- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Контрольні запитання.
Чим відрізняються об’єкти містобудівної та землевпорядної діяльності?
Які основні акти законодавства регулюють розробку містобудівної документації?
Який основний зміст Закону України “Про основи містобудування”?
Яка принципова структура Закону України “Про планування і забудову територій”?
У чому полягає врахування державних, громадських і приватних інтересів? Чи збігаються вони?
Чим відрізняється дозвіл на будівництво від дозволу на виконання будівельних робіт? Що таке вихідні дані?
Як впливає наявність або відсутність дозволів та вихідних даних на вартість земельної ділянки?
4.2 Містобудівна документація
Містобудівна документація − затверджені текстові й графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій.
У даному розділі доцільно розглянути тільки ті аспекти Закону, що пов’язані з грошовою оцінкою земель або мають вплив на результати оцінки. Так, зокрема, тут будуть наведені основні види містобудівної документації та дані роз’яснення щодо них. Це ключове визначення цього розділу. Воно дає розуміння двох основних речей:
Рис.
4.1
2. Документація обов’язково складається з текстових і графічних матеріалів. Зміст та обсяг як текстової, так і графічної частини визначається вимогами до того чи іншого виду документації й залежить від об’єкта, який розглядається (місце в адміністративно-територіальному поділі, розмір, складність та сукупність різних факторів), а також від конкретних вимог, що визначені завданням на проектування. Для однакових об’єктів документація може дуже суттєво відрізнятись в залежності від конкретних обставин.
Проектна документація − затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об’єктів будівництва.
Рис.
4.2
З погляду оцінки головна відмінність полягає в наявності у складі проектної документації кошторису, тобто розрахунку вартості будівництва об’єкта, детальної калькуляції вартості окремих елементів будівництва відповідно до специфікації та вартості виконання окремих будівельних операцій. Кошторис є частиною проекту, форма, зміст і детальність якого визначається державними будівельними нормами. Розроблено спеціальні цінники на матеріали й види робіт, які жорстко контролюються. Відхилення від встановлених нормативів вважається значним порушенням законодавства і залежно від його тяжкості можуть застосовуватися штрафні санкції, адміністративне покарання, а в особливо тяжких випадках − і кримінальне покарання.
Слід зазначити, що містобудівна документація також містить розрахунки вартості здійснення проекту, але це не кошторис. Як правило такі розрахунки виконуються за типовою формою, але вони мають характер техніко-економічних обґрунтувань. На відміну від кошторису розрахунки є наближеними.
Генеральна схема планування території України − містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України.
Планування територій на загальнодержавному рівні полягає у розробленні Генеральної схеми планування території України (далі − Генеральна схема), якою передбачається раціональне використання території України, створення і підтримання повноцінного життєвого середовища, охорони довкілля, охорони здоров'я населення, охорони пам'яток історії та культури, визначення державних пріоритетів розвитку систем розселення, виробничої, соціальної й інженерно-транспортної інфраструктури.
Необхідно зазначити, що Генеральна схема існує у двох варіантах:
1) 7 лютого 2002 року було прийнято Закон “Про Генеральну схему планування території України”, який містить основні положення та напрямки подальшого розвитку планування території України і складається тільки з текстової частини;
2) Закон розроблено на основі повного складу проекту Генеральної схеми, який схвалено Кабінетом Міністрів України. Цей варіант містить 6 основних томів, 12 додаткових (з характеристиками АР Крим і областей), а також понад 50 різноманітних карт та схем.
