- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Контрольні запитання.
Якими основними законами визначається перелік землевпорядної документації?
Чи є різниця між документацією із землеустрою і землевпорядною документацією?
Які основні рівні можна виділити у документації ?
Що таке природно-сільськогосподарське районування земель і в якому виді документації воно здійснюється?
Які головні завдання схем землеустрою та охорони земель як виду документації?
Назвіть схематичну структуру схем землеустрою та охорони земель.
4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
До цього (або цих рівнів) належить переважна більшість уже розробленої й такої, що нині розробляється, землевпорядної документації. Вона становить професійний інтерес для оцінювачів тому, що містить найбільш конкретну та зрозумілу інформацію. Використання цієї інформації у практичній діяльності оцінювачів значно спрощує і прискорює оцінку. Проте не слід ідеалізувати ситуацію й штучно обмежувати джерела інформації виключно землевпорядною документацією місцевого та локального рівнів.
За структурою проект землеустрою нагадує схему використання та охорони земель областей чи районів (схеми землеустрою районів), але з урахуванням масштабу об’єкта проектування й особливостей його дослідження та розробки системи заходів для поліпшення землеустрою:
Загальні відомості
Оцінка природно-ресурсного потенціалу та екологічної стабільності землекористування:
Організація землекористування
Формування обтяжень та обмежень щодо використання земель
Формування земельних відносин
Система землеустрою
Еколого−економічна і соціальна ефективність
Висновки та пропозиції
Загалом схеми (проекти) землеустрою призначені для:
науково обгрунтованого перерозподілу земель, формування раціональної системи землеволодінь та землекористувань з усуненням недоліків у розташуванні земель, створення екологічно сталих ландшафтів і агросистем;
інформаційного забезпечення правового, економічного, еколого-економічного та містобудівного механізмів регулювання земельних відносин на всіх рівнях господарювання (національний, регіональний, локальний, господарський) шляхом розроблення пропозицій стосовно встановлення особливого режиму й умов використання земель, наданих у власність чи користування, включаючи оренду;
здійснення заходів щодо прогнозування, програмування, планування, організації раціонального використання та охорони всіх земель незалежно від форми власності на всіх рівнях (національний, регіональний, локальний, господарський);
організації територій сільськогосподарських підприємств із створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання та охорони земель сільськогосподарського призначення і раціональне функціонування сільськогосподарського виробництва, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення складу та розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сіножатей і пасовищеоборотів;
розроблення системи заходів щодо збереження й поліпшення природних ландшафтів, відновлення і підвищення родючості грунтів, рекультивації порушених земель і землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушування, зсувів, вторинного засолення і заболочування, ущільнення, забруднення промисловими відходами й хімічними речовинами та інших видів деградації, а також щодо консервації деградованих і малопродуктивних земель та запобігання іншим негативним явищам;
організація територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов для ефективного землекористування та обмежень і обтяжень у використанні земель.
Крім зазначених завдань схем (проектів) землеустою, завданням на проектування можуть бути встановлені й інші спеціальні вимоги.
Масштаби схем землеустрою зумовлюються розмірами проекту – від 1:25 000 для дуже великих утворень до 1:2000. Найбільш поширеними є масштаби 1:10 000 та 1:5000, які використовують для схем землеустрою сільських рад і окремих господарств. Трапляються застарілі проекти та схеми, виконані на безмасштабних планах.
Найбільшу користь зазначений вид документації дає при здійсненні грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення незалежно від того, в межах чи за межами населених пунктів вони розташовані.
Окремо слід зупинитися на проектах використання й охорони земель населених пунктів. На особливу увагу заслуговують програми використання та охорони земель міст Києва і Севастополя, які розробляють Київська і Севастопольська міські державні адміністрації й затверджують відповідні ради. Специфіка цих документів полягає в особливому статусі цих міст, визначених Конституцією України та їхніми великими розмірами.
Межа згаданих міських рад охоплює територію, яка наближається до площі адміністративного району. Складна структура й багатоманітність земель різного функціонального призначення робить виконання таких проектів дуже трудомісткими. Відповідно до масштабів розв’язуваних завдань і за результатами прийнятих рішень ці проекти можуть бути прирівняні до обласних схем використання та охорони земель. А за вимогами до деталізації й принциповості вони мають бути віднесені до свого виду робіт – схем (проектів) використання та охорони земель населених пунктів.
