2.6. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели:

• обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

• формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Основными участниками процесса государственной регистрации являются, с одной стороны, обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой, учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых регламентированы законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом [11].

2.6.1. Объекты государственной регистрации

Объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно объединить в пять групп:

1. право собственности,

2. вещные права,

3. ограничения прав,

4. сделки с недвижимым имуществом,

5. физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права — это право хозяйственного владения имуществом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и другие права [6].

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека; доверительное управление и аренда.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве.

Кроме государственной регистрации может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и других объектов.

Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельный комитет и др.).

Более развернутое представление о структуре кадастрового номера дает Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475 (согласно п. 5 ст. 33 Федерального закона о государственной регистрации с момента введения его в действие данное Положение применяется в части, не противоречащей данному Закону).