З метою створення повноцінного життєвого середовища й сприятливих умов для розвитку економіки, забезпечення ефективного використання потенціалу територій із збереженням їхньої природної та історичної самобутності на основі результатів оцінки природних і антропогенних чинників (вид та щільність забудови, екологічний стан тощо) визначено за видами й режимами переважного використання (рис.4.3):
1) території з інтенсивною, переважно промисловою, міською житловою та громадською забудовою (зона урбанізації), в тому числі:
з критичним рівнем виробничо-містобудівного освоєння (центральна частина Донбасу, міста з населенням понад 500 тис. чоловік, а також міста Севастополь, Сімферополь і Херсон, їхні приміські зони);
з високим рівнем виробничо-містобудівного освоєння (приміські зони Києва, Черкас, Чернігова, Житомира, Вінниці, Полтави, Сум та Кіровограда, райони, що оточують центральну частину Донбасу);
із середнім рівнем виробничо-містобудівного освоєння (Красноперекопський, Керченський промислові райони Автономної Республіки Крим, Нікопольський марганцеворудний басейн та Західний Донбас; території, що прилягають до решти обласних центрів та розвинених промислових центрів із населенням понад 50 тис. чоловік, які відіграють роль переважно міжрайонних центрів розселення);
2) території переважно агропромислового виробництва та сільської забудови (зона сільського господарства);
3) території та об'єкти природно-заповідного фонду, ліси, водно-болотні угіддя, землі водного фонду, рекреаційного й оздоровчого призначення, інші природні території, важливі для збереження біологічного і ландшафтного різноманіття (зона національної екологічної мережі);
4) території (зона) радіаційного забруднення, в тому числі відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, гарантованого добровільного відселення, посиленого радіоекологічного контролю.
Законом визначено напрям регулювання економічного і соціального розвитку (обмеження або стимулювання певних видів діяльності), а також передбачено ряд заходів для вдосконалення систем розселення, створення умов сталого розвитку населених пунктів із метою забезпечення дотримання гарантованих державою соціальних стандартів проживання.
У законі міститься перелік територій, розвиток яких потребує державної підтримки, заходи щодо розвитку соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, формування екологічної мережі, а також визначено етапи та механізми її реалізації.
Територіальні ресурси держави, на відміну від фінансових, матеріальних або демографічних, при сталих умовах є незмінним. Тому в межах державного кордону території різного функціонального призначення можуть тільки перерозподілятися за принципом замкненого балансу. Неможливо планувати збільшення промислових територій чи заповідників, не передбачивши одночасно зменшення інших територій. Генеральна схема є суто політичним документом, який визначає пріоритети держави у використанні власних територій. На рівні Генеральної схеми визначаються лише загальні завдання у територіальному розвитку регіонів, доцільність стримування надмірно індустріалізованих або надання підтримки депресивним регіонам, перерозподіл населення через розвиток систем розселення, аналіз територіальних диспропорцій та розробка рекомендацій щодо їх подолання.
За рішенням Кабінету Міністрів України можуть розроблятися схеми планування окремих частин території України − кількох областей, узбережжя Чорного та Азовського морів, міжнародних транспортних коридорів, прикордонних територій тощо.
Містобудівна документація загальнодержавного значення становить інтерес для землеоціночної діяльності, насамперед, з погляду прогнозування загальних напрямів функціонального перерозподілу територій і можливих змін цін на земельні ділянки певного функціонального призначення в тому чи іншому регіоні.
Схема планування території − містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їхніх окремих частин.
У схемах планування територій на регіональному рівні визначають заходи реалізації державної політики і враховують державні інтереси при плануванні цих територій, їхні історичні, економічні, екологічні, географічні й демографічні особливості, етнічні та культурні традиції. Детальніше головні завдання і порядок розробки й затвердження цього виду робіт викладено у статтях 7−9 Закону “Про планування і забудову територій”.
Наведений вид документації, незважаючи на узагальнену назву, має суттєві відмінності у змісті й включає три підвиди документації:
схему планування території області;
схему планування території району;
схему планування території (сільської, міської) ради.
Схема планування території АР Крим чи області за змістом і спрямованістю наближається до Генеральної схеми. Це в основному політичний документ регіонального значення, в якому визначають регіональні пріоритети використання територіальних ресурсів з урахуванням загальнодержавних завдань та інтересів суміжних адміністративно-територіальних одиниць, а також пропорції розподілу основних ресурсів (трудові, економічні, соціальні, водні, енергетичні, екологічні тощо).