Слід зазначити, що нині розробка такого виду землевпорядної документації, як проекти використання й охорони земель (проекти землеустрою) населених пунктів, ще не набула значного поширення і має швидше експериментальний характер, ніж регулярний. Для прикладу можна навести розробку план земельно-господарського устрою м. Ізмаїл Одеської області.
Проекти встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень (у тому числі населених пунктів) розробляють із метою розподілу земель з установленням на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій з особливим правовим режимом у місцях проживання і господарювання населення, меж міст, селищ і сіл, меж земельних ділянок власників та користувачів землі (в тому числі орендарів).
Проекти встановлення на місцевості меж складаються з кількох розділів, де описується місцерозташування місцевості, на якій встановлюють відповідні межі; опис земель, що підлягають розмежуванню; детальний опис проходження лінії розподілу; каталог геодезичних координат кутів повороту, довжини ліній та іншу необхідну для ідентифікації інформацію.
Часто такі проекти містять коротку історичну довідку, що дає змогу проаналізувати ретроспективу та тенденції територіального розвитку відповідної адміністративно-територіальної одиниці або населеного пункту. До проекту, як правило, додається схема, виконана на топографічній основі відповідного масштабу.
Слід чітко розрізняти кілька важливих етапів у встановленні меж населених пунктів:
1. Обгрунтування зміни меж населеного пункту здійснюється в генеральному плані населеного пункту і навіть після затвердження відповідною місцевою радою ніяких правових наслідків не має. У більшості випадків території, які передбачається приєднати до населеного пункту знаходяться за межами території, що належить відповідній раді. Конституцією України (розділ ХІ) закріплені права кожної територіальної громади, тому вилучення будь-яких територіальних (земельних) ресурсів без згоди власника, який має права щодо такої території, неможливе.
2. Проведення узгодження стосовно зміни меж населеного пункту з суміжними територіальними громадами або власниками й оформлення досягнутих угод у вигляді договорів чи погодження проекту відведення землі.
3. Замовлення проекту встановлення на місцевості нових меж адміністративно-територіального утворення та його розроблення.
4. Затвердження проекту згідно із Земельним кодексом України і встановлення меж у натурі.
Перший етап забезпечується містобудівною документацією, другий має бути віднесений до здійснення повноважень органом місцевого самоврядування і тільки два останніх етапу забезпечуються розробленням та затвердженням землевпорядної документації.
Зазначений вид документації має велику цінність при проведенні грошової оцінки у разі виникнення спорів щодо належності земельної ділянки до тієї чи іншої категорії земель.
Дуже подібним за змістом є здійснення обґрунтування розміщення і встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами. Враховуючи це, доцільно розглядати вказані види землевпорядної документації разом. Особливість виконання цього виду документації випливає з самої назви.
Виділення згаданого виду проектів в окремий вид документації пояснюється специфічними вимогами до організації територій з особливими природоохоронними, рекреаційними й заповідними режимами. Особливо це стосується навколишніх територій і зумовлено тими обмеженнями, що випливають з особливого статусу земель, які охороняються.
Проекти створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань є основою для проведення земельної реформи в кожному конкретному випадку (на території району або сільської ради).
Основна мета даного виду землевпорядної документації − визначити заходи щодо оптимізації встановлення меж окремих земельних ділянок з урахуванням розмірів, якості грунтів, рельєфу та інших характеристик, що впливають на забезпечення збереження і поліпшення природних ландшафтів, відновлення та підвищення родючості грунтів, а також щодо рекультивації порушених земель і землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушування, зсувів, вторинного засолення та заболочування, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами.
Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь і землекористувань розробляють із метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель.
Рис. 4.8 Фрагмент проекту землеустрою
Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь і землекористувань розробляють на основі схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних утворень і територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення з урахуванням матеріалів попереднього погодження місця розташування об’єкта землеустрою.
Проектами землеустрою щодо впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань передбачаються заходи щодо впорядкування структури земельних угідь, усунення черезсмужжя, далекоземелля, ламаності меж, ерозійних процесів та інших екологічних наслідків нераціонального використання земель і створення територіальних умов для функціонування всіх галузей економіки, формування й удосконалення раціональної системи існуючого землеволодіння та землекористування.
Відмінністю вказаного виду документації є те, що навіть після затвердження він може самостійно використовуватися як інформаційна база в дуже обмеженому вигляді. Результатом розроблення проекту створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь та землекористувань є обгрунтування оптимальної структури землеволодінь і землекористувань. Але навіть після затвердження проекту у встановленому порядку для його реалізації необхідно виділити відповідні земельні ділянки і встановити їхні межі в натурі. Це здійснюють на іншій стадії проектування.
