5.3. Обгрунтування вартості об'єктів будівництва

Велике значення для оцінки проекту має визначення його ва­ртості. Особливу увагу слід звернути на методику визначення ці­ни об'єкту будівництва, яка є предметом договору між замовни­ком проекту і підрядною організацією, що укладається в процесі підрядних торгів (тендерів). Договірна або кошторисна ціна на готову будівельну продукцію виступає як основна форма ціноут­ворення в умовах інвестиційного ринку.

Договірна ціна визначається на підставі відповідної проект­ної документації. Загальні підходи та світовий досвід цього про­цесу розглядався у розділі 3. Більш конкретно розглянемо мето­дику визначення вартості будівництва в Україні.

Договірна ціна (ДЦ) - це вартість підрядних робіт, за яку під­рядна організація, визначена виконавцем робіт, згодна виконати об'єкт замовлення.

132

Договірні ціни можуть встановлюватись твердими, динаміч­ними та періодичними.

Тверді договірні ціни, як правило, встановлюються для бу­дівництва тривалістю до 1,5 років.

Тверді договірні ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва і не уточнюються, за винятком випадків, якщо:

а) замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення, що викликає зміну обсягів робіт;

б) в процесі будівництва в проектно-кошторисній документа­ ції виявлено безперечні помилки;

в) виникають обставини непереборної сили - надзвичайні об­ ставини та події.

Динамічні договірні ціни встановлюються відкритими і мо­жуть уточнюватися протягом всього строку будівництва, при цьому маса прибутку, врахована в договірній ціні на початок бу­дівництва не уточнюється, крім випадків, наведених у твердій до­говірній ціні.

Періодичні договірні ціни встановлюються відкритими, ма­ють елементи як динамічної, так і твердої договірної ціни.

На обсяги робіт, які плануються на визначений період (як правило, річний план) встановлюється тверда договірна ціна (фі­ксована частина ціни).

По закінченню року, вартість залишків робіт може уточнюва­тися з подальшим встановленням твердої ціни на весь залишок або його частину.

При погодженні ДЦ замовник, розглядаючи її складові, пере­віряє вартість матеріальних ресурсів.

Після погодження ДЦ складається контракт на виконання ро­біт. У контракті зазначається документ, покладений в основу ви­значення вартісних показників; позначається вид ДЦ, порядок та терміни уточнення ДЦ, умови фінансування та розрахунків за об­сяги виконаних робіт, гарантії, тощо.

Основою договірної ціни є кошторисна вартість будівництва. Кошторисна вартість будівництва (KB) містить кошторисну собі­вартість (КС) та кошторисний прибуток (КП):

КВ = КС + КП [5.2]

133

Кошторисна собівартість - це величина коштів, необхідних на покриття витрат будівельної організації. Це витрати будівель­ної організації, пов'язані з виконанням будівельно-монтажних робіт із використанням у процесі будівельного виробництва ма­шин, механізмів, устаткування, матеріальних, трудових та інших виробничих ресурсів.

Кошторисний прибуток (планові нагромадження) - це кошти, що враховують економічно обгрунтовану величину прибутку підря­дної організації від виконання будівельних і монтажних робіт.

Кошторисна собівартість складається з прямих (ПВ) і загаль-новиробничих витрат (ЗВ):

КС = ПВ + ЗВ [5.3]

Прямі витрати включають: вартість оплати праці робітників будівельників, вартість матеріалів, виробів і конструкцій, витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів.

Загальновиробничі витрати (накладні витрати) - це сума коштів для відшкодування витрат будівельних організацій, пов'язаних із створенням загальних умов будівельного виробниц­тва, його організацією, управлінням і обслуговуванням.

Загальновиробничі витрати включають: витрати на основну, додаткову заробітну плату адміністративно-управлінського пер­соналу (АУП), витрати на службові відрядження, амортизація ос­новних засобів, призначених для обслуговування АУП, витрати на опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення та інше утримання виробничих приміщень, витрати на дотримання пра­вил охорони праці, протипожежної, сторожової охорони, санітар­но-гігієнічних та інших спеціальних вимог, витрати на транспор­тне обслуговування АУП, будівельного виробництва, витрати, пов'язані з оплатою послуг комерційного банку, витрати на по­штово-телеграфні послуги, витрати на користування лічильно-обчислювальною, машинописною, розмножувальною та іншою оргтехнікою, відрахування за соціальні заходи, витрати на орга­нізацію робіт на будівельних майданчиках та вдосконалення тех­нології, витрати на геодезичні роботи, на упорядкування та утри­мання будівельних майданчиків, платежі зі страхування майна, а також окремих працівників зайнятих на роботах з підвищеною

134

небезпекою для життя та здоров'я, витрати на охорону навколи­шнього середовища, тощо.

