- •Курс лекций по дисциплине «экономика недвижимости» для студентов специальности 120303 – Городской кадастр Литература и нормативно-законодательные акты
- •Тема № 1: «Недвижимость как объект для инвестирования»
- •1. Общие определения
- •2. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
- •3. Классификация недвижимости
- •4. Недвижимость как комплекс отношений
- •5. Инвестиции в недвижимость
- •6.Особенности недвижимости как товара
- •7. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •7. Транзакционные издержки объектов недвижимости
- •Тема №2: «Общая характеристика рынка недвижимости»
- •1. Понятие рынка недвижимости. Его сегментация
- •2. Цели анализа рынка недвижимости
- •3. Функции рынка недвижимости.
- •4. Особенности рынка недвижимости
- •5. Особенности Российского рынка недвижимости
- •6. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
- •7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение
- •8. Этапы функционирования рынка недвижимости
- •9. Требования к профессионалам рынка недвижимости
- •10. Профессиональные участники рынка недвижимости
- •12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
- •Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»
- •3. Участники процесса финансирования недвижимости
- •4. Источники финансирования недвижимости
- •Тема №4: «История оценочных работ в России»
- •1. Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России
- •2. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах
- •3. Результаты работ по оценке городской недвижимости
- •4. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах
- •Тема №5: «Понятия и цели оценки недвижимости»
- •1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2. Цели оценки недвижимости
- •3. Стоимость недвижимости и её основные виды
- •Тема №6: «Основные подходы и принципы оценки недвижимости»
- •1. Общие понятия о принципах оценки
- •2. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя
- •3. Анализ объекта оценки с позиции отражающей взаимоотношения компонентов собственности
- •4. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка
- •Тема №7: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости»
- •1. Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
- •4. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема№8: «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
- •1. Общие положения сравнительного подхода
- •2. Основные этапы сравнительного подхода
- •3. Выбор единиц и элементов сравнения
- •4. Классификация и методы выполнения корректировок
- •5. Техника внесения корректировок
- •1. При методе анализа парных продаж
- •2. При экспертном методе
- •6. Согласование скорректированных цен
- •7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»
- •1. Сущность и этапы затратного подхода
- •2. Методы расчёта затрат на новое строительство
- •3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
- •4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
- •1. Основные положения доходного подхода
- •2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
- •3. Основные понятия и определения
- •4. Расчет доходов
- •5. Расчет расходов
- •Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
- •2. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Основные положения фсо № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
- •Группировка объектов оценки
- •Построение моделей оценки
- •Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •Тема № 12: «Информационное обеспечение при оценке недвижимости»
- •1. Типы информации, необходимые для оценки недвижимости
- •2. Формирование массивов внешней информации
- •3. Формирование массива внутренней информации
- •4. Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки
- •Тема №13: «Оценка земли»
- •1. Основные понятия
- •2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •3. Методы оценки земли
- •Тема 14: «Основные положения Федерального закона рф от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- •1. Концепция государственного управления недвижимостью
- •2. Понятие управления недвижимостью
- •3. Основные цели управления рынком недвижимости
- •4. Принципы управления рынком недвижимости
- •5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6. Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости
12. Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Таблица 6 – Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
|
Наименование функций |
Застройщик |
Инвестор |
Руководитель проекта |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1. Предпроектная стадия. Выработка концепции и формирование цели проекта |
+ |
+ |
+ |
|
1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта |
+ |
- |
+ |
|
1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования |
+ |
+ |
+ |
|
1.3. Разработка схемы финансирования проекта |
+ |
+ |
+ |
|
Продолжение таблицы 6 | |||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1.4. Создание финансового пула (объединение денежных ресурсов) |
+ |
+ |
+ |
|
1.5. Определение оптимального местонахождения объекта |
+ |
- |
- |
|
1.6. подбор земельного участка или объекта недвижимости |
+ |
- |
+ |
|
1.7. разработка стратегии выполнения проекта |
+ |
- |
+ |
|
1.8. разработка схемы управления и реализации системы |
- |
- |
+ |
|
1.9. Разработка схемы реализации объекта |
+ |
- |
+ |
|
2. Стадия, предшествующая строительству. Организация краткосрочного финансирования. |
+ |
+ |
- |
|
2.1. Приобретение земельного участка |
+ |
- |
- |
|
2.2. Получение необходимых разрешений и согласований |
+ |
- |
- |
|
2.3. Формирование системы управления и реализации проекта (руководитель, служба) |
+ |
- |
+ |
|
2.4. Формирование системы реализации объекта (брокер, группа реализации) |
+ |
- |
+ |
|
2.5. Управление проектированием |
+ |
- |
+ |
|
2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера) |
+ |
- |
+ |
|
3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль за качеством и расходованием средств. |
+ |
- |
+ |
|
3.1. Проведение маркетинга и компания по продвижению объекта. |
+ |
- |
+ |
|
3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершённых частей объекта |
+ |
- |
+ |
|
4. Стадия реализации. Реализация (эксплуатация) объекты |
+ |
- |
+ |
|
4.1. Полный расчёт (получение вознаграждения в полном объёме) |
+ |
+ |
+ |
|
4.2. Возврат инвестиций, полный расчёт с кредиторами, получение прибыли |
+ |
+ |
+ |
На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.
Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:
Использование собственных средств
Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:
на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;
на этапе строительства объекта;
на этапе готовности объекта под ключ;
передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.
Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.
Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).
Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.