- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
4. Недвижимость как комплекс отношений
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих социальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рисунки 2-6).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подобно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владений и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Рисунок 2 – Недвижимость как комплекс отношений
Рисунок 3 – Недвижимое имущество как физический объект
Рисунок 4 – Недвижимое имущество как объект экономических отношений
Рисунок 5 – Недвижимое имущество как объект правовых отношений
Рисунок 6 – Недвижимое имущество как объект общих социальных отношений
На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость проходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (рисунок 7).
Комплекс
правил
воздушное
пространство
строения
строения
земельные
участки
недра
недра
полезные
ископаемые
полезные
ископаемые
центр земли
Рисунок 7 – Компоненты недвижимости в зарубежной практике
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рисунок 8):
Земельный
участок
Объекты над поверхностью участка
Имущество под
поверхностью
участка,
в том числе и
полезные ископаемые
Комплекс прав
на объекты
недвижимости
Воздушное
пространство
Рисунок 8 – Составные блоки недвижимости
В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы так же принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.