5.6. Основные подходы оценки недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход (сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

1. Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества.

2. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

3. Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком. Как правило, оценка недвижимости производится с использованием всех перечисленных подходов.

5.6.1. Сравнительный (рыночный) подход

При принятии решения о совершении сделки с объектами недвижимости все ее участники ориентируются на имеющуюся информацию о ценах сделок с аналогичными объектами. Для анализа данных о ценах аналогичных сделок применяют различные методы, основанные на статистическом анализе и объединенные в сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [23].

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости возможно, если объект не является уникальным, имеется доступная исчерпывающая информация об объекте и условиях совершения сделки, сопоставимы факторы, влияющие на стоимость сравниваемых объектов.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение объекта с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;

• сбалансированности;

• спроса и предложения.

Оценка недвижимости сравнительным подходом проводится в несколько этапов:

1. Изучение рынка.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на нем и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения сравнительного подхода.

3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка цен сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

При выборе объектов аналогов необходимо учитывать: право собственности на объект, условия финансирования сделки, время продажи, месторасположение объекта и его физические характеристики. Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия [23]:

— местоположение (различия в соседском окружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Принято выделять следующие виды корректировок [21]:

1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.