Основні креслення (опорний та проектний плани) виконують на карті масштабу 1:200 000 − 1: 100 000.
На рисунку 4.4 наведено фрагмент схеми планування території Луганської області. Картографічна основа виконана в електронному вигляді (матеріал наданий інститутом “Діпромісто” м. Київ).
З метою чіткішого усвідомлення результатів такої роботи для грошової оцінки слід розглянути лише один аспект − вимогу статті 8 Закону “Про планування і забудову територій”: “спеціально уповноважений орган з питань містобудування та архітектури Автономної Республіки Крим, обласні, районні державні адміністрації відповідно до своїх повноважень: інформують населення через засоби масової інформації та письмово органи місцевого самоврядування, в тому числі органи місцевого самоврядування територій суміжних адміністративно-територіальних одиниць, про розроблення схем планування відповідних територій”.
Недотримання вказаного принципу за радянських часів призвело до ігнорування інтересів населення і суміжних регіонів. Для підтвердження цього варто лише подивитися на карту України й звернути увагу на розташування АЕС. Практично всі вони знаходяться на межі областей за принципом “на тобі боже, що мені не гоже”, тобто податки і вигоди від їхньої роботи залишаються на території областей, де розміщені АЕС, але в разі аварій наслідки значною мірою поширюються на сусідні території. Досить згадати карту радіоактивних плям, що утворилися враслідок Чорнобильської катастрофи, які, крім Київської області, поширилися в Житомирській, Рівненській і Чернігівській областях України, а також у Білорусі та Росії. Причому згоди сусідніх областей ніхто не питав і ніяких компенсацій не виплачували.
У наведеному прикладі показано, як вартість земельних ділянок у зоні впливу таких об’єктів була значно знижена без будь-якої можливості захистити свої права з боку постраждалої сторони. Тепер після введення в дію Закону “Про планування і забудову територій” така ситуація має бути виключена.
Схема планування території області повинна містити графічні матеріали, на яких відображено:
функціональне зонування території, існуючі й запроектовані населені пункти та їхні межі, центри систем і підсистем розселення;
рекомендовані території для розміщення нових промислових, аграрних, рекреаційно-курортних та інших комплексів;
великі зони масового відпочинку, туризму, приміські й зелені зони міст; зони, що охороняються, зони особливого режиму;
землі держземфонду та держлісфонду з виділенням лісів 1-ї групи і заповідників;
межі сільськогосподарських територій із виділенням зон меліорації й зрошення;
принципові напрямки трас магістральних транспортних та інженерних комунікацій, іригаційних каналів і водосховищ;
зони залягання корисних копалин, небезпечних геологічних та гідрологічних процесів (зони затоплення, сейсмічності, карстів), зони забруднення, а також розташування захисних споруд.
Текстові матеріали містять основні техніко-економічні показники, результати аналізу сучасного стану та пропозиції щодо подальшого використання:
природні передумови розвитку території (геологічні, інженерно-будівельні, гідрометеорологічні умови й обмеження) та можливий вплив на певні види діяльності,
аналіз сучасного стану продуктивних сил, розміщення значних обєктів підрприємництва, перспективи їхнього розвитку;
аналіз системи розселення та пропозиції щодо її вдосконалення;
стан інженерно-транспортної інфраструктури, можливості стосовно забезпечення подальшого розвитку відповідної території;
пропозиції щодо перерозподілу функціонального зонування території;
створення, зміни меж або режиму використання приміських і зелених зон;
аналіз стану навколишнього природного середовища та пропозиції щодо бажаних параметрів на майбутнє, шляхи досягнення проектних показників.
Структура і зміст текстових та графічних матеріалів в усіх схемах планування територій (область, район, міська, сільська рада) подібні, відмінності зумовлені масштабом і ступенем генералізації тих чи інших показників, а також індивідуальними особливостями території та завданням на проектування.