Залежно від розміру території, яка охоплена проектом, масштаб графічних матеріалів може бути 1:10 000 або 1:5000. Значно менше використовують масштаб 1:2000.
Технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Межі земельної ділянки у натурі (на місцевості) встановлюють відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів.
Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюють на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки у натурі (на місцевості).
Документацію із землеустрою щодо встановлення меж житлової та громадської забудови розробляють у складі генерального плану населеного пункту, проектів розподілу територій і вона є основою для встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості).
Межі земельної ділянки у натурі (на місцевості) закріплюють межовими знаками встановленого зразка.
У разі, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річки, струмки, канали, лісосмуги, шляхи, шляхові споруди, паркани, огорожі, фасади будівель та інші лінійні споруди і рубежі тощо), межові знаки можна не встановлювати.
Власники землі та землекористувачі, у тому числі орендарі, зобов’язані дотримуватися меж земельної ділянки, закріпленої в натурі (на місцевості) межовими знаками встановленого зразка.
Межові знаки здають за актом під нагляд на збереження власникам землі та землекористувачам, у тому числі орендарям.
Проекти відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування (встановлення) в натурі (на місцевості) вилучених (викуплених) і відведених земельних ділянок є найпоширенішим видом землевпорядної документації в останні роки. Це пов’язано з проведенням земельної реформи.
Чинним Земельним кодексом досить чітко визначено процедури щодо відчуження земельних ділянок, яке здійснюється з будь-якою метою (надання у власність, користування, перехід права власності та ін.). Тому немає потреби повторювати основні вимоги до всіх процедур, але варто звернути увагу на те, що практично в кожному випадку розробляють проект відведення земельної ділянки.
Замовляє проект відведення земельної ділянки спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Проект містить опис земельної ділянки, опис або схему її розташування, план земельної ділянки та опис її меж. Проект вважається реалізованим у разі встановлення меж земельної ділянки в натурі. Для здійснення грошової оцінки важливою є наявність у проекті таких показників, як розмір земельної ділянки та її призначення.
Підготовка документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку або право користування нею (державні акти), також належить до землевпорядної документації. Цьому виду документації доцільно присвятити більше уваги. Слід звернути увагу на те, що державний акт є найважливішим документом, який, по-перше, посвідчує правомірність володіння чи користування тією чи іншою особою відповідною земельною ділянкою, а по-друге, містить основну інформацію щодо оцінюваної земельної ділянки:
імя (назва) власника (користувача);
підстава для надання земельної ділянки;
дата реєстрації акта;
місцерозташування земельної ділянки;
форму власності (користування);
час, на який надано право користування;
функціональне призначення.
В акті міститься також опис основних земель, що є у складі даної земельної ділянки.
Розробляють технічну документацію зі складання державного акта державні та інші землевпорядні організації на основі технічного завдання, яке видає районний (міський) відділ (управління) земельних ресурсів Держкомзему України. До технічної документації зі складання державного акта обов’язково додається справа щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у власність або в користування.
Перенесення в натуру (на місцевість) чи відновлення всіх поворотних точок меж земельної ділянки здійснюють геодезичними методами з прив’язкою їх до пунктів державної геодезичної мережі. За результатами виконаних робіт складають технічний звіт.
Державну реєстрацію державних актів, що посвідчують право приватної власності на землю або право постійного користування нею, здійснюють районна, міська, селищна, сільська рада. Забезпечення реєстрації покладається на органи земельних ресурсів.
Розгляд і затвердження землевпорядної документації визначено у статті 186 Земельного кодексу України й провадяться в такому порядку:
1) прогнозні матеріали, техніко-економічні обгрунтування використання та охорони земель і схеми землеустрою після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування;
2) проекти створення нових землеволодінь і землекористувань після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування;
3) проекти відведення земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки;
4) проекти внутрігосподарського землеустрою сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, особистих селянських фермерських господарств після погодження їх із сільськими, селищними, міськими радами або районними державними адміністраціями розглядаються і затверджуються власниками землі або землекористувачами;
5) робочі землевпорядні проекти, пов’язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням та охороною земель, раціональним їх використанням, розглядаються і затверджуються замовниками цих проектів.
Зміни до землевпорядних проектів та інших матеріалів з питань землеустрою вносяться за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, які затвердили ці проекти.