Для визначення кошторисної вартості будівництва проекто­ваних підприємств, будівель, споруд складається інвесторська кошторисна документація.

До її складу входять:

1. локальні кошториси - складаються на окремі види робіт та витрат по будівлях та спорудах, на підставі обсягів, що визначи­лися при розробленні проектної документації (форма № 4, №02-01-01);

2. об'єктні кошториси - об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисів, (форма № 3, № 02-01);

3) зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва - складаються на основі об'єктних кошторисів (форма № 1, № 1).

Локальні кошториси є первинними кошторисними докуме­нтами, які складаються в поточному рівні цін на трудові і матері­ально-технічні ресурси за формою наведеною в додатку А.

Для складання локального кошторису необхідно мати:

1. робочі креслення;

2. обсяги робіт;

3. технологію виконання робіт (представлена в проекті вико­нання робіт);

4. нормативні джерела (нормативні документи):

• ДБН Д. 1.1 - 1 - 2000 Правила визначення вартості буді­вництва;

• Ресурсні елементні кошторисні норми;

• Вказівки щодо застосування ресурсних елементних кош­торисних норм;

• Збірники поточних одиничних розцінок до ресурсних елементних кошторисних норм.

У складі локальних кошторисів окремі конструктивні еле­менти будівлі, види робіт та пристроїв, як правило групуються в розділи. Порядок розташування робіт та їх групування мають відповідати технологічній послідовності проведення робіт і вра­хувати специфічні особливості окремих видів будівництва.

З огляду на принципи групування, локальний кошторис мо­же бути поділений на розділи: земляні роботи; фундаменти; сті-

135

ни; перекриття; балкони та лоджії; перегородки; сходові марші та площадки; підлоги; дах і покрівля; віконні заповнення і балконні двері; дверні заповнення; внутрішнє опорядження; інші розділи. Крім того, виділяються в окремі розділи роботи: підземної части­ни будівлі (розділ А); наземної частини будівлі (розділ Б).

Кошторисна вартість, що визначається за локальним кошто­рисом, складається із прямих і загально виробничих витрат.

До складу прямих витрат включаються вартість матеріалів, основна заробітна плата робітників та витрати на експлуатацію будівельних машин та механізмів.

В статтю „Матеріали" включаються витрати на матеріали, будівельні конструкції, деталі, паливо, електроенергію, пар, воду та інші види матеріальних ресурсів, які необхідні для виконання будівельних та монтажних робіт. В цю статтю не включаються витрати на паливо, електроенергію і мастильні матеріали, що ви­користовуються при експлуатації будівельних машин.

В статтю „Основна заробітна плата робітників" включається заробітна плата робітників, зайнятих на будівельно-монтажних роботах, крім робітників зайнятих експлуатацією будівельних машин.

В статтю „Витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів" включаються: витрати на перебазування будівельних машин і механізмів (одноразові витрати); амортизаційні відраху­вання (річні витрати); основна заробітна плата робітників зайня­тих управлінням та обслуговуванням будівельних машин, витра­ти на паливо-мастильні матеріали, електроенергію, допоміжні матеріали, витрати на ремонти будівельних машин тощо.

Прямі витрати визначаються шляхом множення визначеної за ресурсними елементними кошторисними нормами кількості тру­дових і матеріально-технічних ресурсів, необхідних для виконан­ня обсягів робіт, обчислених за робочими кресленнями на відпо­відні поточні ціни цих ресурсів.

Вартість будівельних матеріалів, виробів та конструкцій ви­значається на підставі нормативної потреби в них, розрахованої з огляду на обсяги робіт, передбачених робочими кресленнями, та відповідних поточних цін. Поточні ціни на матеріальні ресурси по будовах, будівництво яких здійснюється із залученням бю-

136

джетних коштів приймаються за рівнем, що склався в регіоні за цінами виробника.

Заробітна плата робітників-будівельників і монтажників ви­значається по кожному виду робіт, шляхом множення величини цієї заробітної плати прийнятої із РЕКН на об'єм відповідного виду робіт.

Вартість експлуатації будівельних машин і механізмів, зайня­тих у будівельному виробництві, визначається шляхом множення величини вартості експлуатації машин, прийнятої із РЕКН на об'єм відповідного виду робіт, обчисленого за робочим креслен­ням. У вартості експлуатації будівельних машин і механізмів у тому числі зазначається заробітна плата робітників, зайнятих на керуванні та обслуговуванні будівельних машин та механізмів.