Схема планування території району (адміністративного району, а не району міста) за структурою і загальним спрямуванням нагадує схему планування області, але має більш господарську спрямованість. Це значною мірою пов’язано з масштабом проблем та можливостями їхнього розв’язання. Графічні матеріали розробляють на основі карт масштабу 1:10 000 або 1:25 000.
Графічні матеріали суттєво впливають на зміст роботи. При плануванні території області на карті (м-б 1:300 000) можуть бути відображені лише значні елементи. Навіть невеличкі села і хутори не завжди відображають на такій карті, не кажучи вже про окремі земельні ділянки. Так, при прокладанні траси автодороги на рівні схеми планування території області визначають принципово, по землях яких районів, міських і сільських рад має бути прокладена дорога, як вона “впишеться” в рельєф, де вона перетинатиме річки й водотоки, скільки і яких земель необхідно буде вилучити для її будівництва у межах кожної адміністративно-територіальної одиниці.
Така ж робота на рівні схеми планування території району може вже врахувати, які саме земельні ділянки потрапляють у зону будівництва при прокладанні дороги, якому землевласникові чи землекористувачеві доведеться сплатити компенсацію і навіть орієнтовно визначити розмір такої компенсації з урахуванням функціонального призначення земель та їхньої якості. Звичайно, ці розрахунки будуть орієнтовні, але вони грунтуватимуться на врахуванні конкретної ситуації.
Переваги районного рівня порівняно з обласним полягають у значнішій деталізації зонування і визначенні меж. Недоліками є зниження комплексності оцінки, внаслідок чого фактори, які формуються за межами відповідних територій, можуть бути не в повній мірі враховані при оцінці.
Схема планування території (сільської, міської) ради − це документація, яку умовно можна вважати техніко-економічним обґрунтуванням майбутнього перерозподілу земель відповідної ради за функціональним призначенням. Головне завдання такої схеми – визначити потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для того чи іншого виду використання, й проаналізувати можливості покриття цих потреб і встановити види та місце розташування територій, функціональне призначення яких має бути змінено.
Наведемо приклад розв’язання проблеми. Згідно з пунктом 5 частини 1 cтатті 31 Закону “Про місцеве самоврядування в Україні” до повноважень виконавчих органів місцевого самоврядування належить “визначення у встановленому законодавством порядку відповідно до рішень ради території, вибір, вилучення (викуп) і надання землі для містобудівних потреб, визначених містобудівною документацією”. Тобто, перш ніж місцева рада матиме право дати дозвіл на вилучення (викуп) та надання землі, наприклад, для садибного будівництва чи розміщення підприємства, необхідно визначити, чи є така можливість і чи не буде цим завдано шкоди подальшому розвитку населеного пункту. Території, визначені для містобудівних потреб, резервують, і їх подальше використання обмежується, а це вже впливає на вартість земельної ділянки.
У статті 11 Закону “Про планування і забудову територій” сказано, що схемами планування територій на місцевому рівні у разі необхідності може визначатися доцільність розроблення генеральних планів окремих населених пунктів. Такий запис зумовлений тим, що вартість і строки виконання схеми планування території відповідної ради набагато (іноді в кілька разів) менші, ніж розроблення генерального плану. Тому, коли немає потреби у детальному аналізі містобудівної ситуації або в межі ради входить кілька невеликих сільських населених пунктів, відпадає потреба у розробці для кожного з них генерального плану та витрачати кошти і час.
Містобудівна документація регіонального рівня становить інтерес для землеоціночної діяльності широкими можливостями щодо одержання інформації, необхідної для оцінки конкретних земельних ділянок. Іноді ця документація є єдиним джерелом одержання комплексної інформації (межі приміських і зелених зон, курортно-рекреаційних зон у поєднанні із зонами забруднення, залягання корисних копалин тощо). Особливо це стосується випадків оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів. Переважна кількість показників, які містяться в розрахункових алгоритмах, формулах і таблицях, може бути одержана саме з містобудівної документації регіонального рівня.