Контрольні запитання.

1. Яке місце в регулюванні земельних відносин відіграє земельнооціночна діяльність?

2. Які можливо виділити етапи розвитку ринку землі в Україні?

3. Яким чином можливо пояснити досить низьку середню ціну 1 кв.м проданих земельних ділянок в середньому по Україні станом на 01.01.2005 р.?

4. Які основні напрями вдосконалення земельнооціночної діяльності для забезпечення розвитку ринку землі в Україні?

5. Які основні законодавчі та нормативні документи регулюють розвиток інституту земельної власності?

Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки

9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок

Можливість купівлі-продажу земельних ділянок та здійснення інших майнових операцій з ними чи з правами щодо їх з метою подальшого використання земельних ділянок та отримання доходу обумовлює необхідність визначення реальної вартості земельної власності. В цій вартості повинні акумулюватися конкретні обставини угоди, її мета та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс. Тому перед експертом постає завдання перш за все визначити, що саме є об`єктом та метою оцінки, умови, що обмежують використання цих результатів, ефективну дату оцінки тощо.

Це обумовлює при проведенні експертної грошової оцінки, як процесу визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав експертом з питань оцінки земельної ділянки із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують процес збору і аналізу даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту та висновків, необхідність вибору бази оцінки, яка обумовлюється метою, з якою проводиться оцінка земельної ділянки, її особливостей, нормативних вимог на підставі дотримання таких основних принципів:

принципу корисності;

принципу попиту і пропонування;

принципу заміщення;

принципу очікування;

принципу доданої продуктивності;

принципу внеску (граничної продуктивності внеску);

принципу найбільш ефективного використання.

Принцип корисності грунтується на тому, що земельна ділянка має вартість тільки у випадках, якщо вона здатна задовольнити потреби потенційному власнику (користувачу) в розміщенні певних видів економічної діяльності та можливості отримувати від цього дохід або інші переваги протягом певного періоду часу та соціально-економічних умов, що склалися на дату оцінки.

З метою визначення корисності під час оцінки:

розглядається корисність земельної ділянки для розміщення певних видів економічної діяльності як складових частин корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність їх як окремих об'єктів оцінки;

враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі види економічної діяльності стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності земельної ділянки;

оцінюються витрати на земельні поліпшення з урахуванням впливу цих витрат на збільшення ринкової вартості об’єкта оцінки.

Принцип попиту і пропонування відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібні земельні ділянки. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібні земельні ділянки та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні між пропозицією (кількістю земельних ділянок з певними споживчими властивостями, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю земельних ділянок, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами).

Принцип заміщення передбачає врахування розсудливої та компетентної поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання земельної ділянки не сплачується сума, більша від мінімальної ціни такої ж корисності, яка продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість земельної ділянки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження нею.

Принцип внеску (граничної продуктивності) полягає в тому, що продуктивність (дохід) земельної ділянки визначається як частка у складі доходів об'єкта нерухомого майна (господарської діяльності), розміщення якого найбільш ефективне в її межах. Цей принцип має практичне використання при розрахунках рівня зайвих, недостатніх або нераціонально розміщених земельних поліпшень.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості земельної ділянки від її найбільш ефективного використання. При цьому під найбільш ефективним використанням розуміється юридично дозволене, фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.

Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки будується на припущенні, що ділянка розглядається як умовно вільна від поліпшень. Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки виступають наступних чотири критерії.

1. Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використань треба, перш за все, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на даній земельній ділянці. Необхідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов`язань, знаходження в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

2. Фізична придатність. Використання земельної ділянки повинно бути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можуть обмежуватися такими її характеристиками як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанту використання), протяжність фронтальної межі, конфігурація (найбільш прийнятна прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її використання), інженерно-геологічні умови (схил поверхні, якість грунтів, залягання грунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інших небезпечних природних явищ).

3. Економічна доцільність. При аналізі альтернативних варіантів використання до уваги приймається попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридично дозволені та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий прибуток.

4. Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевірка на максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирається той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, що оцінюється.

У випадках, коли цільове використання та характер забудови земельної ділянки, чітко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого використання встановлена заборона.

Під час проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки оцінювач (експерт) має обгрунтувати у звіті доцільність та обсяг дії вищезазначених основних принципів, виходячи з мети оцінки, особливостей об’єкта оцінки, обсягу доступної інформації та її достовірності.