У локальних кошторисах і зведеному кошторисному розрахун­ку вартості будівництва вказується дата, станом на яку приймаються поточні ціни на трудові та матеріально-технічні ресурси.

Для розрахунку загальновиробничих витрат їхні статті гру­пують в 3 блоки:

1. заробітна плата працівників апарату управління відособле­них виробничих структурних підрозділів будівельної організації (керівників, спеціалістів, службовців), лінійного персоналу (на­чальників дільниць, виконавців робіт, майстрів, механіків, крім тих, що входять до складу виробничих бригад).

2. відрахування на соціальні заходи, за встановленими зако­нодавством нормами (збір на обов'язкове соціальне страхування, збір на обов'язкове пенсійне страхування і внески до Державного фонду сприяння зайнятості населення).

3. решта загальновиробничих витрат.

Заробітна плата працівників, яка передбачена в загальнови­робничих витратах розраховується, з огляду на трудовитрати цих працівників (ТЗВ) і відповідної вартості людино-години (Вл-г):

ЗПЗВ = ТЗВ х Вл-г [5.4]

а) Вартість людино-години приймається в розмірі, рекомендо­ваному Держбудом України для будівництва, за п'ятим норматив­ним розрядом на виконання робіт (додаток 1 ДБН Д. 1.1-1-2000 В_л._г = 4,24грн./люд.-год станом на „1" січня 2002 р.)

137

б) Трудовитрати працівників, заробітна плата яких врахову­ється в загальновиробничих витратах, визначають за формулою:

[5.5]

де Т_Пв - нормативно-розрахункова кошторисна трудоміст­кість робіт, що передбачаються в прямих витратах, яка враховує трудовитрати робітників, зайнятих на будівельно-монтажних ро­ботах і на керуванні і обслуговуванні будівельних машин і меха­нізмів, люд.-год.

К - усереднений коефіцієнт переходу від нормативно-розрахункової кошторисної трудомісткості, що передбачаються в прямих витратах до трудовитрат працівників, заробітна плата яких враховується в ЗВ витратах (К приймається по додатку З ДБН Д. 1.1 -1-2000 залежно від виду будівельних і монтажних ро­біт). К = 0,086 на загально будівельні роботи.

Відрахування на соціальні заходи визначаються, з огляду на норми зборів, установлених чинним законодавством і кошто­рисної заробітної плати.

Кошторисна заробітна плата визначається як сума заробітної плати:

• робітників, зайнятих на будівельно-монтажних роботах і на керуванні та обслуговуванні будівельних машин і механізмів;

• працівників, заробітна плата яких враховується в загально-виробничих витратах.

Кошти на покриття решти статей в загальновиробничих витратах визначаються за формулою:

[5.6]

Т_пв - нормативно-розрахункова кошторисна трудомісткість, що передбачається в прямих витратах.

П - усереднений показник для визначення коштів на покрит­тя решти статей загальновиробничих витрат грн./люд.-год. При­ймається по додатку З ДБН Д. 1.1-1-2000 залежно від виду буді­вельних і монтажних робіт (для загальнобудівельних робіт П=0,59).

138

Окремо в локальному кошторисі виділяють кошторисну тру­домісткість і кошторисну заробітну плату.

Кошторисна трудомісткість визначається як сума трудоміст-костей по основній роботі, по експлуатації машин і механізмів та по роботам в складі загальновиробничих витрат.

Кошторисна заробітна плата (основна та додаткова) визнача­ється як сума заробітної плати робітників будівельників і монта­жників, заробітної плати робітників при експлуатації машин та механізмів, а також заробітної плати працівників в складі загаль­новиробничих витрат.

Нумерація локальних кошторисів. Наприклад, №02-01-01.

Перші дві цифри 02 - відповідає номеру глави зведеного ко­шторисного розрахунку.

01 - номер рядка в главі зведеного кошторисного розрахунку.

01 - порядковий номер локального кошторису в даному об'єктному кошторисі.

Об'єктний кошторис складається на об'єкт в цілому шляхом підсумовування даних локальних кошторисів, з групуванням ро­біт та витрат за відповідним графіком кошторисної вартості.

В об'єктному кошторисі за даними локальних кошторисів по­значаються кошторисна трудомісткість і кошторисна заробітна плата.

