- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
3. Основные цели управления рынком недвижимости
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
4. Принципы управления рынком недвижимости
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.