- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
В данном контексте внутренняя информация рассматривается как совокупность характеристик самого объекта оценки, а именно:
1) данных о юридическом положении объекта;
2) данные о физических характеристиках объекта;
3) данные о состоянии земельного участка;
4) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
5) данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
6) данные о рынке расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении.
Источники дополнительной информации:
-внутренняя документация;
-интервью с заказчиком или собственником объекта, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
-осмотр и техническая экспертиза объекта;
-данные градостроительного кадастра;
-данные кадастра недвижимости.
Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:
- юридическое описание недвижимости и земельного участка (в договоре аренды земельного участка, в градостроительном паспорте, техническом паспорте, в земельном (межевом) деле, сохранившиеся сметно-финансовые расчеты, сохранившиеся рабочие проекты);
- данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.
При передаче информации составляется акт передачи документов, что оговаривается в договоре, об оценке. Все документы должны иметь ссылку на источник.
Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.
Осмотр объекта оценки
Перед началом осмотра следует:
Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позволяет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);
Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта (уточняется проведение ремонтов).
Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.
В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.
При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.
По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.
Тема №13: «Оценка земли»
1. Основные понятия
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» различаются.
Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Улучшения, проводимые для создания участка:
— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.