Контрольні запитання.

1. Які фактори враховуються при економіко-планувальному зонуванні території населеного пункту?

2. Що таке земельнооціночний район. Назвіть принципи земельно-оціночної структуризації території населеного пункту?

3. Які методи існують для визначення зонального коефіцієнту? Який з цих методів, на вашу думку доступний оцінювачу за умов наявності мінімальної інформації про населений пункт та стислих умов виконання оцінки?

4. Як відбувається пофакторна оцінка при використанні експертного методу?

5. Які граничні значення коефіцієнту Км2 встановлені для міст Києва, Львова та Вінниці ?

6. За якими ознаками відбувається об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони?

7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформучої магістралі, громадського центру, чи, навпаки  розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

На практиці доволі часто виникають складнощі із визначенням локальних коефіцієнтів та застосуванням картографічного матеріалу, що забезпечує визначення розповсюдження того, чи іншого фактору. Спробуємо розібратись у цьому питанні.

Згідно Порядку грошової оцінки земель населених пунктів (таблиця 1.7.) максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обгрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50).

Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів.

Таблиця 7.7.