Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»

1. Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного им износа. Основан на принципе замещения.

При расчёте затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В процессе оценки используется информация:

1. об уровне зарплаты;

2. накладных расходах;

3. затратах на оборудование;

4. норма прибыли строителей в данном регионе;

5. рыночные цены на строительные материалы.

Рисунок 16 - Этапы затратного подхода

2. Методы расчёта затрат на новое строительство

Затраты разделяются на:

1. прямые;

2. косвенный;

3. прибыль инвестора.

Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.

Таблица 11 – Примеры прямых и косвенных затрат:

Виды затрат	Примеры
Прямые (стоимость трудовых и материальных ресурсов)	 расходы на трудовые ресурсы (заработная плата);  затраты на приобретение строительных материалов;  расходы на возведение временных сооружений;  прибыль застройщика (подрядчика);  затраты на временные ограждения строительной площадки;  затраты на обеспечение безопасности строительства;  расходы на коммунальные услуги при строительстве.
Косвенные (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства)	 затраты на разрешение на строительство;  затраты на получение лицензий;  затраты по страхованию в период строительства;  расходы по уплате налогов в период строительства;  расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста); расходы на оплату процента по кредиту; расходы на рекламу затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства.

В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Используются следующие основные методы расчета затрат:

1) Метод сравнительной стоимости единицы

Используются данные УПВС и УПСС.

Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.

Точность этого метода 15-20%.

2) Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.

Выделяются элементы:

1. составление сметы;

2. подготовка и проверка планов строительства;

3. работы по подготовке участка под строительство;

4. земляные работы;

5. возведение фундамента;

6. устройство внутренних стен;

7. устройство потолка;

8. устройство внешних стен;

9. водосточные трубы;

10. лестницы;

11. оконные проёмы;

12. и т.д.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Точность – 10%.

3) Метод количественного анализа

Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.

Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.

Точность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:

1. для целей оценки не учитывается срок строительства;

2. учитываются цены на дату оценки;

3. при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;

4. при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;

5. по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.