от 6 мая 1997 г. N 30. Этот закон формулирует составы 21 административного правонарушения в строительстве, 4 из которых содержат элементы диспозиции нормы "самовольное строительство". Функциями контроля в строительстве обладают департамент (управление) по делам архитектуры и строительства области и г. Бишкек, отдел (главный архитектор) района и города. По фактам самовольного строительства в судебные органы Кыргызской Республики в 1998 году передано 16 дел. Случаев безвозмездного изъятия в коммунальную собственность самовольно построенных домов здесь не было. Однако, около 100 индивидуальных жилых домов, строящихся самовольно без разрешительных документов, за 1996 - 1998 годы были снесены на различных стадиях строительства. По фактам самовольного строительства за этот период выдано 743 предписаний и постановлений, в 409 случаях строительство приостанавливалось до оформления разрешительных документов.

Интерес вызывают такие сформулированные в законодательстве Кыргызстана самостоятельные составы административных правонарушений, как:

- предоставление должностными лицами заведомо ложной информации о состоянии среды жизнедеятельности городов и населенных пунктов;

- распространение или повторное использование архитектурного проекта, внесение изменений в проект;

- нарушение правил согласования градостроительно - архитектурной документации и инвестпроектов;

- нарушение правил поэтапно - промежуточной приемки.

Правонарушения в данной сфере выявляются и рассматриваются государственным органом по делам архитектуры и строительства - госинспекцией по архитектуре и строительству при Правительстве Кыргызской Республики.

В Республике Казахстан действуют законы "Об индивидуальном жилищном строительстве", "Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан" <64>, начата разработка нового Градостроительного кодекса Республики Казахстан, Устава Госархстройинспекции. Государственная архитектурно - строительная инспекция находится в составе Комитета по жилищной и и строительной политике Министерства энергетики, индустрии и торговли Республики Казахстан. По фактам самовольного строительства и реконструкции этими органами передается в административные комиссии ежегодно порядка 120 - 140 дел. Указанными выше нормативными актами не предусмотрена передача в коммунальную собственность самовольных построек. В последние годы в республике принималось 6 - 8 решений о сносе самовольно возводимых объектов. Органами госархстройконтроля выносилось ежегодно около тысячи предписаний (1997 г. - 972; 1998 г. - 960).

В Республике Беларусь действует Закон от 26 ноября 1993 г. "Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь" <65>. Кроме того, непосредственно на пресечение нарушений в строительстве, значительную часть которых составляет самовольное строительство, направлены ряд других нормативных актов.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. N 583 "О мерах по улучшению работы строительного комплекса в условиях перехода к рыночной экономике" <66> введена экономическая ответственность субъектов хозяйствования за самовольное строительство, осуществляемое по признакам: строительство (реконструкция, расширение, капитальный ремонт) объектов по проектам, не прошедшим обязательной государственной экспертизы, при отсутствии в предусмотренных законом случаях деклараций об объемах и источниках инвестиций, лицензий и разрешений на производство работ. Аналогичная пресекательная норма содержится в Декрете Президента Республики Беларусь от 4 августа 1997 г. N 14 "О некоторых мерах по упорядочению экономических отношений" <67>. Кроме того, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 декабря 1999 г. N 1907 "О применении экономических санкций за нарушения законодательства об архитектурной и градостроительной деятельности" <68> установлены конкретные размеры экономических санкций. В частности, за самовольное строительство, реконструкцию, ремонт, реставрацию зданий и сооружений, изменение их функционального назначения к заказчику (застройщику), подрядчику применяется штраф со взысканием от 200 до 500 минимальных заработных плат с каждого. Правом применения названных выше санкций наделены органы Госстройнадзора.

В некоторых районах Республики Беларусь местные власти (например, в Сморгонском районе) установили ставки сборов за услуги, оказываемые управлениями архитектуры и градостроительства для пользователей в зонах индивидуальной застройки. То есть введен новый сбор, уплата которого требуется уже со стадии предпроектных работ. Она включает, в частности, плату за оформление документов самовольно возведенных домов и за подготовку выноса в натуре земельного участка (осей жилых и нежилых строений). Однако, анализ применения данной формы профилактики правонарушений в строительстве показывает, что реально стимулирующего воздействия на застройщиков они не оказали. Кроме того, новый вид налога (сбора) всегда вызывает негативную психологическую реакцию, что произошло и в данном случае.

Именно поэтому наиболее эффективной нормой пресечения правонарушений в строительстве являются финансовые штрафные санкции.

Как показывает произведенный анализ правоприменительной практики в сфере строительства, уголовный закон применяется крайне редко, гражданско - правовые меры фактически не используются, а приоритет отдается административному воздействию на участников строительства. Все это свидетельствует в пользу необходимости совершенствования законодательства, для чего может быть полезным зарубежный опыт.

В частности, представляется необходимым сохранить уголовную ответственность за самовольное строительство. В новом Уголовном кодексе Республики Беларусь <69> такого состава преступления уже не содержится. Однако правоохранительная практика свидетельствует об активизации незаконных действий по самовольному строительству коттеджей, дач и гаражей. Существуют устойчивые группы лиц, профессионально занимающихся возведением строений на продажу. В основе их действий, имеющих конечной целью получение доходов от реализации строений, часто лежат самовольный захват земельного участка и самовольное строительство. Пресечь нарушение закона можно будет с помощью более совершенного законодательства, в том числе и уголовного.