У об'єктних кошторисах по рядках та в підсумку наводяться показники одиничної вартості на 1 м³ об'єму, на 1 м площі буді­вель та споруд, 1 пог. м довжини мереж тощо.

Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва підприємств будівель, споруд - це кошторисний документ, що визначає повну кошторисну вартість будівництва всіх об'єктів, передбачених проектом або Робочим проектом, зокрема кошто­рисну вартість будівельних і монтажних робіт, витрати на при­дбання устаткування, меблів та інвентарю, а також усі супутні витрати. Розробляється за формою наведеною в додатку В.

Кошторисна вартість кожного об'єкта, передбаченого Проек­том (Робочим проектом), розподіляється по графах, які визнача­ють вартість: „удівельних робіт", „монтажних робіт", „устатку-вання, меблів та інвентарю", „інших витрат", „загальну коштори-

У зведених кошторисних розрахунках вартості будівництва кошти розподіляються по 12 главах.

Розподіл об'єктів, робіт і витрат всередині глав поданий в Приблизній номенклатурі Зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва, наведеній у додатку Б ДБН Д. 1.1 -1 -2000.

До зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва після підсумку глав 1-12 включають:

• кошторисний прибуток;

• кошти та покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організації;

• кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

• кошти на покриття додатковий витрат, пов'язаних з ін­фляційними процесами;

• кошти на страхування ризику.

Розмір кошторисного прибутку залежить від виду будівницт­ва, технічної та технологічної складності будови, строків будів­ництва, умов його фінансування, тощо. Визначений на підставі аналізу цих факторів розмір кошторисного прибутку погоджуєть­ся з замовником.

По будовах (об'єктах), будівництво яких здійснюється із за­лученням бюджетних коштів, розмір кошторисного прибутку приймається з урахуванням рекомендованих Держбудом за пого­дженням з Мінекономіки, усереднених показників (додаток 12 ДБН Д. 1.1-1-2000), виражених у грн. в розрахунку на 1 люд.-год. загальної кошторисної трудомісткості.

Розмір коштів на покриття адміністративних витрат будіве­льно-монтажних організацій приймається з /рахуванням рекоме­ндованих Держбудом усереднених показників (додаток 13 ДБН Д. 1.1-1-2000) виражених у грн. на 1 люд.-год. загальної коштори­сної трудомісткості.

Розмір коштів, на покриття ризику всіх учасників будівницт­ва (наприклад, зміна державних стандартів) залежить від стадії проектування, виду будівництва та складності будови і визна­чається відсотком від підсумку глав 1-12.

Кошти на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфля­ційними процесами визначаються з огляду на строки будівництва та прогнозного рівня інфляції.

140

Кошти на страхування ризиків замовника в будівництві включаються за його рішенням в обґрунтованому розмірі, але не більше ніж 2 % від підсумку глав 1-12.

ДБН Д.1.1-1-2000 мають обов'язковий характер (з урахуван­ням доповнення № 3) при визначенні вартості об'єктів, будівниц­тво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів або кош­тів підприємств державної власності. По об'єктах, будівництво яких здійснюється за рахунок інших джерел фінансування, ці но­рми носять рекомендаційний характер і їх застосування обумов­люється контрактом.

Правила поширюються на підрядний, господарський та змі­шаний способи здійснення будівництва.

Резюме

В проектному аналізі найважливішим завданням є оцінка цінності проекту. При цьому важливе значення має вміння розрі­зняти між собою результати проекту, які збільшують його цін­ність і які навпаки - зменшують.

Довготривалість проектів зумовлює необхідність врахування незалежної від проекту динаміки певних показників в процесі ви­значення реальних здобутків в результаті реалізації проектів.

На рівні підприємства вигоди проекту ототожнюються з гро­шовими потоками, які відіграють важливу роль у процесі управ­ління. Грошові потоки розрізняють за певними категоріями та ви­значають за відповідними методиками.

Переважна більшість проектів пов'язана з будівництвом об'єктів або їх реконструкцією, тому важливо вміти визначати вартість будівництва, розрізняти поняття кошторисної собіварто­сті, кошторисної вартості та договірної ціни. Невід'ємною скла­довою проектного аналізу є складання кошторисної документації.

141

Питання для обговорення

• Поняття цінності проекту.

• Особливості визначення витрат та вигід проекту.

• Класифікація витрат.

• Грошовий потік та його використання в проектному аналізі.

• Переваги та недоліки різних методів визначення амортиза­ційних нарахувань.

• Кошторисна вартість будівництва.

• Види кошторисів.

142

ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРОЕКТІВ