7. Основные факторы, действующие на спрос и предложение

1. Экономические факторы – это уровень доходов населения:

- доходность бизнеса;

- доступность финансовых ресурсов;

- уровень ставок арендной платы;

- стоимость строительных материалов;

- тарифы на коммунальные услуги.

- интенсивность строительства,

- соотношение затрат на строительство и цену

- объёмы нового строительства и затраты на него (стоимость строительно-монтажных работ).

2. Социальные факторы:

- изменение численности населения (ретроспективный анализ и прогноз);

- изменение демографического состава;

- изменение плотности населения;

- изменение образовательного уровня населения.

- изменения во вкусах и предпочтения населения.

3. Административные факторы:

- ставки налога;

- зональные ограничения;

- сервитуты и обременения, градостроительные регламенты.

4. Экологические:

- подверженность района местоположения объекта оценки засухе и затоплениям,

- ухудшения и улучшения экологической обстановки.

5. Биологические.

8. Этапы функционирования рынка недвижимости

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, что обусловлено низким уровнем цен продаж объектов недвижимости. По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов поглощается рынком недвижимости. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов:

1 этап. Обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. Торговые фирмы расширяют свои мощности или складские помещения.

2 этап. Характеризуется строительством многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются, главным образом, с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

3 этап. Становится возможным финансирование проектов различных типов. Характеризуется дефицитом свободных земельных участков, активностью застройки новых участков, что приводит к земельному ажиотажу. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере движения предлагаемых земельных участков от центра города к его периметру, размеры участков увеличиваются. Возрастает рост объёма строительства, рост расходов на общественные улучшения.

Следующей фазой является сокращение рынка недвижимости. Предложение начинает превышать спрос. Следовательно, возникают проблемы с реализацией недвижимости, ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью, растёт число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заёмщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, т.к. явного сокращения рентных платежей ещё не наблюдаются. Цены на рынке недвижимости падают, стоимость земли снижается, активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объёмом. После завершения депрессии происходит процесс завершения к периоду экспансии.

Индикаторами на рынке недвижимости служат: изменения рыночных цен, ставок арендной платы, которые сохраняются в течении года и более.

Особое значение имеет различие между ценами, заявленными в листингах и текущими ценами продаж, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью, тоже свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка.